Недостроенный апарт-отель: снести нельзя достроить

Незавершенное строительство портит общее впечатление от населенного пункта, становится памятником долгострою. Муниципальные власти вправе обязать собственника земельного участка и организацию, осуществляющую строительство, либо достроить объект, либо снести его. Особенно это важно для курортных и исторических мест. Рассмотрим случай в городе Анапе.

Суть спора

В Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд обратилась администрация города-курорта Анапы об обязанности ООО «АРБЕЛОС» привести недостроенное здание в соответствие с проектной документацией, то есть завершить его строительство. В качестве третьего лица был привлечен к делу предприниматель Вежов.

Судом установлено, что администрация Анапы просила суд обязать ООО «АРБЕЛОС» в течение 30 дней после вступления в силу судебного решения привести 4-этажное здание неправильной формы в соответствие с проектными документами. Если это невозможно, то снести его. Незавершенный объект строительства находится в г. Анапа Краснодарского края. Истец просил принять обеспечительные меры:

Администрация города не согласилась с частичными обеспечительными мерами и привела в обоснование своих доводов следующее:

Позиция ООО «АРБЕЛОС»

Общество в отзыве указывает на ведение строительства согласно строительным норма. Отмечается, что истец не представил доказательств несоответствия проекту. Строительные документы прошли негосударственную экспертизу, есть положительное заключение. На объекте строительство не ведется с 31 мая 2019 г.

Суд не нашел оснований для отмены определения

Апелляционный суд изучил материалы дела и пришел к выводу, что нужно оставить в силе определение арбитражного суда. Вот чем это мотивировано.

О наличии спорного объекта недвижимости администрация города узнала в ходе проведения контрольных мероприятий по соблюдению земельного законодательства. Проверяющие визуально установили, что на земельном участке имеется капитальное здание высотой в 4 этажа, неправильной формы. Площадь застройки составляет 2 тыс. кв. м. Конфигурация объекта изменена, площадь застройки увеличена, нормы отступа от границы участка нарушены.

Истец обнаружил в сети интернет, что объект позиционируется как будущая резиденция «Лайнер». Арендатором земельного участка является бизнесмен Вежов. Предприниматель, в свою очередь, оформил субаренду с ООО «АРБЕЛОС». В мае 2018 года компания получила разрешение на строительство семиэтажного апарт-отеля с одним подземным этажом общей площадью 7,3 тыс. кв. м. Количество номеров – 81. Площадь застройки – 1,3 тыс. кв. м. Администрация города предположила о нарушении строительных норм и вышла с иском и заявлением о принятии обеспечительных мер.

Когда принимаются обеспечительные меры

Как гласит ст. 90 АПК РФ, участник дела вправе заявить о принятии срочных обеспечительных мер на любой стадии судебного процесса. В Пленуме ВАС РФ разъясняется о возможности принять меры обеспечения на любой стадии процесса в одном из двух случаев:

Первый случай может быть связан с отсутствием у должника материальных ценностей или возможностью принятия им мер для уменьшения их стоимости. Во втором случае суд исходит из необходимости сохранить status quo между сторонами. При принятии положительного решения о мерах обеспечения суд учитывает, что требования разумные, справедливые, у ответчика действительно есть возможность причинить ущерб заявителю. Значение имеет соразмерность требований.

Основаниями для непринятия мер обеспечения являются:

Меры обеспечения принимаются на определенный срок. Тем не менее заявителю нужно представлять доказательства об их необходимости согласно имеющимся обстоятельствам. В АПК РФ не определены основания по обязательству судов обеспечить иск. Судья при принятии решения изучает все нюансы спора, исходит из своего внутреннего убеждения.

Администрация сослалась в заявлении на возможность выбытия объекта из владения общества, что приведет к затруднению исполнения судебного решения. Ответчик не сможет продать, обменять, подарить или сдать в аренду арестованное имущество, то есть распоряжаться им по своему усмотрению. В то же время право пользования объектом не ограничивается.

Обоснованность обеспечительных мер по версии суда первой инстанции

Арбитражный суд посчитал необходимым сохранить баланс интересов администрации и ответчика, потому удовлетворил некоторые пункты заявления. Так, наложен арест на участок земли и недвижимость, которая находится на нем. Ответчику было запрещено производить какие-либо регистрационные действия с имуществом – соответствующие сведения доведены до Управления Росреестра.

Он обосновал это следующими доводами. Вопросы участия в долевом строительстве граждан и организаций регулируются законом № 214-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 4 указанного нормативного акта застройщик обязуется построить многоквартирный дом и сдать его участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию. В свою очередь покупатель должен уплатить определенную договором сумму, а потом принять объект. Соответственно, заключение ДДУ не означает перехода право собственности, а лишь говорит о возникновении такого права после введения дома в эксплуатацию. Администрация не доказала, что ответчик намерен подобным образом обременить объект. Суд посчитал, что не представлены доказательства наличия связи между мерами обеспечения и требованиями истца, нет доказательств наступления последствий в виде причинения ущерба.

Также судом было отказано в запрете осуществления строительства на спорном участке. Как следует из судебной практики, ответчику ничто не мешает продолжить строительные работы на свой страх и риск. Даже если характеристики спорного объекта за время судебных заседаний изменятся, это не будет являться основанием для освобождения ответчика от ответственности и снести его.

Апелляционный суд полностью согласился с решением арбитража. Посчитал верно установленными обстоятельств дела, правильно оценил доказательства. В ходе судебного процесса не допущены нарушения процессуальных норм. Следовательно, не имеется оснований отменять решение арбитражного суда.

В качестве послесловия

Пока не известно, чем закончится спор между ООО «АРБЕЛОС» и муниципальным образованием город-курорт Анапа. Возможно, застройщику удастся доказать, что даже при отступлении от проектной документации здание апарт-отеля будет соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. В этих целях строители обычно применяют специальные строительные материалы для облицовки семиэтажного здания, предусмотрят иные мероприятия.

Не каждое заявление муниципалитета об обеспечительных мерах подлежит удовлетворению. Это доказало рассматриваемое судебное решение. Большую роль в ситуации сыграла и позиция ответчика, который грамотно и объективно смог отстоять свою позицию, ссылаясь на соответствующую судебную практику.

Чтобы не стать объектом муниципального земельного надзора, рекомендуется тщательно подходить к проектированию будущих строительных объектов, согласовывать их со всеми ответственными органами. При необходимости отойти от установленных документов всегда имеется возможность заново пройти этап согласования. Тогда не возникнет вопроса у контролирующих органов, и объект будет сдан в эксплуатацию в срок. 

Стоимость услуг