Как российская недвижимость поведет себя во время нового кризиса

Цены на недвижимость в России постоянно росли. Эта тенденция не изменялась даже во время кризисов 2008 и 2014 годов. Однако в прошлом ситуация развивалась по другому сценарию. Поэтому сейчас тенденции на российском рынке могут меняться иначе.

Прогнозы на будущее

Несмотря на то, что текущий кризис еще «молодой», российский рынок уже достиг той точки, когда можно делать определенные прогнозы. При этом вероятность наступления тех или иных событий напрямую зависит от действий руководства страны. Если власти пойдут по намеченным ранее маршрутам, то приведенный прогноз должен сбыться.

Поэтому, планируя будущие решения в отношение рынка недвижимости сегодня, необходимо постоянно отслеживать происходящие события.

Власти сейчас работают над активным наполнением бюджета страны. Такой подход использовался и ранее. Но в условиях снижения экспортных поставок вопрос о необходимости наполнения бюджета приобретает более острый характер. В этой ситуации руководству страны выгоднее ослаблять курс рубля. Благодаря такому решению удастся без существенных затрат выполнять социальные обязательства и гасить напряженность в обществе.

В текущих условиях также важно учитывать показатель ключевой ставки. ЦБ, повысив ее недавно, начал ее планомерное снижение. Но банки не торопятся опускать ставки по депозитам, удерживая последние выше ключевой. Кроме того, годовая инфляция может достигнуть 18-25%. В пользу последнего предположения говорит ситуация с Ираном. В этой стране после введения санкций инфляция выросла до значений 20-40%.

В сложившихся обстоятельствах недвижимость остается одним из самых «спокойных» и прогнозируемых сегментов рынка.

Как будут вести себя застройщики

При строительстве домов большинство компаний использует отечественное сырье. Но стоимость последнего, как показали недавние события, также зависит от колебаний цен на мировом рынке. Помимо этого, для строительства любых домов компании часто используют импортные оборудование, технику, транспорт. То есть в себестоимости  присутствует существенная доля иностранной продукции. Количество импорта во внутренней отделке еще выше.

Причем этот показатель превысит базовую инфляцию. Причина заключается в том, что компании не смогут за короткий срок заместить большую часть импорта. А в условиях закрытых границ эта продукция станет дефицитной, что приведет к заметному удорожанию. Возможно, китайские и азиатские поставщики немного исправят ситуацию. Но на них пока надежда слабая.

Развитие строительного рынка напрямую зависит от размеров среднесрочного финансирования и доступности кредитов. Действующий №214 ФЗ определяет, что банки выступают третьей стороной, от которой зависит взаимодействие между застройщиками и покупателями. Первые обязаны открывать в финансовых организациях эскроу-счета. В сложившихся условиях кредиты становятся менее доступными, так как банки не могут кредитовать бизнес по ставке ниже ключевой. Но и застройщики не хотят брать такие дорогие деньги. Кредитные деньги поставке от 20% и более делает проект девелопмента нерентабельным.

Поэтому государство должно оказать прямую помощь строительному сектору, который не только входит в число системообразующих отраслей, но и предоставляет много рабочих мест. И власти уже начали работать в этом направлении. Заявлено, что отраслевые ведомства подготовили пакет мер, которые позволят уменьшить размер ставки по кредиту за счет прямого субсидирования. По неофициальным данным, благодаря этому стоимость займов для застройщиков упадет до 5-6%.

Подобные меры помогут многим девелоперским компаниям удержаться на рынке. Поэтому большинство застройщиков продолжит работать. Однако себестоимость недвижимости, как было обозначено ранее, продолжит расти.

Будут ли дефолты по ипотекам

Еще недавно для приобретения инвестиционной недвижимости использовали ипотеку, некоторые инвесторы оформляли до 5 ипотек одновременно. Но сегодня в условиях резкого роста инфляции возникает острая потребность в сохранении капитала. Однако воспользоваться ипотекой сейчас может все меньше людей. Эксперты прогнозируют вероятность наступления дефолтов по подобным кредитам. Но регулятор не собирается допустить такого развития событий и уже дал рекомендации банкам сохранить прежние ставки по ранее выданным ипотекам.

Несмотря на меры, предпринимаемые Центробанком и властями, население продолжает беднеть. По подсчетам экономистов, из-за падения курса национальной валюты доходы населения сократились на 10%. На этом фоне власти проводят постоянно индексацию зарплат и социальных пособий. Но частный бизнес не может повышать заработную плату, так как сам испытывает серьезные финансовые трудности. Не исключен вариант, когда многие специалисты будут вынуждены уйти в неоплачиваемые отпуска или покинуть текущее место. Это более актуально для людей, которые работали в иностранных компаниях, покинувших Россию.

В таких условиях та часть общества, которая свободно гасила ипотеки, начнет испытывать проблемы с платежами, даже если банки не будут менять условия кредита. 

Прогноз по отдельным сегментам

Движение рынка в сегменте жилья будет идти в разных направлениях. Вероятно, ситуация с ценами не будет сильно меняться. Но не исключено, что стоимость недвижимости скорректируется с учетом роста инфляции.

Разнонаправленное развитие обусловлено тем, что спрос на объекты определяют 3 параметра: локация, цена и характеристики. Если проекты не соответствуют этим показателям, то девелоперам придется удешевлять квартиры для стимулирования спроса. Те компании, которые поддерживают грамотное соотношение цен и характеристик, возьмут большую часть покупателей. Эти застройщики смогут повышать стоимость объектов, тем самым компенсируя рост инфляции.

Строительство новой недвижимости играет для государства важную роль. В этом сегменте задействованы многие игроки: как компании, возводящие объекты, так и фирмы, занимающиеся поставками сырья, оборудования и так далее. Поэтому государство будет поддерживать только первичный рынок недвижимости, не субсидируя вторичный. Поэтому цены на ранее купленное жилье при последующей продаже будут падать. Причем стоимость недвижимости на вторичном рынке, вероятно, начнет опускаться стремительными темпами.

Сегмент индивидуального жилищного строительства сегодня должен войти в фазу стагнации. Еще несколько месяцев назад государство начало активно продвигать меры по развитию ИЖС. В частности, этот сектор должен был получить доступ к льготной ипотеке. Но в условиях повсеместного снижения реальных доходов населения люди станут реже покупать частные дома и участки. 

Однако спрос на элитную недвижимость в текущей ситуации, как и прежде, будет устойчивым. Недвижимость бизнес- и премиум-класса в нынешних обстоятельствах пострадает сильнее всего. Это объясняется сочетанием множества факторов: стремлением застройщиков сократить расходы, сокращение спроса и так далее. Но, как ожидается, в данном сегменте цены также будут изменяться в разном направлении.

На московском рынке эконом-жилья тоже будут сокращаться объемы сделок. Однако во многом это обусловлено продолжающейся программой реновации. Она возьмет себе часть спроса на недорогую недвижимость в столице.

 Добиться этого они смогут за счет изменения объемов вводимого жилья, тем самым наращивая или уменьшая предложение. В ближайшее время ожидается резкое падение спроса на разные типы недвижимости, как в крупных городах, так и в регионах. Одновременно с этим сократится объем предложений. Но благодаря такому сочетанию удастся удержать цены на недвижимость на прежнем уровне (с учетом корректировки на инфляцию).

Стоит ли покупать квартиру сейчас

Решение о покупке квартиры следует принимать, исходя из текущих обстоятельств. Приобретая данный тип недвижимости, можно сократить потери, вызванные резким ростом инфляции. Также не стоит забывать, что покупка квартиры решает проблемы с жильем. Но проводить подобные сделки с целью получения спекулятивного дохода нельзя: сделки по продаже недвижимости освобождаются от уплаты НДФЛ со срокам владения недвижимостью более 5 лет.

Застройщики недавно в массовом порядке приостановили продажу недвижимости. Одновременно с этим компании объявили о резком подорожании объектов. Оба шага были обусловлены тем, что в период массового панического настроения многие граждане инвестируют свои сбережения именно в недвижимости. Повышение цен и приостановка продаж поможет за сравнительно короткий срок убрать с рынка таких покупателей и вернуть данный сегмент в нормальное состояние.

Помимо инвестиций в квартиры стоит рассмотреть вариант вложения денег в ЗПИФ. Несколько участников рынка уже создали розничные фонды, инвестиции в которые могут принести доход, превышающий доход с депозитов. Также владельцы ЗПИФ страхуют вложения от инфляционных рисков, используя денежные потоки от действующих объектов.

Подводя итог, можно ожидать, что Россия избежит массовых дефолтов по ипотечным выплатам и ухода с рынка застройщиков. Частные случаи не играют важной роли, так как подобные события всегда происходили на рынке. 

Поэтому, принимая решение о необходимости инвестирования в жилье, необходимо учитывать все приведенные выше риски. При этом нужно учитывать, что каждый прогноз имеет вероятностный характер под влиянием множества внешних факторов.