Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

• документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
• не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
• представлен некомплектный пакет документов;
• приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

• от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
• от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
• от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Обращение в суд. Положительное решение

Физлица или организации могут приобрести государственное или муниципальное недвижимое имущество, приняв участие в торгах. Как следует из ч. 4 ст. 447 ГК РФ, торги проводят в виде конкурса или аукциона. Выигравшее лицо регистрирует право собственности на объект (землю или здание) в ЕГРН. Однако результаты аукциона или конкурса, договор купли-продажи по итогам торгов и запись в ЕГРН о праве собственности на объект могут быть признаны недействительными. В качестве заявителя выступает лицо, которое считает, что в ходе конкурсных процедур были нарушены его права.

Продажей земель, объектов строительства из региональной собственности занимаются департаменты имущественных отношений профильных министерств. Порядок торгов и аукционов предусматривается в соответствующих нормативно-правовых актах. Противоречие таких НПА положениям Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Земельного кодекса – основания для признания их недействительными. Аукционы и конкурсы, проведенные по таким нормативным актам, также признаются судами противозаконными. Так, компания выиграла суд о признании результатов торгов недействительными. Основание – судом был отменен порядок проведения аукциона субъекта РФ. Другие обстоятельства, послужившие для отмены результатов:

• Организатор препятствовал потенциальным участникам для участия в аукционе посредством укрупнения лота, увеличения суммы задатка;
• Торги проведены с нарушением прав владельцев и арендаторов близлежащих объектов недвижимости;
• В лот включены земельные участки, обремененные зданиями, без их предварительной регистрации в ЕГРН.

Из ч. 1 и ч. 2 ст. 449 ГК РФ следует, что торги, которые проведены с нарушением установленного порядка, можно признать недействительными через суд на протяжении года с даты проведения конкурса или аукциона.

В соответствии с законодательством РФ о банкротстве, имущество должника распродается на торгах. Цель реализации собственности – возвратить долги кредиторам, займодавцам. При нарушении порядка проведения торгов их результаты могут быть признаны недействительными судом. Однако такое решение невозможно без веских доказательств нарушения чьих-либо прав.

Сведения о предстоящих торгах имущества банкрота публикуются в газете «Коммерсантъ» и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Место проведения торгов – электронная площадка АО «Российский аукционный дом». Минимальная стоимость реализации имущества – 50% от начальной цены лота. Задаток составляет 10% от текущей стоимости имущества.

Физические лица обратились в суд с требованием отменить результаты торгов по объектам недвижимости предприятия-банкрота. В том числе, признать договор купли-продажи по итогам аукциона и регистрацию права собственности на спорные объекты недействительными. Однако суд им отказал. Основаниями для отказа являются следующие причины:

• Пропуск срока внесения задатка. Причем сумма должна была поступить на счет должника одновременно с заявкой;
• Заявка не соответствует правилам проведения торгов имущества банкрота;
• Проведение торгов не нарушает имущественных прав истца.

Таким образом, при рассмотрении спора суд принимает во внимание не только соблюдение порядка организации торгов, но и соблюдение интересов истца, конкурсных кредиторов, самого должника. Деньги, вырученные от продажи имущества должника, распределяются между кредиторами в порядке ст. 138 127-ФЗ. В данном случае 95% от вырученных на торгах денег ушли на погашение долга залоговому кредитору. Суд не станет отменять результаты торгов, если требование истца нарушает интересы кредиторов должника, влечет увеличение издержек должника.

Практика УФАС торгов по аренде

На конкурсного управляющего возлагается обязанность по подготовке документации о предстоящем аукционе. Сообщение в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:

Информация также размещается на официальном сайте торгов и является общедоступной для всех заинтересованных лиц.

Организатор торгов может отказать в принятии заявки в следующих случаях:

Обязательным условием участия в аукционе является внесения задатка.

Судебная практика

Случаи, когда жалоба не обоснована

Комиссия УФАС Ростовской области получила жалобу от ИП «А» на неправомерные действия организатора аукциона ИП «Г», допущенные по реализации торгов имущества должника ЗАО «Д».

По мнению ИП «А» неправомерные действия ответчика заключались:

Ростовский УФАС вынесен уведомление о поступлении жалобы, в ответ на которое организатор аукциона ИП «Г» направила ответ. Согласно полученным пояснениям, заявка ИП «А» не была принята к участию, поскольку она не соответствовала нормативным требованиям, а именно: задаток не был перечислен на расчетный счет в установленный срок.

Рассмотрев полученные материалы, комиссия УФАС пришла к выводу, что порядок реализации имущества банкрота соответствует действующему законодательству, проведение торгов в электронной форме определяются приказом Минэкономразвития России No54.

В жалобе ИП «А» было указано, что заявка была отклонена неправомерно, при этом, руководствуясь законом о банкротстве, заявителю может быть отказано в допуске к торгам в случаях:

ИП «А» получил платежное поручение, в соответствии с которым должен был перечислить задаток с 00:00 25.04.2015 г. по 28.05.2015 г. 23:55, чего сделано не было. На этом основании ИП «Г» отказала в допуске заявки.

ИП «А» также указывал в жалобе на то, что законом не предусмотрено ограничение сроков внесения задатков до подачи заявок. Ранее УФАС РФ дала оценку этому доводу в уведомлении No950/04.

На основании изложенного, комиссия приняла решение признать жалобу ИП «А» необоснованной.

В каких случаях жалоба будет удовлетворена

Филиал «У» направил в УФАС претензию, в которой указывал, что его не допустила к участию в торгах АО «К». Причиной отказа послужило непоступление задатка на расчетный счет оператора.

УФАС нашла подтверждение того, что задаток был перечислен в установленные сроки – до 07.05, а копия платежного поручения и письма были предоставлены вместе с документами. Оператор получил выписку 08.05, когда срок по внесению задатка истек.

Руководствуясь законом о банкротстве, электронная площадка нарушила п.12 ст.110, поэтому заявление филиала «У» признано обоснованным. Организатор аукциона должен отменить протокол определения участников аукциона, определить новых участников и назначить новую дату проведения торгов.

Примеры форм подачи жалобы на действия (бездействие) организатора торгов

Вопрос-ответ