Сделки по недвижимости для заключенных

В современных условиях трудно представить, чтобы человек, лишенный свободы, был контрагентом в сделке по купле-продаже недвижимости. Но приобретение или отчуждение квартиры с участием осужденного – это, скорее, не нонсенс, а практика, которая пока еще не получила большого распространения на рынке жилья. Рассмотрим особенности сделок, в которых недвижимость продают или приобретают лица, отбывающие наказание в тюрьме, более подробно.

Сделки по отчуждению недвижимости с участием осужденного

На законодательном уровне для заключенных не предусмотрено каких-либо запретов по продаже или приобретению объектов недвижимости. Каждый гражданин, владеющий имуществом, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Но в ситуации с теми, кто отбывает срок в тюрьме, необходимо учитывать объективные ограничения, которые не позволяют в полной мере реализовать преференцию собственника. Человек, находящийся в местах лишения свободы, может покупать, арендовать, дарить, продавать недвижимое имущество, но физически покидать запретную зону ему запрещено. По указанной причине осужденный вправе поручить совершение сделок третьим лицам. Достаточно найти поверенного, который согласится представлять интересы человека, пребывающего в тюрьме. Зачастую такую миссию выполняют родственники или друзья. Кандидатуры незнакомых людей в качестве поверенных лиц рассматриваются гораздо реже, поскольку существует повышенный риск нарваться на афериста или мошенника. В результате такого партнерства осужденный может остаться и без денег, и без квартиры.

Оформление доверенности (договора на представление интересов) выгодно, в первую очередь, тому, кто отбывает наказание. Если у заключенного имеется в собственности жилье, то в период его пребывания в исправительном учреждении, имущество гипотетически могло бы приносить доход (например, при условии сдачи квадратных метров в аренду). В ситуации, когда у заключенного нет квартиры, но он располагает финансовыми средствами на ее приобретение, такую сделку можно было бы расценивать как выгодную инвестицию. Заниматься бюрократическими формальностями, находясь за тысячи километров от дома, невозможно, поэтому оптимальное решение – это найти поверенного и оформить с ним соответствующий договор.

Если осужденный приобретал недвижимость в браке

Открытым остается вопрос о том, требуется ли согласие супруга, отбывающего наказание в тюрьме, на сделку по отчуждению недвижимого имущества. Если квартира приобреталась в браке, то жена осужденного обязана получить от него письменное подтверждение о том, что тот не возражает против продажи жилья. Такое согласие обязательно и при отчуждении имущества, оформленного в долевой собственности. В указанном случае супруг, привлеченный к уголовной ответственности, имеет преимущественное право покупки той доли, которую решила продать жена. Согласие или отказ от приобретения квадратных метров подтверждаются в письменной форме.

Услуги нотариуса для осужденного

В ситуации, когда заключенному необходимо удостоверить договор купли-продажи жилья или полномочия поверенного, он вправе вызвать нотариуса в исправительное учреждение. Такой преференцией наделены родственники осужденного и его адвокат. Формат общения осужденного с нотариусом не приравнивается к свиданиям, поэтому он может встречаться со специалистом неограниченное количество раз.

В любом случае, при отчуждении или покупке недвижимого имущества вызов нотариуса не будет единичным. В первый раз специалист встретится с осужденным, чтобы удостовериться в его намерениях (волеизъявлении), а во второй приезд он будет заниматься непосредственно оформлением сделки. Если в ней участвуют несколько человек (на стороне продавца или покупателя), то все они обязаны приехать в исправительное учреждение и присутствовать на встрече с нотариусом. Когда заключенному отказано в свиданиях со стороны администрации, то он вправе делегировать свои полномочия третьему лицу в рамках доверенности. В последнем случае рекомендуется не только нотариально удостоверить полномочия поверенного, но и непосредственно договор купли-продажи жилья. Такая предусмотрительность создаст для контрагентов гарантии безопасности при заключении сделки.

Для осужденных предусмотрена альтернативная опция, в рамках которой удостоверяется идентичность электронного документа и его бумажного аналога. Любую доверенность нотариус может перевести в цифровой формат, и юридическая сила документов будет идентичной. Процедурой «телепортации» зачастую пользуются заключенные, которые намерены отказаться от преимущественного права покупки имущества, оформленного в долевой собственности.

Возникнут ли сложности со снятием с регистрационного учета

При покупке недвижимого имущества нередко выявляются факты того, что в квартире или частном домовладении прописан человек, отбывающий наказание. В указанном случае новому собственнику жилья придется обращаться в суд и снимать осужденного с регистрационного учета в рамках п.2 ст. 292 ГК РФ. Правовая норма регламентирует, что при отчуждении недвижимого имущества члены семьи продавца утрачивают право им пользоваться. Но вышеуказанное правило содержит исключения. Заключенный сохраняет право пользование жильем, если оно относится к категории государственного (муниципального), и человек, отбывающий срок в тюрьме, ранее подписывал отказ от приватизации в пользу других лиц. В последнем случае он может бессрочно пользоваться жильем, и новому собственнику квартиры не удастся «выписать» уголовника даже через суд. Единственный выход для нового владельца жилья – попробовать договариваться с осужденным о том, чтобы он добровольно снялся с регистрационного учета.

Сама процедура снятия с учета лица, находящегося в колонии, осуществляется по доверенности. Для ее надлежащего оформления потребуется соответствующее заявление от осужденного. Но в качестве поверенного в этом вопросе выступает уже не родственник человека, который лишен свободы, а уполномоченный сотрудник исправительного учреждения.

Если человек, отбывающий наказание в исправительном учреждении, не знал, что его выписали из квартиры

Теоретически при смене собственника выписать осужденного из квартиры через суд легко. Достаточно привести аргументы того, что человек, привлеченный к уголовной ответственности, не проживает в квартире и не оплачивает квитанции за ЖКУ. В подтверждении исковых требований рекомендуется заручиться поддержкой двух свидетелей (из числа соседей). Они удостоверят, что осужденный действительно не проживает в квартире. В 99% случаев судьи принимают решение в пользу нового владельца квартиры. Но неожиданности зачастую возникают позднее, когда, человек, не подозревающий о том, что его сняли с учета, возвращается по УДО. Здесь возможны несколько вариантов развития событий. Если у человека была прописка в приватизированной квартире – высока вероятность того, что ему удастся вновь зарегистрироваться в жилом помещении. Тогда покупателю квартиры придется повторно подавать в суд и снимать жильца с учета, но уже по другому основанию – в связи со сменой хозяина объекта недвижимости.

В ситуации, когда освободившийся из тюрьмы человек, был прописан в «государственной» квартире, которую впоследствии приватизировали без него и продали, то шансы отстоять свои интересы в суде у покупателя будут невелики.

Сохраняется ли за осужденным право на жилье, предоставленное в рамках социального найма

В эпоху существования Советского союза применялся нормативно-правовой акт,

который устанавливал для осужденного временные ограничения на пользование социальным жильем. Если наниматель привлекался к уголовной ответственности, то право на проживание в «государственной» квартире он утрачивал по истечении 6 месяцев. Указанное правило распространялось не только на осужденного, но и на членов его семьи. Но впоследствии норма закона, которая предусматривала временные ограничения на пользование социальным жильем, была отменена (Постановление КС № 8-П от 23.06.95 г.). Сегодня право пользования государственной квартирой за осужденным сохраняется в независимости от того, к какому сроку наказания он приговорен. Факт нахождения гражданина в местах лишения свободы не является основанием для аннулирования договора социального найма.