Перед началом возведения объекта застройщик решает, что делать с участком – арендовать или выкупить. После оформления документов на землю, самое время получить разрешение на строительство. Если участок является собственностью Муниципалитета, то решение о его застройке принимается местной Администрацией.
Чтобы стать владельцем «одобряющей» бумаги, необходимо собрать внушительный пакет документации. Кроме того, чтобы доказать свое право на владение участком, в уполномоченный орган придется предоставить свидетельство о собственности или соглашение об аренде используемой земли.
При наличии всех необходимых документов, в установленные сроки застройщик получает одобрение на строительство. Однако на этом этапе нередко происходит так, что Администрация аннулирует разрешение. Основанием для этого выступают обнаруженные нарушения, имевшие место в период принятия решения. В этом случае остается одно – обратиться с исковым заявлением в суд.
В похожую ситуацию попала компания города Златоуста. Возражение в ответ на действия Администрации, отменившей выданное разрешение, было поддержано тремя инстанциями: первым судебным решением, апелляционным, а также кассационным. Муниципалитет стоял на своем, до последнего, отстаивая позицию. Когда дело дошло до Верховного суда, решение нижестоящих учреждений было отменено в связи с «неверным толкованием правовых норм». В апреле 2018 года слушания по делу возобновились.
Судебное разбирательство и ступени его продвижения по инстанциям
Администрация Златоуста весной 2014 года предписала передать Компании с целью аренды участок земли с назначением «для проведения досуга граждан». Участок находился на территории населенного пункта и имел площадь равную 30 000 кв.м. Позднее Компании был передан соответствующий договор, составленный Муниципалитетом.
По прошествии трех месяцев Администрация поменяла назначение участка на «строительство объектов для проведения досуга граждан». В сентябре того же года в соглашения были внесены некоторые дополнения.
Компания сразу же обратилась в Администрацию, указав на необходимость изменения плана города, а также правил землепользования и строительства. В прошении была указана целесообразность замены лесного массива, на территорию, рассчитанную для коттеджной застройки.
Комиссия Муниципалитета рассмотрев заявление, утвердила итоговое решение своим приказом в октябре 2014 г. На депутатском собрании приняли новый план и условия землепользования. Территорию для застройки расширили за счет предоставленного Компании участка. Весной 2015 года Администрация одобрила и признала новый генплан, подтвердив цель использования участка – «строительство объектов для проведения досуга граждан».
Компания получила разрешение на строительство в августе того же года, но уже в марте 2016 Муниципалитет аннулировал его по причине нарушений, допущенных в период выдачи.
Компания не согласилась с постановлением Администрации и обжаловала его в Арбитражном суде. Итог по иску: признать недействительным распоряжение от 25 февраля 2017 года.
Ни апелляционная, ни в дальнейшем кассационная жалоба, поданная Муниципалитетом, не изменили первого судебного решения. Однако в марте 2018 года Верховный суд усмотрел в выводах нижестоящих инстанций нарушение, касающееся материального права Истца.
Чем руководствовался арбитражный и кассационный суд
В решениях этих инстанций сказано, что в спорном акте не указаны основания из п. 21.2 ст. 51 ГрК РФ, на которые могла опираться Администрация, принимая резолюцию об отмене. Эта причина привела к ущемлению материальных прав Компании-Истца.
Суды постановили, что проблемы, связанные с регулированием предоставления Компании участка, нужно было решать в момент заключения соглашения аренды и перепланировки генплана. Так как договор и внесенные в него дополнительные пункты уже зарегистрированы в госреестре, распоряжение Администрации было признано незаконным.
Участок под строительство, принадлежащий муниципалитету, может быть арендован посредством открытых торгов
Условия передачи в аренду государственных или муниципальных участков, прописаны в ст. 30-32 ЗК РФ. Подчинение этим законодательным актам обеспечивает достоверное и рациональное использование собственности.
Из документации следует:
- спорному участку присвоен кадастровый номер в 2014 году;
- Администрация передала территорию Компании с целью, не требующей проведения застройки. Следовательно, в торгах не было необходимости.
Однако суды не учли, что процесс передачи в аренду участка основан на применении иных условий. Значит, подписав доп. соглашение о смене цели использования, стороны хотели нарушить закон и оформить договор аренды, не проводя торги. Также не было указано судейского мнения касаемо довода Компании о том, что арбитраж рассматривал другое дело, основанное на недействительности распоряжения Администрации.
Прокурор челябинской области обратился в Арбитражный суд с требованием признать решение и иные доводы суда недействительными.
Повод для возвращения дела на новое рассмотрение
Вручение разрешения на строительство застройщику дает ему право на возведение недвижимых объектов на основании имеющейся у него проектной документации. Для получения разрешения нужно собрать требующиеся документы, в число которых входят бумаги, подтверждающие передачу земли в собственность или в аренду (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).
Два первых суда в качестве такого доказательства указали договор регистрации в госреестре и сопровождающее его доп. соглашение. Нижестоящие инстанции не учли, что целевое назначение участка не было предназначено под строительство.
Руководствуясь земельным законодательством, любой участок должен иметь назначение для использования, выходить за рамки которого, владелец не имеет права. На правовое применение земли влияет ее вид и цели эксплуатации, а также отнесение к той или иной категории. Статья 85 ЗК РФ регулирует права землепользователей в отношении выбора допустимого вида пользования в рамках разрешенных вариантов внутри определенной территории. Это правило применимо только в сочетании с иными правовыми нормами.
Применить право на эксплуатацию участка можно, оформив договор аренды. В этом соглашении будет отражена категория пользования землей.
Исходя из п.1 ст. 615 ГК РФ, использовать арендованную территорию допускается только в строгом соответствии с соглашением. Если в договоре не прописана цель назначения участка, то землевладелец должен опираться на пункты, указанные в официальной сопроводительной документации.
Если целевое назначение меняется, то замене подлежат и условия заключенного соглашения. Лицу, сдавшему землю в аренду, запрещено самовольно менять ее назначение.
Нижестоящие суды в момент рассмотрения деталей спора не приняли во внимание, что цель предназначения участков была изменена. Главная мысль судебного постановления сводилась к следующему: у Муниципалитета не было оснований для аннулирования решения, так как ситуация не соответствовала ни одному из пунктов, указанных в ГрК РФ.
Вместе с этим ФЗ № 131 позволяет Администрации аннулировать или временно прекращать применение ею же установленного правого акта. Отменить изданный акт Муниципалитет вправе только в том случае, если его действия не нарушают прав третьих лиц.
Верховный суд постановил, что две первые инстанции должны были в обязательном порядке изучить процесс передачи земли застройщику и придать значение доводам Истца. Всё вышеперечисленное явилось поводом для возвращения дела на пересмотр с последующим вынесением законного судебного решения.
Выводы
Аннулирование разрешения на застройку возможно лишь в строгом соответствии прописанным в ГК РФ основаниям. В некоторых случаях в правовой практике происходят ситуации, когда решение Администрацией принимается незаконно.
В такой ситуации ни один из установленных в Кодексе пунктов не подходит к сложившимся обстоятельствам. При данных условиях Администрация может вполне обоснованно сослаться на предусмотренное законодательством право отмены принятых решений в одностороннем порядке, если они выданы с несоблюдением норм закона.
Аннулирование разрешения на застройку возможно лишь в исключительных случаях
В ч.21.1 ст.51 ГК РФ приведены положения, несоблюдение которых может стать причиной для аннулирования разрешения на застройку:
- право обладания собственностью или любое другое право на земельный участок, предназначенный под строительство, было утрачено в принудительном порядке. К такому основанию также относится и конфискация земли с целью государственного использования;
- отказ от обладания собственностью или от любых иных прав;
- лицо (как физическое, так и юридическое) в одностороннем порядке расторгло договор аренды, устанавливающий право пользоваться участком;
- было аннулировано право пользования земными ресурсами: если разрешение было выдано для строительства или восстановления объекта на территории, предоставленной пользователю земных ресурсов при необходимости эксплуатирования объекта с целью использования этих ресурсов.
Исходя из опыта, уполномоченная инстанция вправе аннулировать разрешение, при обнаружении значительных нарушений, если они имели место в процессе его выдачи. Это может быть вызвано следующими обстоятельствами:
- отсутствие документации, устанавливающей право на владение земельным участком;
- подошел к концу срок соглашения на аренду земли;
- нецелевое использование участка;
- в проектных документах не указаны обязательные разделы, благодаря чему представленная документация не соответствует установленным требованиям проекта;
- несоблюдение санитарных правил в процессе проектирования;
- вынесено отрицательное решение по результатам экспертной оценки проектных документов;
- процесс выдачи разрешения прошел с нарушениями.
Муниципалитет имеет право аннулировать только то решение, которое нарушает действующие законодательные акты.
Существуют ли другие основания аннулирования разрешения на застройку
Практика рассмотрения похожих споров Арбитражными судами дает противоречивый ответ. С одной стороны, основания, позволяющие аннулировать решение, в полном объеме приведены в ГК РФ. При отмене разрешения уполномоченная инстанция обязана ссылаться на прописанные в законодательном акте требования.
С другой: несоблюдение правил ст.51 ГК влечет аннулирование разрешения вне зависимости от обстоятельств, приведенных в п.21.1 вышеуказанного акта. В этом случае Арбитражные суды опираются на иные ситуации, разъясняющие правомерность отмены, при условии, что есть причины, препятствующие строительству.
Вопрос-ответ
Не исключено, что орган местного самоуправления может принять решение об отмене выданного ГПЗУ.
Утвержденный проект планировки территории рассматривается в каждом случае отдельно. Также нужно понимать – подобный акт не является нормативно-правовым документом, поэтому может быть оспорен при обращении в Арбитражный Суд со ссылкой на гл. 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ, а именно руководствуясь ст. 198-200. Спор в Суде рассматривается и с учетом положений Градостроительного Кодекса РФ, где четко прописаны правила регулирования градостроительных отношений.
Отзыв выданного разрешения на строительство, то есть аннулирование ГПЗУ, нарушает законные права и интересы физического или юридического лица. Но объективной причиной подобной отмены может быть нахождение участка на границе с объектом культурного наследия. Также причиной может послужить незаконная выдача разрешения. Как вариант, могут быть приняты к сведению возражения жителей близлежащих домов относительно планируемой застройки.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ, точнее пункт и подпункты 21, говорят на каком основании и как предусмотрено прекращение разрешения на строительства.
В статье определено следующее:
Тот, кто выдал разрешение на строительство, имеет полное право его отозвать, ссылаясь на пункты статьи приведенной выше. Администрация или иные органы, уполномоченные в выдаче разрешения, имеют полное право отозвать разрешение на строительство без привлечения суда. К примеру, создается приказ, который отменяет действующее разрешение на строительство, но опять же ссылаясь на статью закона.
Встречаются случаи, когда разрешение получено и большая часть объекта уже построены, а возможно уже завершено само строительство, но администрация отзывает разрешение. В таком случае необходимо сначала получить официальный отказ, Вам выдадут копию приказа или второй экземпляр и с ним уже нужно будет обратиться в суд. Как правило, если нарушения незначительны или их можно устранить без сноса постройки, то суд всегда на стороне истца. В любом случае, администрация может только отозвать разрешение на строительство, а вот вопрос о сносе решает уже суд.
Согласно ст. 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» в случае:
- принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- поступления предписания уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
- отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
- расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
- прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Таким образом, имеет место не отзыв, а прекращение действия разрешения на строительстве в чётко обозначенных Кодексом ситуациях. Решение государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке.
