Оплата ЖКУ — обязанность собственника или арендатора?

Все объекты недвижимости подключены к коммунальным ресурсам. Владельцы помещений обязаны оплачивать услуги по обеспечению водой, теплом, канализацией, нести расходы за содержание общих площадей в здании. Но кто должен брать на себя бремя по оплате ЖКУ, если объект сдается в аренду: владелец или арендатор? Собственник и арендатор отказываются оплачивать — что делать в этом случае управляющей компании? Выход один — обратиться в суд. Рассмотрим пример такого разбирательства и найдем ответы на вопросы в решении.

Арбитражный суд Приморского края рассмотрел дело по иску ООО «Жилфонд» к Дальневосточному управлению имущественных отношений Минобороны РФ о взыскании 65 тыс. руб. задолженности за содержание помещений в многоквартирном доме (далее — МКД). Должник отказался компенсировать затраты управляющей компании по теплоэнергии. В свое оправдание он привел следующие доводы:

• Не доказана принадлежность спорных помещений Управлению;
• Спорные платежи должны быть выплачены арендатором;
• Нет доказательств оказания услуг ООО «Жилфонд» в спорный период;
• Истец не принимал меры по досудебному урегулированию споров.

По мнению ответчика, государственные здания финансируются из средств государства на основании сметы. При этом она не предусматривает оплату услуг управляющих компаний.

Исследование материалов судом

Между Минобороны РФ и ООО «Жилфонд» заключено соглашение об управлении специализированными зданиями воинских частей в Приморском крае. В соответствии с договором, УК должна проводить техобслуживание объектов, обеспечивать их коммунальными ресурсами. При этом здания были арендованы третьим лицом — ООО «Альфа» для использования под магазин. Балансодержателем объектов является Дальневосточное управление имущественных отношений Минобороны, на которое возложено содержание объектов недвижимости, находящихся во владении Минобороны РФ.

Коммунальные услуги на день рассмотрения по спорному дому оказывает УК «Жилфонд», по мнению руководства которого расходы за отопление в размере 65 тыс. руб. должны возмещаться собственником недвижимых объектов.

При рассмотрении дела суд руководствовался следующими положениями законодательства:

• ст. 210, 249 ГК РФ, согласно которой владелец обязан содержать имущество за свой счет;
• ст. 214 ГК РФ, в соответствии с которой к государственной собственности относятся объекты недвижимости, принадлежащие РФ или субъектам РФ на праве собственности;
• ст. 296 ГК РФ, по которой организации могут владеть объектами недвижимости на правах оперативного управления.

В данном случае ООО «Альфа» является арендатором объекта, находящегося в собственности государства. При этом управление имуществом осуществляется Минобороны РФ через Дальневосточное управление имущественных отношений министерства. Таким образом, спорное имущество используется учреждением на праве оперативного управления. Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ, организация, на балансе которого закреплено имущество на праве оперативного управления, использует его в соответствии с назначением.

Положения ст. 210, 296 ГК РФ обязывают организации, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления, содержать такое имущество на основании ЖК РФ. Согласно постановлению правительства от 05.01.1998 № 3, гос. органы содержат недвижимость за счет средств, предусмотренных сметой. Таким образом, затраты на содержание зданий, принадлежащих организациям на праве оперативного владения, должны ложиться на такие организации.

Как следует из ст. 39 ЖК РФ, затраты за содержание общего имущества в МКД несут собственники жилья и нежилых помещений. Обязательство по содержанию общего имущества возникает на основании права собственности и не зависит от особенностей эксплуатации имущества. В рассматриваемой ситуации Дальневосточное управление является владельцем объектов недвижимости на праве оперативного управления, потребляет коммунальные ресурсы и пользуется услугами УК «Жилфонд». Следовательно, у него есть обязанность возмещать затраты УК по содержанию, ремонту помещений.

ООО «Жилфонд» представил суду документы, доказывающие задолженность Дальневосточного управления за коммунальные услуги в размере 65 тыс. руб. При этом ответчик не предоставил доказательств того, что услуги оказаны не полностью или некачественно.

Кто отвечает за арендованное имущество

Согласно позиции ответчика, в спорный период имущество сдавалось арендатору, который должен был заключить договор на пользование коммунальными ресурсами с управляющей компанией. Однако данный момент не является поводом для возложения обязанностей по оплате коммунальных услуг на организацию-арендатора, если им не заключены договора с ресурсоснабжающей компанией. При этом в ГК РФ отсутствуют положения о возникновении у арендатора обязательства по оплате коммунальных услуг на основании арендного договора.

Обязанность по содержанию объекта недвижимости ложится на арендодателя, а не на управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию. В данном случае ООО «Жилфонд» не является стороной арендного договора, поэтому не может требовать возместить расходы по оплате отопления с арендатора. Договорные отношения по аренде не освобождают собственника от оплаты коммунальных услуг. Следовательно, нет законных оснований требовать оплату у арендатора — ООО «Альфа». Таким образом, расходы за коммунальные услуги должен нести собственник помещения — Дальневосточное управление имущественных отношений Минобороны.

Суд также отклонил довод ответчика о том, что счета на оплату от ООО «Жилфонд» он не получал, так как владелец недвижимости обязан оплачивать коммунальные услуги, независимо от того, получал или нет платежные документы.

О досудебном урегулировании вопроса

Досудебный порядок урегулирования вопроса необходим для того, чтобы стороны сами могли разрешить конфликт и прийти к определенному соглашению. Применение такого порядка позволяет сторонам соблюсти интересы друг друга, не обращаясь в суд.

В рассматриваемом случае, ответчик, Дальневосточное управление, после получения искового заявления мог оплатить задолженность и избежать по результатам рассмотрения спора судебных издержек. Так как ответчик не захотел в добровольном порядке возместить расходы УК, не принял меры по урегулированию спора после получения искового заявления, суд не нашел оснований признавать нарушенным порядок досудебного решения спора.

Кроме того, Дальневосточное управление не может быть освобождено от оплаты затрат на отопление из-за отсутствия финансирования.

Возможность досудебного разрешения спора предусмотрена ст. 4 АПК РФ, ст. 132 ГПК РФ. Суды принимают заявления от лиц только при соблюдении порядка досудебного урегулирования, кроме следующих споров:

• Связанных с установлением юридически значимых фактов;
• Касающихся присуждения возмещения за несоблюдение права на судопроизводство либо на исполнение решения суда;
• О банкротстве;
• Корпоративных;
• О защите интересов;
• Об исполнении актов судов иностранных государств и т.д.

Если попытка досудебного разрешения экономического вопроса не привела к результатам, организация обращается в суд с заявлением в письменном или электронном виде. Необходимо приложить документы:

• Об оплате госпошлины (ее размер зависит от конкретного разбираемого случая);
• Подтверждающие соблюдение порядка досудебного разрешения спора;
• Документы, подтверждающие основания, по которым лицо обращается в суд;
• Расчет суммы, которую заявитель намерен взыскать.

Кроме того, в обязательном порядке требуется приложить подтверждение вручения заявления другим сторонам дела.

Мнение о сумме

Истец потребовал возместить расходы в сумме 65 тыс. руб. Однако с этой суммой Дальневосточное управление не согласилось. При этом суду госучреждение не представило контррасчет, а также иные документы, доказывающие неверность суммы долга. По закону, каждая сторона спора доказывает свои доводы достоверными документами. В данном случае довод о неверности взыскиваемой суммы являлся голословным утверждением, которое не подтверждается никакими документами ответчика.

Так как доказательства оплаты коммунальных услуг не предоставлены, имущество находится в оперативном управлении и сдается в аренду, суд встал на сторону ООО «Жилфонд» и удовлетворил требование о взыскании 65 тыс. руб.

Заключение

Как следует из рассмотренного дела, оплата услуг ЖКХ является обязанностью владельца имущества, сдаваемого в аренду. Более того, у арендодателя была возможность переложить бремя расходов по коммунальным услугам на арендатора, предусмотрев эти моменты в договоре аренды. Так как ООО «Жилфонд» не являлось стороной этого договора, общество правильно определило плательщиком расходов за содержание недвижимости его собственника.

Налицо в данном споре ошибки ответчика. Дальневосточное управление имуществом Минобороны РФ не представило суду ни одного документа в обоснование своих возражений. Недоказанные доводы не имеют для суда юридической силы. Таким образом, ответчик должен был выполнить свой расчет расходов, доказать обязанность арендатора по оплате ЖКУ соответствующим договором или решить спор с УК в досудебном порядке, избежав тем самым дополнительных судебных издержек. Доводы ответчика о том, что спорное имущество ему не принадлежит, «Жилфонд» в спорный период услуги не оказывало, также суду ничем не были подтверждены.