Мы открыты для общения

Дмитрий Соломников
соучредитель

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Исторические здания на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Исторические здания на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Северная столица России славится своим богатым архитектурным наследием. На протяжении столетий здесь создавали свои шедевры российские и европейские мастера, воплощая эстетические идеалы эпохи. Результатом смелых архитектурных экспериментов стали уникальные здания, представляющие огромный интерес не только для историков, но и для участников рынка недвижимости. Несмотря на высокие цены, исторические постройки пользуются популярностью среди желающих получить в собственность объект культурного наследия.

Дом на Большой Морской улице

В апреле 2021 года стало известно о покупке в знаменитом «золотом треугольнике» исторического четырехэтажного здания на Большой Морской, 29. Ранее в здании располагался офис банка ВТБ. Новым владельцем стала кампания «БТК Девелопмент», принадлежащая миллиардеру Таймуразу Боллоеву. Дом был продан на площадке АО «Единая электронная торговая площадка» за 402 млн рублей (205 тыс. руб. за кв.м.). 

По мнению экспертов, озвученная цена значительно превышает рыночную даже с учетом возраста объекта недвижимости. Известно, что организаторы мероприятия рассчитывали выручить от продажи здания 252 млн рублей. Результаты торгов стали неожиданностью и для организаторов, и для экспертов. Подобные объекты не всегда продаются с такой скоростью и по таким ценам. К примеру, в 2020 году на той же улице было выставлено на торги здание площадью 2500 кв. м за 350 млн рублей, но нового владельца недвижимость пока не имеет. Приобрести здание на Большой Морской улице, 29 хотели такие известные компании, как ГК «БестЪ», ООО «Производство дома моделей», «Оранж Хотелз», «М-Стиль» и др.

Screenshot_1.jpg

Здание было построено в 1830 году, и с тех пор не один раз перестраивалось. Из-за этого оно так и не получило статуса памятника архитектуры. Последний капитальный ремонт перед этим проводился в 2005 году. После этого также была осуществлена полная замена кровли и водосточной системы. Несмотря на большую площадь (более 2000 кв. м) здание может быть использовано только для представительского офиса из-за ограниченной функциональности (проблемы с парковкой, планировка). На прилегающей территории располагаются 4 бокса для служебных потребностей и парковка на 15 мест. 

Пресс-служба «БТК Девелопмент» пока не объявила, что именно будет располагаться в помещениях. Вероятно, дом был приобретен с инвестиционной целью. По информации из анонимных источников, новые владельцы пока не планирую проводить реконструкцию, а само здание может сдаваться в аренду. До этого компания активно скупала недвижимость в Санкт-Петербурге: сегодня ей принадлежат объекты недвижимости общей площадью более 50 тыс. кв. м.

Срок окупаемости вложений зависит от стоимости аренды. Дополнительно увеличить полезную площадь строения можно за счет капитального ремонта чердачного этажа. По подсчетам экспертов, для того чтобы здание  окупилось понадобится порядка 15 лет. При этом стоимость аренды должна составлять около 1,6 тыс. рублей за кв. м. Это без учета НДС, операционных затрат и возможных рисков, связанных с инфляцией и экономическими кризисами. 

При стоимости аренды в диапазоне от 2 до 2,3 тыс. рублей полного возврата инвестиций можно ожидать в течение 8 лет.

Железнодорожные кассы на канале Грибоедова

В декабре 2020 года Российский аукционный дом объявил об успешном завершении торгов по поручению АО «Федеральная пассажирская компания». Пятиэтажное здание на набережной канала Грибоедова, 24А было продано за 1,151 млрд рублей (примерно 125 108 руб. за кв.м.) АО «Отель Веденский». Торги длились 9 часов. За этом время стоимость лота превысила стартовую цену на 298 млн рублей. Эта сделка стала самой крупной для Российского аукционного дома в Санкт-Петербурге в 2020 году. Эксперты считают покупку здания позитивным сигналом для рынка недвижимости. Поиск покупателя длился всего один месяц. 

Здание имеет большую архитектурную ценность: оно возникло в результате перестройки двух домов со смежными дворами в 70-х годах прошлого века. Реконструкция превратила некогда два отдельных дома в один атриум. Для советской эпохи это было очень необычное архитектурное решение. Площадь здания составляет 9,2 тыс. кв. м, а прилегающего земельного участка – 3,2 тыс. кв. м.

177.jpg

Специалисты считают, что вероятней всего новый владелец использует объект недвижимости для обустройства нового отеля. Хотя с точки зрения планировки здания и логистики этот вариант будет не самым лучшим решением: интенсивность движения часто приводит к образованию пробок на дорогах. Среди явных преимуществ атриума можно отметить его близость к Думской площади, серебряным рядам и торговому комплексу. Планировка здания не подходит для обустройства пятизвездочного отеля. Для этого необходимо проводить полную реконструкцию, направленную на увеличение номерного фонда.

Более реалистичный вариант – гостиница на 3 звезды с пассажем. Ввиду высокой посещаемости этой части города здесь открываются неплохие перспективы для торговли. АО «Отель Веденский» сможет использовать здание по своему усмотрению, ведь оно не имеет охранного статуса. 

В то же время атриум считается объектом культурного наследия центральных районов Санкт-Петербурга, поэтому для проведения реконструкций потребуется согласование с КГИОП. Центральную галерею здания можно увидеть в фильме «Москва слезам не верит».

Особняк на набережной Кутузова

В конце ноябре 2020 года Российский аукционный дом сообщил об успешной продаже помещений в особняке Серебряковой на набережной Кутузова, 22. Новым владельцем недвижимости стала Автономная некоммерческая организация высшего образования «Европейский университет в Санкт-Петербурге». Еще до начала торгов эксперты прогнозировали, что ввиду своего статуса (объект культурного наследия регионального значения) стоимость особняка может достичь отметки 300 млн рублей. 

Аукцион проходил на электронной площадке ЭТП РАД–Lot-online. В отчете, составленном организаторами мероприятия, было указано, что наиболее приемлемым вариантом использования здания будет «под офисные функции». Статус объекта недвижимости не позволяет проводить масштабную реконструкцию и перепланировку. Среди других особенностей расположения особняка также был отмечен дефицит парковочных мест.

Screenshot_2.jpg

Торги стартовали с 190 млн. рублей. Заявки на приобретение недвижимости подали 4 участника. Победитель торгов предложил за лот 250 млн. рублей (100 тыс. руб. за кв.м.), что было почти на 30% выше начальной цены. Европейский университет получил в собственность 17 помещений общей площадью 2500 кв. м. Среди потенциальных участников аукциона эксперты называли компанию «Неохим», которой уже принадлежит часть особняка площадью 500 кв. м. 

По мнению директора Российского аукционного дома Андрея Степаненко, инвестиция в исторические здания полностью себя окупит в среднесрочной перспективе. В то время как современные здания, предназначенные для обустройства бизнес-центров, через 10-15 лет устаревают, теряя свою привлекательность для компаний. О вероятной продаже объекта было известно еще в 2019 году. Известно, что до этого помещения находились в собственности ООО «Кутузова, 22», которое безуспешно пыталось продать недвижимость в 2013 году за 150 млн. рублей. 

Руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова отметила, что продажа исторического здания с превышением начальной стоимости само по себе является неординарным событием. Учитывая экономический кризис, связанный с эпидемией, и трудности с приспособлением особняка к современным стандартам эксплуатации подобная сделка может считаться значимым событием для рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Дома на улице Некрасова

В начале 2021 года в СМИ появилось сообщение о продаже нескольких зданий «Ростелекома» в центре Санкт-Петербурга на улице Некрасова, 3–5. Бывший владелец выставил недвижимость на торги в рамках кампании по распродаже непрофильного имущества. Общая площадь зданий составляет 7500 кв. м. Теперь недвижимость принадлежит ООО «Отели Северной Пальмиры». Ранее компания уже приобрела дома на улице Чехова, 18, и теперь планирует перепрофилировать здания под многофункциональный комплекс. 

Окончательной концепции проекта пока нет, но наиболее вероятный вариант предполагает оборудование на территории комплекса офисов, жилых помещений, складов индивидуального хранения. В то же время аналитики отмечают, что лучше всего использовать здания для деловых представительств. В случае реконструкции зданий с целью оборудования бизнес-центра, стоимость аренды может достичь 1,2 тыс. рублей за кв. м без учета НДС, коммунальных платежей и операционных расходов.

Некрасова_3-5.jpg

В любом случае речь идет об использовании объектов не для пополнения номерного фонда. Эксперты рынка недвижимости предполагают, что таким образом «Отели Северной Пальмиры» пытается диверсифицировать свой бизнес, ощутивший значительные потери из-за пандемии. Сумма сделки не разглашается, но по приблизительным подсчетам речь идет о 500-600 млн рублей. Стоимость одного квадратного метра превышает отметку 50-60 тыс. рублей. 

Новый владелец продолжает хранить втайне сумму сделки, не опровергая и не подтверждая озвученные цифры. Для «Ростелекома» это далеко не первая продажа непрофильных активов, поэтому в обозримом будущем можно ожидать появления на аукционах новых лотов.

Здание фабрики «Красное Знамя»

Еще одна покупка крупного объекта недвижимости состоялась в феврале 2021 года. Согласно данным Росреестра, холдинг AAG стал владельцем комплекса зданий трикотажной фабрики «Красное знамя» и прилегающего участка площадью 3,6 га. Недвижимость оформлена на компанию «Комендантский 9», принадлежащую Александру Завьялову и Андрею Гомону. Новые владельцы планируют провести масштабную реконструкцию объектов. 

В зданиях фабрики возможно появление лифтов, а на прилегающей территории будет возведен новый жилой комплекс. Известно также, что после реконструкции между зданиями может появиться променад, доступный для общественности. О сроках реализации проекта и подробном плане реконструкции можно будет говорить только после согласования с городскими властями. 

В конце апреля текущего года в сети появилась информация о намерениях холдинг AAG добиться снятия охраны с одной трети территории трикотажной фабрики «Красное знамя». В случае положительного решения, на месте выявленного памятника, состоящего из главного трикотажного, красильного, отбельного и чулочно-красильного цехов, будет построен жилой комплекс. Основанием для снятия охраны может стать экспертиза Максима Филиповича. В ней утверждается, что чулочно-красильный цех и юго-западная часть Главного трикотажного цеха не имеют приписываемой им исторической ценности. 

По мнению эксперта, они были построены позже основного здания и по совершенно другому проекту, отличавшемуся от начальной задумки архитектора. В случае согласия КГИОП оба объекта могут быть снесены. До продажи здания «Красного знамени» пребывали в неудовлетворительном состоянии. Из-за этого КГИОП обязывал бывшего владельца Сергея Панфиленко провести ремонт фасадов и крыши через Московский районный суд Петербурга.

2767961484.jpg

История трикотажной фабрики «Красное знамя» началась в середине XIX века. В 1866 году немецкий предприниматель Фридрих-Вильгельм Керстен приобрел трикотажно-чулочную мастерскую, основанную купцом Иваном Осиповичем Натусом, и вложил средства в ее расширение. К началу ХХ века фабрика стала крупнейшим трикотажным предприятием Российской Империи, обеспечивающим потребности армии и флота. Здание фабрики несколько раз достраивалось до начала революции 1917 года. После прихода к власти советов она была национализирована. Название «Красное знамя» фабрика получила только в 1978 году. Здания бывшего флагмана текстильной промышленности стали историческим памятником архитектурной мысли одновременно нескольких эпох.

Приватизация исторических зданий в Санкт-Петербурге

По приблизительным подсчетам около 50% объектов недвижимости в Санкт-Петербурге имеют культурно-историческую ценность. Из-за этого перспективы сохранения архитектурного наследия исключительно за счет государственных средств выглядят туманными. В связи с переходом к модели рыночной экономике после распада СССР на федеральном уровне было принято решение приватизировать часть объектов недвижимости. 

Подобная практика продемонстрировала свою результативность в других странах, поэтому, начиная с 90-х годов, в Санкт-Петербурге был запущен процесс передачи исторических зданий с условием реставрации. В нулевых годах администрация города весьма активно продавала объекты недвижимости частным предпринимателям и коммерческим организациям. Известно немало примеров, когда новые владельцы полностью выполняли условия сделки, восстанавливали здания и сохраняя их аутентичный вид. К примеру, после передачи 7 гектар на территории Новой Голландии там возник интересный архитектурный ансамбль, общественное пространство и гостиница.

В то же время предприниматели не всегда проявляют интерес к подобным вариантам инвестиций. Причиной этого являются высокие требования со стороны надзирательных органов, низкая доходность и сложность проектов. В некоторых случая инвесторов привлекает перспектива получения проектного финансирования, но даже это не всегда становится достаточно убедительным аргументом в пользу приобретения собственности. 

Менее эффективным оказался вариант передачи зданий в аренду на определенный срок за 1 рубль. Частный бизнес хочет иметь гарантии получения прибыли, поэтому его интересует получение статуса собственника недвижимости. 

Сегодня при разработке законопроектов, регламентирующих передачу исторических зданий в частные руки, органы федеральной власти далеко не всегда прислушиваются к мнению муниципалитетов. Из-за этого процедура приватизации часто проходит на невыгодных для инвесторов условиях. Несмотря на определенные проблемы в законодательстве в течение последних 10-15 лет на территорию Санкт-Петербурга было передано в частные руки и отреставрировано около 70 исторических зданий.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 318
17.05.2021
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив Блога