Изъятие имущества для нужд муниципалитета

Недвижимость изымается в пользу государства или муниципального образования не только в случае строительства важных объектов коммуникации, инфраструктуры. Если строение на участке земли признано аварийным и его нужно снести либо отремонтировать, но собственник здания этого не делает, землю с объектами строительства забирают для государственных либо муниципальных нужд. 

Администрации города Кирова обратилась с иском в суд к ООО «Гидроэнерго», чтобы выкупить у общества в муниципальную собственность нежилое помещение площадью 10 м² за 300 тыс. руб. и прекратить право собственности на объект. Компания «Гидроэнерго» указала на ошибки в документах оценки и не согласилась со стоимостью помещения.

Спорное имущество находится в МКД и принадлежит обществу «Гидроэнерго» на праве собственности. В 2018 г. здание, в котором располагается помещение, было признано аварийным. До конца года дом должен был быть снесен. Однако владельцы недвижимости не исполнили решение городских властей, что повлекло новое постановление администрации об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. Управление строительства администрации города неоднократно предпринимало меры, чтобы выкупить спорный объект для муниципальных нужд:

Экспертизу стоимости провел эксперт ООО «Центрэкспертиза», по результатам которой был оформлен отчет, согласно которому в случае изъятия объекта владельцу полагается компенсация в сумме 300 тыс. руб. По результатам согласования результатов оценки был составлен протокол. Следующим этапом администрация города направила предложение о заключении соглашения о выкупе объекта за 300 тыс. руб.

В декабре 2018 г. ООО «Гидроэнерго» и администрация города подписали соглашение о выкупе спорного помещения для нужд муниципалитета. Для этой цели из бюджетов Кировской области и города выделены средства. Так как средства были предоставлены из двух источников, управление строительства администрации города предложило заключить допсоглашение, где бы указана разбивка средств. Однако ответчик отказался подписывать дополнение к соглашению и исполнять его условия, то есть передавать собственность городу. Это и послужило поводом для обращения администрации в суд.

Права владельца недвижимого имущества

В случае, когда земля, дом или даже отдельное помещение должны быть изъяты в пользу государства или муниципалитета, госорган или администрация муниципального образования направляет владельцу объекта уведомление. К нему прилагается соглашение о выкупе имущества с указанием сроков процедуры. До даты подписания соглашения владелец земли или дома вправе распоряжаться объектом на свое усмотрение.

Орган местной власти или госорган могут изъять недвижимость через суд, но все равно должны выплатить равноценную компенсацию. При этом, если у гражданина нет другого жилья, он может написать заявление с просьбой разрешить пользоваться помещением. Такое разрешение дается на шесть месяцев или иной срок, на который договорились стороны.

Сумма возмещения

При определении суммы компенсации учитываются следующие составляющие:

Принудительный выкуп имущества применяется в случаях, когда владельцы объектов недвижимости возражают против изъятия. С таким иском администрация муниципалитета или госорган обращаются в суд до конца периода действия решения о выкупе земли, на которой находится аварийный объект. Но такой иск подается только по истечении трех месяцев с даты получения владельцем уведомления об изъятии его имущества.

Если владелец объекта согласен с условиями изъятия, он подписывает соглашение. Такая же процедура предусматривается в случаях, когда земельный участок собственнику не принадлежит, но он владеет зданиями или помещениями, которые расположены на спорной земле.

Выкупить имущество у физлиц или организаций власти вправе только через год с даты уведомления хозяев о предстоящем изъятии. Но с согласия домовладельцев или землевладельцев имущество может быть выкуплено и раньше этого срока. До принятия соглашения владельцы могут пользоваться недвижимостью в обычном режиме и даже продать.

Об аварийных объектах

Как следует из ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, если МКД признан аварийным, владельцам недвижимости необходимо принять меры для сноса либо ремонта. В противном случае, земельный участок вместе с аварийным зданием изымается для нужд муниципалитета. Чтобы права собственников не были нарушены, российское законодательство предусматривает равноценное возмещение.

Решение о выкупе недвижимости принимается органом власти, который ранее принял решение об изъятии земли для нужд муниципалитета или государства. В данном случае – администрация города. При этом не учитывается, на каком основании используют землю владельцы помещений.

Изъятие помещений, жилых и нежилых, расположенных в аварийном доме, осуществляется путем выкупа. Ч. 6 ст. 32 ЖК РФ гласит, что условия компенсации изъятия, сроки прописывается в соглашении с владельцами недвижимости. Обязательные условия возмещения – выплаты должны производиться заблаговременно до изъятия, сумма должна быть равноценной стоимости имущества.

Ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что земля, на которой стоит многоквартирный дом, находится в общем владении всех собственников жилья.

Из п. 2 ст. 235, ст. 239 ГК РФ следует, что принудительный выкуп у владельца недвижимости не допускается. Однако есть и исключения из правила. Имущество изымается в случае, если оно расположено на выкупаемом участке. Следовательно, в данном случае необходимость изъятия является закономерным и целесообразным. На этом основании судебный орган решил удовлетворить иск администрации.

С чем не согласен ответчик

ООО «Гидроэнерго» в судебном разбирательстве против изъятия имущества не возражало. Однако общество не согласилось с суммой компенсации и результатами экспертной оценки рыночной стоимости спорного объекта. Судебный орган согласился с позицией ответчика. В документе с результатами экспертизы допущены ошибки:

Из результатов оценки следует, что объекты-аналоги выбраны экспертом из более «дорогой» категории. Таким образом, итоги оценки стоимости от ООО «Центрэкспертизы» суд не принял.

В противовес названной экспертной оценке ответчик представил экспертизу, проведенную ООО «Пионер». Согласно второй оценке, стоимость спорного объекта недвижимости составляет 400 тыс. руб., величина ущерба в связи с изъятием составляет 50 тыс. руб.

Администрация в своем иске указала, что эксперт общества «Пионер» не принял во внимание состояние помещения. Но данный довод не согласуется с текстом заключения. Таким образом, на основании второго экспертного заключения судебный орган решил установить стоимость выкупа в сумме 450 тыс. руб.

Так как объект переходит в собственность муниципалитета, суд прекратил право собственности ООО «Гидроэнерго» и решил передать имущество для муниципальных нужд. В своем иске администрация просила предоставить счет ответчика для перечисления денег. Однако суд просьбу отклонил: истец может перевести средства на депозит нотариуса.

Таким образом, суд обязал общество передать спорный объект в муниципальную собственность за выкуп в размере 450 тыс. руб. и признал на имущество право муниципальной собственности после получения компанией «Гидроэнерго» суммы компенсации.

Если взамен объекту недвижимости предлагается выкуп в размере, меньшем, чем рыночная стоимость, сумму можно оспорить через суд. Но к судебному разбирательству важно провести правильную экспертную оценку стоимости объекта. Именно от нее будет зависеть результат судебного спора.

Стоимость услуг