Мы открыты для общения

Дмитрий Соломников
соучредитель

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Расчет невероятно дорогого сервитута. Кому уходят коммунальные платежи?

Расчет невероятно дорогого сервитута. Кому уходят коммунальные платежи?

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Он устанавливается по соглашению между лицом, которое требует установления сервитута и собственником соседнего объекта. Собственник объекта в праве требовать от лиц соразмерную плату за пользование. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка.

В сети Интернет есть много информации про оценку сервитута. Также можно найти подробные примеры всех возможных вариантов расчета сервитута. Рассмотрим вычисление сервитута на примере коттеджного поселка.

Многие люди в связи с ситуацией в мире в 2020 году по-другому стали оценивать загородную жизнь. Можно либо купить земельный участок в садоводстве, либо приобрести землю в коттеджном поселке. 

Садоводство

И это два совершенно разных способа. Если покупать земельный участок в садоводстве, то человек приобретает не только землю, но также и право голоса для того, чтобы участвовать в жизни садоводства. Главным действующим лицом садоводства является председатель. Он занимается не только хозяйственной деятельностью, но также и предлагает варианты для развития садоводства, такие как: развитие инфраструктуры, улучшение качества дорог, подведение электроэнергии и так далее. Довольно часто в садоводстве отсутствует газо- или водоснабжение. 

Председатель выбирается на общем собрании, и каждый член этого садоводства имеет право голоса и может знать куда движется садоводство в своем развитии. И если кого-то не устраивают действия председателя, то он может изменить общую повестку. Также исходя из общей повестки составляется бюджет. Ориентируясь на бюджет и количество участков, формируются затраты, то есть ежегодный взнос. Если этот взнос кажется слишком большим, то также на общем собрании его можно обсудить и убрать какие-то работы из сметы. Это позволит понизить сумму взноса для того, чтобы все члены садоводства могли стабильно платить.

Коттеджный поселок

Когда речь идет о коттеджном поселке, то тут ситуация иная. Как правило, есть компания-застройщик, которая приобретает большой земельный массив. Соответственно, этот массив дальше межуется и разбивается на земельные участки, чтобы дальше они могли реализоваться на открытом рынке. В дальнейшем после того, как все земельные участки распроданы, появляется управляющая компания. Как правило, эта компания является неким звеном-посредником от застройщика. Это самое логичное и правильное. В некоторых случаях, земля, которая выделяется под проходы и проезды, остается в собственности застройщика, либо передается во владение управляющей компании. А иногда эта земля передается каким-то физическим лицам.

Как рассчитать сервитут за проезд по общим дорогам в коттеджном поселке? Некоторые считают, что каждый должен выплачивать свой платеж. Согласно классической квитанции за управление коттеджным поселком расходы по управлению и по обслуживанию могут составлять около 1 тысячи рублей в месяц. Однако довольно часто в коттеджных поселках управляющие компании слегка превышают свои полномочия и цены на обслуживания устанавливаются по непонятным тарифам. Поэтому плата за проживание может составлять 10-20 тысяч рублей в месяц, что довольно часто наблюдается в Ленинградской области. В случае, когда дороги общего пользования в коттеджном поселке не относятся к управляющей компании, а передаются в собственность какому-то физическому лицу, то он может сделать это своим источником дохода.

Пример расчета сервитута

Для примера, можно рассмотреть ситуацию с дорогами в вымышленном коттеджном поселке. Предположим, он расположен вдоль оживленной трассы с одной стороны, а в глубине поселка есть парк и озеро. Поэтому некоторые дома находятся у трасы, а другие земельные участки расположены с видом на парк и озеро. Земельные участки разного местоположения имеют различную стоимость. Допустим, что въезд в поселок осуществляется по улице А с улицы Б. 

Это значит, что земельный участок, который расположен ближе всего к въезду, должен платить минимальную величину за сервитут. А величина сервитута для земельного участка, который расположен на удалении от въезда должна быть больше, потому что его хозяину нужно проехать несколько улиц по поселку. 

Однако, довольно странно, когда в одном коттеджном поселке собственники должны платить за обслуживание дороги разную сумму.

Безусловно, в месте начала въезда на пересечении улиц А и Б будет максимальная нагрузка на дорожное покрытие, потому что весь "коттеджный поселок" будет проезжать через эту точку. А удаленным местом будет пользоваться только один собственник, поэтому там нагрузка будет минимальной. Исходя из этой логики, земельный участок, который расположен ближе всего к въезду, должен стоить максимальную величину, а тот, который дальше – минимальную.

В данном случае необходимо исходить из следующих факторов: во-первых, сервитут не является средством заработка, он должен быть логичным и обоснованным. Если речь идет о земле общего пользования, а именно о дорогах, которые проходят по всему поселку, то было бы логичнее сделать один единый взнос для всех. Ведь можно гиперболизировать эту идею и сделать так, что каждый земельный участок получит выделенную долю из общей дороги вдоль своей границы. Соответственно, если в поселке 100 домов, то должно быть установлено 100 шлагбаумов. Это значит, что когда житель будет заезжать в поселок, то он сначала будет проезжать первый шлагбаум, заплатит взнос первому участку, дальше проедет следующий отрезок и заплатит взнос собственнику второго участка и так далее.

Как же тогда подойти к расчету сервитута в данном примере? Нужно учитывать, что поселок имеет автомобильную дорогу, которая расположена на земельном участке и собственник этого земельного участка платит налог. Жители коттеджного поселка должны компенсировать ему этот налог, потому что собственник никак не может использовать земельный участок, отведенный под дороги. Во-вторых, данную дорогу необходимо обслуживать, проводить регулярный ремонт для того, чтобы она была в полном порядке, а в зимний сезон нужно регулярно очищать ее от снега. Так можно определить стоимость всех затрат, которые следует компенсировать собственнику. Именно это и должно быть стоимостью сервитута в виде ежемесячной или ежегодной платы со всех собственников коттеджного поселка.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 222
12.03.2021
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив Блога