Суд может изменить условия договора по иску одной из сторон
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Суд может изменить условия договора по иску одной из сторон

В арбитражных судах ежедневно рассматриваются сотни дел, связанных с ненадлежащим исполнением договоров одним из контрагентов. Подавая иск о расторжении договора нужно быть уверенным в том, что такое неисполнение зависит только от второй стороны. Иногда случается так, что в ходе судебного разбирательства ответчик подает встречный иск, а суд встает на его сторону.

В Московской области Арбитражный суд рассматривал дело по двум встречным исковым заявлениям. Одно было подано городской администрацией Балашихи с требованием о расторжении договора с ООО «Бриз», осуществлявшем развитие застроенной территории одного из районов города Железнодорожный в МО. Второе подано обществом к муниципалитету с требованием изменить условия данного договора в части увеличения срока исполнения работ. В деле также принимало участие третье лицо – Минстрой Московской области, которое полностью поддерживало позицию администрации.

Предыстория

В 2011 году в городском округе Железнодорожный МО местный Совет депутатов принял целевую программу в части улучшения застроенного района «Керамик» сроком по 2020 год. В 2013 году администрацией муниципалитета подписано соответствующее постановление, в котором нашли отражение основные условия будущего договора. В соответствии с законодательством проведен аукцион, по результатам которого ООО «Бриз» признано победителем. В октябре 2013 года договор подписан обеими сторонами.

506d58d8c3c45.jpg

Из условий договора следовало, что предусматривается преобразование территории района «Керамик» общей площадью 13,3 га. К договору прилагалась подробная схема границ будущей планировки, обозначены конкретные объекты, которые необходимо было снести и построить.

Администрации вменялось в обязанность:

  • утверждение проектной документации с учетом действующих градостроительных норм не позднее тридцати дней со дня завершения общественных слушаний;
  • принятие до 01.02.2015 г. правового акта, на основании которого изымается жилье и земельные участки у граждан в домах, подлежащих сносу.
От общества требовалось:
  • написать и направить администрации проект планировки обозначенной договором территории – не позднее 16 месяцев с даты подписания договора;
  • подготовить допсоглашение к договору в части определения сроков выселения граждан из квартир;
  • построить или купить новое жилье с последующей передачей его в муниципальную собственность в целях дальнейшей его передачи переселенцам. В указанной части в договоре имелся график, конечный срок исполнения которого был установлен не позднее 01.12.2019 г.;
  • внести стоимость выкупа за изымаемое жилье и земельные участки в соответствии с графиком, но не позднее 01.12.2018 г.;
  • построить на данной территории объекты согласно утвержденному проекту, не позднее шести лет с даты его утверждения;
  • проложить инженерные сети, построить сооружения для коммунально-бытовых целей, а также социальные объекты в установленные сроки.

Срок действия самого договора был ограничен семилетним сроком. Изменять и дополнять условия договора стороны могли при наличии письменного соглашения об этом. Все дополнения к договору становились его неотделимой частью. Условиями договора было предусмотрена возможность его досрочного расторжения, в том числе в одностороннем порядке.

Причины обращения в суд

Из иска следовало, что общество допустило серьезные нарушения в ходе выполнения работ, а именно не соблюдало установленные договором сроки. В связи с этим Администрация полагала, что вправе требовать расторжения договора.

Общество, в свою очередь, предоставило сведения, согласно которым по итогам аукциона им были внесены денежные средства в сумме 60,9 млн. рублей. Ответчик пояснил суду, что не в состоянии исполнить часть работ в связи с неисполнением обязанностей со стороны муниципалитета. Поэтому во встречном иске к администрации общество просит назначить новые сроки для выполнения оставшейся части работ.

Суд встал на сторону подрядчика

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторгнуть или изменить договор можно только по обоюдному согласию сторон, если в законах или договоре не установлен другой порядок.

В ч. 2 ст. 450 ГК РФ односторонне изменить или отказаться от договора возможно только через суд, если стороны серьезно нарушают прописанные в договоре условия и в ряде ситуаций, прописанных в законе или в самом договоре. Серьезными считаются такие нарушения, в результате которых одной из сторон договора наносится существенный вред, и она не может получить того, на что рассчитывала при его заключении.

Статья 451 ГК РФ допускает, что в ходе исполнения договора могу возникнуть события, из-за которых потребуется внести изменения в текст договора либо расторгнуть его. При этом предполагается, что такие события стороны изначально не могли предугадать и, если бы знали о них, то никогда бы не заключили договор, либо предусмотрели другие условия сделки. Если изменить договор добровольно не получается, то помочь может суд, но при выполнении нескольких условий:

  1. никто из контрагентов не предполагал, что что-то изменится в процессе исполнения сделки;
  2. контрагент не мог справиться с событиями, изменившими договор, несмотря на все попытки их преодолеть;
  3. без изменения условий сделки одна из сторон попала бы в невыгодное положение ввиду имущественных потерь;
  4. если в договоре отсутствует условие о возложении риска наступления неблагоприятных событий на одного из контрагентов.

Все перечисленные обстоятельства должны возникнуть одновременно. При этом суд вправе внести в договор изменения только в особых случаях: если при расторжении сделки пострадают общественные интересы либо участникам договора будет причинен ущерб в большем размере, чем при продолжении работ на обновленных судом условиях.

Градостроительные нормы (ст. 46.1 ГрК РФ) устанавливают, что преобразование территорий, на которых имеются аварийные дома, происходит в границах отдельного квартала или микрорайона либо их частей, а также в границах пересекающихся элементов таких структур. Для того, чтобы местные власти приняли решение о сносе аварийного жилья требуется инициатива региональных властей и наличие определенных документов (градостроительного регламента, нормативов проектирования, принятых на местном и региональном уровнях и др.).

Если решение о преобразовании территории принято, заключается договор с исполнителем работ (ст. 46.2 ГрК РФ). Последний обязан выполнить определенный перечень работ, а местная администрация должна создать все необходимые условия для их выполнения. Исполнитель определяется по итогам открытого аукциона.

В ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ перечисляются обязательные условия договора, без которых его заключение не допускается. Указанные пункты нашли отражение в спорном договоре.

Из иска администрации следовало, что Общество в срок до 11 февраля 2015 г. не подготовило проект планировки и проект межевания преобразуемой территории, соответствующие градостроительным нормам и правилам. Проекты, несколько раз предоставляемые Обществом ранее, содержали в себе неточности и недоработки, о которых муниципалитет информировал Ответчика в письменном виде. Администрация указала, что не имеет возможности со своей стороны выполнить взятые по договору обязательства ввиду неисполнения обязанностей Ответчиком.

Суд, ссылаясь на ч. 1 ст. 328 ГК РФ указал, что если одна из сторон может исполнить обязательство только в случае выполнения иной обязанности второй стороной, то такое обязательство признается встречным. Если вторая сторона намеренно или косвенно отказывается от выполнения обязательства, то другая сторона имеет полное право прекратить исполнение своего обязательства либо полностью от него отказаться, потребовав возмещения убытков.

ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий. Сторона, уклоняющаяся от исполнения договора либо выполняющая обязательства заведомо некорректно, несет за это ответственность. Только принятие всех возможных способов и методов для исполнения вмененной обязанности может освободить лицо от ответственности.

Подписанный договор возлагал обязанности на обе стороны. Ответчик исполнил обязанность по разработке проектов, в ходе их согласования возникла необходимость в доработке документации, появились дополнительные обстоятельства для обращения в иные госорганы для учета всех нюансов застройки территории. Администрация затянула процесс принятия решения о разработке проектов. Когда решение было принято окончательно Общество приступило к разработке графиков расселения и других мероприятий. Тщательное изучение материалов дела подтвердило, что ответчик принял все возможные меры для исполнения договора, а также то, что в ходе выполнения работ возникли обстоятельства, предвидеть которые было невозможно:

  • в границах преобразуемой территории предполагалась реконструкция автомобильной дороги (потребовалось согласование с уполномоченным органом в сфере транспорта),
  • изменились градостроительные нормы в части обеспечения территории социальными объектами (потребовалось согласование с уполномоченным органом в сфере здравоохранения).

Изучив все доводы и оценив их в совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии причин для расторжения договора. Администрации в иске было отказано, а встречный иск общества был удовлетворен. Суд увеличил сроки действия договора и отдельных обязательств на основании требований общества, признав их достоверными и необходимыми в сложившейся ситуации.

Таким образом, ответчик сумел доказать свою правоту и на основании решения суда добился внесения изменений в договор.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.