Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено

Перед началом возведения объекта застройщик решает, что делать с участком – арендовать или выкупить. После оформления документов на землю, самое время получить разрешение на строительство. Если участок является собственностью Муниципалитета, то решение о его застройке принимается местной Администрацией.

Чтобы стать владельцем «одобряющей» бумаги, необходимо собрать внушительный пакет документации. Кроме того, чтобы доказать свое право на владение участком, в уполномоченный орган придется предоставить свидетельство о собственности или соглашение об аренде используемой земли.

В похожую ситуацию попала компания города Златоуста. Возражение в ответ на действия Администрации, отменившей выданное разрешение, было поддержано тремя инстанциями: первым судебным решением, апелляционным, а также кассационным. Муниципалитет стоял на своем, до последнего, отстаивая позицию. Когда дело дошло до Верховного суда, решение нижестоящих учреждений было отменено в связи с «неверным толкованием правовых норм». В апреле 2018 года слушания по делу возобновились.

Судебное разбирательство и ступени его продвижения по инстанциям

Администрация Златоуста весной 2014 года предписала передать Компании с целью аренды участок земли с назначением «для проведения досуга граждан». Участок находился на территории населенного пункта и имел площадь равную 30 000 кв.м. Позднее Компании был передан соответствующий договор, составленный Муниципалитетом.

По прошествии трех месяцев Администрация поменяла назначение участка на «строительство объектов для проведения досуга граждан». В сентябре того же года в соглашения были внесены некоторые дополнения.

Компания сразу же обратилась в Администрацию, указав на необходимость изменения плана города, а также правил землепользования и строительства. В прошении была указана целесообразность замены лесного массива, на территорию, рассчитанную для коттеджной застройки.

Комиссия Муниципалитета рассмотрев заявление, утвердила итоговое решение своим приказом в октябре 2014 г. На депутатском собрании приняли новый план и условия землепользования. Территорию для застройки расширили за счет предоставленного Компании участка. Весной 2015 года Администрация одобрила и признала новый генплан, подтвердив цель использования участка – «строительство объектов для проведения досуга граждан».

Компания получила разрешение на строительство в августе того же года, но уже в марте 2016 Муниципалитет аннулировал его по причине нарушений, допущенных в период выдачи.

Компания не согласилась с постановлением Администрации и обжаловала его в Арбитражном суде. Итог по иску: признать недействительным распоряжение от 25 февраля 2017 года.

Ни апелляционная, ни в дальнейшем кассационная жалоба, поданная Муниципалитетом, не изменили первого судебного решения. Однако в марте 2018 года Верховный суд усмотрел в выводах нижестоящих инстанций нарушение, касающееся материального права Истца.

Чем руководствовался арбитражный и кассационный суд

В решениях этих инстанций сказано, что в спорном акте не указаны основания из п. 21.2 ст. 51 ГрК РФ, на которые могла опираться Администрация, принимая резолюцию об отмене. Эта причина привела к ущемлению материальных прав Компании-Истца.

Суды постановили, что проблемы, связанные с регулированием предоставления Компании участка, нужно было решать в момент заключения соглашения аренды и перепланировки генплана. Так как договор и внесенные в него дополнительные пункты уже зарегистрированы в госреестре, распоряжение Администрации было признано незаконным.

Участок под строительство, принадлежащий муниципалитету, может быть арендован посредством открытых торгов

Условия передачи в аренду государственных или муниципальных участков, прописаны в ст. 30-32 ЗК РФ. Подчинение этим законодательным актам обеспечивает достоверное и рациональное использование собственности.

Из документации следует:

Однако суды не учли, что процесс передачи в аренду участка основан на применении иных условий. Значит, подписав доп. соглашение о смене цели использования, стороны хотели нарушить закон и оформить договор аренды, не проводя торги. Также не было указано судейского мнения касаемо довода Компании о том, что арбитраж рассматривал другое дело, основанное на недействительности распоряжения Администрации.

Прокурор челябинской области обратился в Арбитражный суд с требованием признать решение и иные доводы суда недействительными. 

Повод для возвращения дела на новое рассмотрение

Вручение разрешения на строительство застройщику дает ему право на возведение недвижимых объектов на основании имеющейся у него проектной документации. Для получения разрешения нужно собрать требующиеся документы, в число которых входят бумаги, подтверждающие передачу земли в собственность или в аренду (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Два первых суда в качестве такого доказательства указали договор регистрации в госреестре и сопровождающее его доп. соглашение. Нижестоящие инстанции не учли, что целевое назначение участка не было предназначено под строительство.

Руководствуясь земельным законодательством, любой участок должен иметь назначение для использования, выходить за рамки которого, владелец не имеет права. На правовое применение земли влияет ее вид и цели эксплуатации, а также отнесение к той или иной категории. Статья 85 ЗК РФ регулирует права землепользователей в отношении выбора допустимого вида пользования в рамках разрешенных вариантов внутри определенной территории. Это правило применимо только в сочетании с иными правовыми нормами.

Применить право на эксплуатацию участка можно, оформив договор аренды. В этом соглашении будет отражена категория пользования землей.

Исходя из п.1 ст. 615 ГК РФ, использовать арендованную территорию допускается только в строгом соответствии с соглашением. Если в договоре не прописана цель назначения участка, то землевладелец должен опираться на пункты, указанные в официальной сопроводительной документации.

Если целевое назначение меняется, то замене подлежат и условия заключенного соглашения. Лицу, сдавшему землю в аренду, запрещено самовольно менять ее назначение.

Нижестоящие суды в момент рассмотрения деталей спора не приняли во внимание, что цель предназначения участков была изменена. Главная мысль судебного постановления сводилась к следующему: у Муниципалитета не было оснований для аннулирования решения, так как ситуация не соответствовала ни одному из пунктов, указанных в ГрК РФ.

Вместе с этим ФЗ № 131 позволяет Администрации аннулировать или временно прекращать применение ею же установленного правого акта. Отменить изданный акт Муниципалитет вправе только в том случае, если его действия не нарушают прав третьих лиц.

Верховный суд постановил, что две первые инстанции должны были в обязательном порядке изучить процесс передачи земли застройщику и придать значение доводам Истца. Всё вышеперечисленное явилось поводом для возвращения дела на пересмотр с последующим вынесением законного судебного решения.

Выводы

В такой ситуации ни один из установленных в Кодексе пунктов не подходит к сложившимся обстоятельствам. При данных условиях Администрация может вполне обоснованно сослаться на предусмотренное законодательством право отмены принятых решений в одностороннем порядке, если они выданы с несоблюдением норм закона.

Аннулирование разрешения на застройку возможно лишь в исключительных случаях

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ приведены положения, несоблюдение которых может стать причиной для аннулирования разрешения на застройку:

Исходя из опыта, уполномоченная инстанция вправе аннулировать разрешение, при обнаружении значительных нарушений, если они имели место в процессе его выдачи. Это может быть вызвано следующими обстоятельствами:

Муниципалитет имеет право аннулировать только то решение, которое нарушает действующие законодательные акты.

Существуют ли другие основания аннулирования разрешения на застройку

Практика рассмотрения похожих споров Арбитражными судами дает противоречивый ответ. С одной стороны, основания, позволяющие аннулировать решение, в полном объеме приведены в ГК РФ. При отмене разрешения уполномоченная инстанция обязана ссылаться на прописанные в законодательном акте требования.

С другой: несоблюдение правил ст.51 ГК влечет аннулирование разрешения вне зависимости от обстоятельств, приведенных в п.21.1 вышеуказанного акта. В этом случае Арбитражные суды опираются на иные ситуации, разъясняющие правомерность отмены, при условии, что есть причины, препятствующие строительству.

Вопрос-ответ