Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Одна экспертиза – хорошо, две – лучше

Одна экспертиза – хорошо, две – лучше

Заявка на услугу "Оценка Недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка Недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Продажа, покупка, дарение – при любых видах сделки с землей необходима оценка стоимости объекта. Без нее не обойтись при оформлении в залог перед получением кредита, приватизацией, оценкой активов предприятия, а также в рамках судебного спора.

В последнем случае оценка поможет защитить интересы всех участников спора и вынести суду справедливое решение. Оценка, как правило, проводится, если у сторон возникают разногласия или сомнения относительно стоимости земельного участка.

Методики оценки

Каким образом определить рыночную стоимость участка, оценщик решает сам. Главное, чтобы методика оценки была законной и не нарушала установленный порядок экспертизы. Существует ликвидный подход. Он позволяет определить сумму, которую можно было бы получить при реализации земли. При оценке учитываются следующие параметры:

  • Местоположение;
  • Близость инфраструктуры, подъездных путей;
  • Экономическая ситуация;
  • Близость охранных зон;
  • Возможность перевода категории земли;
  • Вероятность отказа в получении разрешения на строительство;
  • Назначение;
  • Наличие построек.

Каждый из этих параметров влияет на формирование стоимости. Наиболее объективную стоимость объекта позволяет установить оценка рыночной стоимости земли.

При оценке также может применяться нормативный метод, который актуален при изъятии земли для муниципальных, государственных нужд. Оценщики также использую инвестиционную методику определения стоимости. Она применяется при использовании земель в различных инвестпроектах.

Другой способ оценки – ликвидационная стоимость. По ней объект может быть продан за сжатый промежуток времени. Данная методика предполагает реализацию за стоимость за вычетом суммы расходов, понесенных в связи с продажей.

По итогам оценки стоимости эксперт формирует заключение, которое является важным доказательным документом. С его помощью сторона спора может выиграть судебное дело (решить конфликт в досудебном порядке).

Оценка стоимости включает несколько этапов работ:

  • Устанавливаются количественные характеристики: расчет площади участка;
  • Определяются качественные критерии, такие как назначение, местоположение и т.п., то есть факторы, влияющие на стоимость ЗУ;
  • Определение объективной стоимости.

По итогам анализа и обобщения информации оформляется и передается заказчику отчет об оценке.

Процедура оценки

Перед проведением оценки стоимости со специализированной организацией заключается договор, в котором указываются сведения о проведении процедуры: объект, цели, задачи, стандарты оценки и другие сведения. Кроме информации о процессе, договор учитывает данные о земле: ее назначение, кадастровый номер, и прочие характеристики.

При проведении оценки специалист анализирует характеристики земля, рынок аналогичных объектов недвижимости, обобщает полученную информацию; используя коэффициенты, рассчитывает стоимость надела и оформляет заключение в письменном виде. Результат оценки стоимости земельного участка доказывает то, что земля действительно стоит столько, сколько указал оценщик.

Не существует определенной формы для оформления заключения оценки. Но есть требования, которым должен соответствовать такой документ по содержанию. Заключения оценки должны содержать следующие сведения:

  • Рыночная стоимость участка;
  • Методика оценки стоимости;
  • Обоснование стоимости объекта.

Чтобы оценщик смог дать полное и достоверное заключение, ему необходимы исходники:

  • Назначение участка;
  • Информация о владельце;
  • Договор на оказание услуг оценки;
  • Справка о праве собственности или выписка из ЕГРН.

 Также необходимы технические документы на участок: кадастровый паспорт, технический план.

На что обратить внимание

При анализе исходных материалов эксперт-оценщик принимает во внимание особенности конкретного объекта, которые необходимы при формировании заключения оценки.

Участки имеют постоянное место расположения, но их границы могут меняться в зависимости решений владельцев: наделы можно объединять, делить. В городских поселениях, земли, как правило, дороже, чем на селе. Вблизи городов участки также стоят недешево. Связано это с близостью инфраструктуры, наличием подъездных путей и т.д. На стоимость земли в сельской местности влияет качество почвы, ее плодородные свойства, близость оврагов, населенных пунктов, дорог.

Зачастую участники сделки не обладают информацией о текущих ценах на рынке, не знают факторов, влияющих на стоимость. Перед сделкой важно:

  • Изучить текущее состояние спроса и предложений на участки;
  • Определить преимущественные качества конкретного объекта недвижимости перед аналогичными, выставленными на продажу;
  • Познакомиться с параметрами, влияющими на цену;
  • Правильно оценить влияние характеристик ЗУ на его стоимость.
В силу профессиональных обязанностей оценщики владеют всей информацией, которая нужна для оценки стоимости. Более того, на экспертов ложится ответственность за недостоверные заключения.

История одной оценки

ООО «Алмаз» обратилось с иском к компании «Праймэкспертиза» в Арбитражный суд Краснодарского края, чтобы признать выводы эксперта недостоверными. Оценщик общества «Праймэкспертиза», по мнению истца, завысил рыночную стоимость участка земли сельхозназначения площадью 154 тыс. м². Ранее организация привлекалась в качестве эксперта на рассмотрение судебного дела, по итогам которого суд обязал ООО «Алмаз» выплатить долг в сумме 600 тыс. рублей. Возбуждено исполнительное производство, в рамках которого была арестована земля площадью 154 тыс. м². Документы по ней переданы на оценку «Праймэкспертиза». 

Согласно результатам оценки, рыночная стоимость участка составляет 5 млн. рублей. С такой ценой истец не согласился и обратился в Торгово-промышленную палату для получения нового заключения о рыночной стоимости спорного участка. Из заключения ТПП следует, что земля стоит 2,2 млн. рублей. 

Закон – об исполнительном производстве

Ст. 85 229-ФЗ обязывает приставов привлекать экспертов для оценки имущества. При этом стоимость может быть оспорена в суде с привлечением независимого оценщика, так как приставы не обязаны обладать познаниями в области оценки недвижимости. Только специалист-оценщик может установить достоверную стоимость того или иного объекта.

Стоимость имущества определяется с помощью стандарта оценки, который принят Приказом Минэкономразвития РФ № 254 от 20.07.2007. В соответствии со стандартом, в отчете оценки указываются следующие сведения:

  • Этапы определения стоимости;
  • Дата, время, адрес проведения экспертизы;
  • Основания экспертизы;
  • Данные лица, назначившего экспертизу;
  • Данные об эксперте (ФИО, квалификация, стаж, должность).
  • Обоснование выбора методики оценки.

Проверить достоверность заключения эксперта может СРО оценщиков или другая независимая оценочная компания. По итогам проверки делается вывод о полноте и достоверности заключения, соответствии стоимости рыночным ценам.

Что оценивает оценщик

Чтобы проверить достоверность заключения эксперта ООО «Праймэкспертиза», суд назначил повторную оценку стоимости спорной земли оценочной компании «Эксперт-мастер». При проведении экспертизы стоимости в рамках данного дела перед вторым независимым оценщиком были поставлены следующие задачи:

  • Установить рыночную стоимость спорной земли;
  • Провести анализ рынка;
  • Проверить правильность применения выбранной методики;
  • Установить правомерность применения компанией «Праймэкспертиза» коэффициентов расчета.

Проанализировав заключение первого эксперта, оценщик ООО «Эксперт-мастер» пришел к следующим выводам:

  • Коэффициенты расчета ООО «Праймэкспертиза» применены неверно;
  • Допущены нарушения требований к оценочным действиям, что привело к существенному искажению итогового результата;
  • Экспертом выполнен недостаточный анализ ситуации на рынке идентичных объектов;
  • Заключение не содержит реальной стоимости объекта, цена на конкретный объект завышена.

Результаты повторной экспертизы стоимости и заключение второго эксперта суд принял без замечаний, отметив полное и подробное описание участка земли. На основании доводов второго оценщика суд признал первое заключение недостоверным и определил новую стоимость объекта – 2,2 млн. рублей.
Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 89
07.10.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Возврат к списку