Мошенничество при сделках с продажей недвижимости: когда нельзя признать сделку ничтожной

Можно ли признать через суд сделку недействительной, если продавец получил меньше средств, чем было озвучено в ходе договоренности. Не всегда, свидетельствует судебная практика. Один такой случай произошел в Красноярском крае. Дело № 2-413/2020 рассмотрено Боготольским районным судом.

Суть спора

Продавец Шихалеева вышла с гражданским иском к покупателю Авериной о признании договора купли-продажи дома с земельным участком недействительным и аннулировании записи в ЕГРН.

Согласно материалам дела, в сделке на основании нотариальной доверенности от лица своей матери выступал сын Шихалеев. Между ним и гражданской Авериной заключен договор купли-продажи объектов недвижимости с использованием материнского капитала. Стоимость сделки по документам – 500 тыс. рублей. Ровно на такую же сумму оценены дом с землей.

Договор был составлен письменно, подписан обеими сторонами, зарегистрирован в установленном порядке. Условия о расчете также прописаны в документе. Другого письменного доказательства, предполагающего иной порядок расчета, в суд не представлено. Таким образом, Шихалеев был согласен с указанной в договоре стоимостью и порядком расчета.

Позднее, в октябре 2019 года Аверина выделила по 1/3 доли на двух своих несовершеннолетних детей, как того требовал закон о распоряжении средствами материнского капитала. На момент судебного разбирательства ответчик проживала в доме со своими детьми.

Позиция истца

Шихалеева приобрела земельный участок с домом в 2012 году. В заявлении она указала, что третьи лица – Соколов и Кержаева – путем обмана похитили у нее эту собственность. В результате Шихалеева лишилась права собственности на дом и землю. Обстоятельства дела подтверждаются приговором Боготольского районного суда от 24 мая 2019 г. Согласно документу, она и ее сын не были намерены продавать спорное имущество по указанной в договоре цене. Потому истец просит суд признать сделку недействительной, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности.

Мотивировка ответчика

Аверина на момент совершения сделки в 2017 году не была в курсе спорности земельного участка и дома на нем. Продавец тоже об этом ей ничего не говорил. В доверенности также отмечено, что продажа возможна на условиях и по цене по усмотрению Шихалеева.

Имущество приобреталось с использованием займа, была произведена оценка. Ее результаты соответствовали цене договора. Шихалеев не выражал несогласия с оценкой. По его словам, мать в курсе предстоящей сделки. В настоящее время Аверина с двумя своими детьми зарегистрирована в доме, отремонтировала его и живет в нем. Это единственное жилье семьи.

Что говорит закон

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юрлица свободны в заключении сделок. Документ составляется в письменной форме, подписывается сторонами договора. В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ на основании договора купли продажи продавец передает товар в собственность покупателю. Последний, в свою очередь, принимает имущество и расплачивается за него. На какие нормы закона еще обратил внимание суд:

Можно признать ничтожной сделку, если она совершена в результате обмана со стороны третьих лиц. Только в таком случае нужно доказать, что вторая сторона договора знала или должна была знать об обмане. Это можно доказать, если обвиняемое третье лицо является представителем, сотрудником другой стороны или оказывает содействие в заключении договора.

Ст. 301 ГК РФ предоставляет владельцу имущества право истребовать свою собственность из чужого незаконного владения. Как быть добросовестным покупателям, разъясняется в ст. 302 ГК РФ: собственник все же имеет право истребовать свое имущество обратно, но только в том случае, если оно выбыло в результате утери, похищения, иным путем помимо воли владельца.

Защита прав собственности – вопрос многогранный. Потому ВС РФ, ВАС РФ подготовили разъяснения (п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.). Согласно им, собственник имеет полное право истребовать свое имущество даже у законного приобретателя. Но с соблюдением условий, что представит доказательства факта выбытия собственности помимо своей воли. Даже если сделка признается ничтожной, это не является доказательной базой об утере права собственности против желания законного владельца. Суду нужно установить, было ли желание собственника передать имущество другому лицу.

Собственность выбывает из владения в результате определенных дел и действий. Так, собственник сам может предпринимать какие-то действия, которые приводят к утрате права на имущество. Это могут быть и дела третьих лиц, передающих недвижимость покупателю с согласия и ведома законного владельца. Если это именно такой случай, то прослеживается воля собственника передать свою недвижимость покупателю.

Помимо согласия собственника право на имущество утрачивается в следующих ситуациях:

Сделка не может быть оспорена только на том основании, что ведется уголовное дело в связи с фактами применения насилия, угроз и обманных действий. Данные обстоятельства можно доказывать согласно общим правилам приведения доказательной базы (так гласит Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 23).

Обстоятельства уголовного дела

Третьи лица – Коржаева и Соколов – были признаны виновными по ч. 3 ст. 159 и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество с использованием служебного положения, группой лиц). Соколов был признан виновным и по эпизод, связанному с продажей дома с земельным участком Авериной. В этой сделке он выступал в качестве посредника. Установлено, что Соколов узнал о поиске Шихалеевым имущества, принадлежащего матери. Он представился ему частным риелтором, предложил свои услуги: продать дом с землей за 1 млн. 700 тыс. рублей и из этой суммы 1 млн. 300 тыс. рублей передать Шихалееву, а остальное – себе в качестве вознаграждения. Чтобы похитить материнский капитал Авериной, он обманул и продавца, и покупателя, предложив заключить сделку по купле-продаже.

Как следует из ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, если обстоятельства дела рассмотрены и установлены другим судом, решение вступило в силу, то они вновь не рассматриваются и не доказываются в рамках другого дела. Являются обязательными для суда.

В суде по уголовному делу уже было доказано, что Аверина не намеревалась обманывать Шихалеева. Ей на самом деле нужен был дом, чтобы жить в нем. Также она не знала о злых умыслах Соколова. Последний получил от Авериной 50 тыс. рублей в счет оплаты риэлтерских услуг. Подтверждение тому – расписка. Исходя из этого, суд пришел к выводу, что сговора между Соколовым и Авериной не было. Покупатель не намеревалась завладеть имуществом обманным путем.

Также судом установлено, что часть средств, равную сумме материнского капитала, Шихалеев сам снял со своего счета после поступления средств и лично передал на хранение Соколову. То есть он распорядился деньгами на свое усмотрение.

Решение суда

С учетом всех обстоятельств дела и приговора Боготольского районного суда были сделаны следующие выводы:

По уголовному делу Шихалеева была признана потерпевшей только потому, что Соколов не передал Шихалееву деньги в сумме, которую они ранее обговорили.

Аверина – добросовестный покупатель:

Из всего этого следует, что у истца была воля продать землю с домом. То, что недвижимость ушла по цене, в разы меньшей, которую обещал Соколов, не является основанием для признания сделки недействительной. Обмана со стороны покупателя не было.

В результате судом было принято решение отказать в удовлетворении требований Шихалеевой – не признавать договор купли-продажи недействительным, не аннулировать запись о регистрации права собственности на спорную недвижимость.

Выводы

Мошенничество может иметь разные формы. Лучший способ обезопасить себя при продаже недвижимости – указывать реальную стоимость объекта. Тем более, что в рассматриваемой ситуации дом и земля были в собственности ровно столько, чтобы при их продаже не платить налогов. Также рекомендуется заключить с риелтором, даже частным, договор оказания услуги. И какими бы ни были уговоры посредника – нет ИП, не самозанятый, не состою в компании, не нужно поддаваться на них. Либо найти другого юриста, который грамотно и честно подготовит стороны к сделке и будет сопровождать ее от и до. Занижение стоимости объекта недвижимости также не на руку продавцу.

Выходя на сделку, связанную с куплей-продажей недвижимости, будьте осторожны: мошенников много, и они могут обещать золотые горы. Результат – ни недвижимости, ни денег.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Юридические консультации по делу	Бесплатно (при заключении договора)	заказать
Проверка «юридической чистоты сделки»	9 000 Р	заказать