Аренда в карантин: 7 шагов к сокращению убытков

Вопрос оплаты аренды торговых помещений в период кризиса беспокоит многих предпринимателей. Поток посетителей иссяк, государство продлевает период карантина, арендодатель не хочет входить в положение, у него самого проблемы.

Если ваш бизнес связан с торговлей на арендованных площадях, это статья поможет выйти из непростой ситуации относительно легко, сократив убытки до минимума.

Арендные каникулы

Вариант не платить за аренду есть, если вы официальный предприниматель, который арендует недвижимость у государства. Совсем избежать оплаты не выйдет, но можно получить отсрочку, и вернуть долг за этот год, в следующем.

Помимо этого, правительство Москвы приняло особые меры в поддержку тех областей предпринимательства, которые понесли самый тяжелый урон.

Организации, оказывающие услуги в сферах гостиничного бизнеса, общественного питания и туризма, и, имеющие договор аренды земли и нежилых объектов у города, освобождаются от арендной платы за три месяца: апрель, май, июнь с отсрочкой до конца года. По той же схеме действует отсрочка от городских организаций и учреждений, являющихся арендодателями земельных участков и нежилых объектов.

Для получения отсрочки нужно составить дополнительное соглашение. Права отказать вам в этом у государственных органов нет. На весь процесс оформления дается три дня с момента вашего обращения к арендодателю. В документе должен быть четко указан регламент, по которому арендная задолженность за 2020 год, ожидается от вас равными частями в 2021 году. У вас есть право предлагать другие условия.

Подобная схема установлена в отношении государственного имущества и рекомендована к реализации всем без исключения регионам.

Перспективы правила о форс-мажоре

Нынешняя эпидемия по форме имеет все характеристики обстоятельств непреодолимой силы. Режим повышенной готовности, введенный из-за пандемии, признан форс-мажором в отдельных областях.

Тем не менее, чтобы воспользоваться правилами форс-мажора, арендатору необходимо привести доказательства причинно-следственной связи между коронавирусом и связанными с ним ограничениями с одной стороны, и отсутствием возможности выполнять договор аренды с другой.

Существующие ограничения не мешают прямым расчетам между субъектами, арендатор вполне способен физически исполнять условия договора. Поэтому, как правило, ссылки на форс-мажор для изменений регламента платежей по договору не рассматриваются. Однако здесь возможно применить практику изменения или прекращения договора из-за значительных изменений условий (статья 451 Гражданского кодекса). Об этом ниже.

Анализ договора относительно форс-мажора

Посмотрите, как в договоре описаны обстоятельства форс-мажора, так как п.3 ст. 401 Гражданского кодекса допускает свободу выбора прав субъектов. Условия могут, как отменить применение правил форс-мажора, так и дополнить их основаниями для освобождения от обязанностей при некоторых обстоятельствах.

Если в договоре прописано, что арендатор может не платить, в отсутствие возможности работать в помещении, то это освобождает его от оплаты на время запрета на использование торговых площадей определенного типа. К примеру, если закроются ТЦ.

Сбор фактов, подтверждающих форс-мажор

Для аргументированного разговора с владельцем недвижимости о предоставлении вам арендных каникул понадобятся некоторые документы, подтверждающие факт форс-мажора.

1. Сертификат о форс-мажоре от Торгово-промышленной палаты России. Есть нюанс: документ выдается исключительно по сделкам с зарубежными субъектами. Поэтому получить сертификат для сделки с арендой внутри России не получится. Но отказ вам нужен для соблюдения условий договора.
2. Заключение о форс-мажоре от Торгово-промышленной палаты региона. Такой документ получить уже можно, достаточно сделать обращение в региональное отделение.

Пригодятся и другие доказательства: переписка с партнерами, поставщиками или клиентами, официальная статистика, публикации в прессе. Комплект документов должен сопровождать уведомление о форс-мажоре.

Уведомление о форс-мажоре

Если существующие обстоятельства доказывают наступление форс-мажора, не откладывая известите об этом владельца недвижимости. Порядок действий должен быть прописан в договоре аренды. Не сделаете этого или опоздаете с сообщением, можете потерять право на освобождение от обязательств по договору и окажетесь перед необходимостью возмещать арендодателю убытки. Правило действует, если в документе установлен срок для обращения.

В уведомлении постарайтесь обосновать свои действия общегосударственными и региональными нормами, подтверждающими распространение коронавируса и введение карантинных мер. Это и будут ваши обстоятельства непреодолимой силы, которые лишают возможности выполнять условия договора.

Оценка перспектив изменения или прекращения договора

Применять нормы о форс-мажоре, для того чтобы не платить арендную плату, не обязательно. Здесь больше подойдет практика изменения или прекращения договора из-за значительных изменений условий (ст. 451 ГК). Нужно лишь, чтобы были соблюдены четыре следующих момента.

• При заключении договора, ни вы, ни арендодатель, не могли предвидеть произошедших изменений. Договор оформлен до введения карантина.
• Вам не удалось преодолеть ограничения, связанные с пандемией.
• Нарушено соотношение имущественных интересов. Возможность оплаты присутствует, но существенно осложнена обстоятельствами.
• Из сути договора не следует, что риск изменения условий аренды, вы, должны нести самостоятельно.

Для изменения или прекращения договора аренды вследствие изменений, направьте второй стороне соответствующее извещение. В случае отказа или молчания подавайте иск об изменении или прекращении договора.

Дополнительное соглашение к договору

Примените форс-мажор или изменения условий, в качестве оснований для пересмотра договора. На данный момент судебные споры по данному вопросу сложно охарактеризовать как положительные для арендаторов, потому лучшим вариантом, станут переговоры сторон до суда.

Поговорите с арендодателем о необходимости в дополнительном соглашении, предусматривающем результаты ограничений из-за эпидемии. Не нужно увеличивать список обстоятельств, характеризуемых как непреодолимая сила. Существует риск, что судебный орган признает их форс-мажором по причине отсутствия непредвиденности.

Формулировка соглашения (пример):

«Арендатор освобождается от обязательств по арендной плате согласно Договору с момента начала действия, принятого в связи с эпидемией коронавируса акта городской, региональной или федеральной власти о прекращении работы ТЦ. Обязанность оплачивать аренду возвращается после прекращения действия указанного нормативного акта».