Расчет невероятно дорогого сервитута. Кому уходят коммунальные платежи?

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Он устанавливается по соглашению между лицом, которое требует установления сервитута и собственником соседнего объекта. Собственник объекта в праве требовать от лиц соразмерную плату за пользование. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка.

В сети Интернет есть много информации про оценку сервитута. Также можно найти подробные примеры всех возможных вариантов расчета сервитута. Рассмотрим вычисление сервитута на примере коттеджного поселка.

Садоводство

И это два совершенно разных способа. Если покупать земельный участок в садоводстве, то человек приобретает не только землю, но также и право голоса для того, чтобы участвовать в жизни садоводства. Главным действующим лицом садоводства является председатель. Он занимается не только хозяйственной деятельностью, но также и предлагает варианты для развития садоводства, такие как: развитие инфраструктуры, улучшение качества дорог, подведение электроэнергии и так далее. Довольно часто в садоводстве отсутствует газо- или водоснабжение. 

Председатель выбирается на общем собрании, и каждый член этого садоводства имеет право голоса и может знать куда движется садоводство в своем развитии. И если кого-то не устраивают действия председателя, то он может изменить общую повестку. Также исходя из общей повестки составляется бюджет. Ориентируясь на бюджет и количество участков, формируются затраты, то есть ежегодный взнос. Если этот взнос кажется слишком большим, то также на общем собрании его можно обсудить и убрать какие-то работы из сметы. Это позволит понизить сумму взноса для того, чтобы все члены садоводства могли стабильно платить.

Коттеджный поселок

Когда речь идет о коттеджном поселке, то тут ситуация иная. Как правило, есть компания-застройщик, которая приобретает большой земельный массив. Соответственно, этот массив дальше межуется и разбивается на земельные участки, чтобы дальше они могли реализоваться на открытом рынке. В дальнейшем после того, как все земельные участки распроданы, появляется управляющая компания. Как правило, эта компания является неким звеном-посредником от застройщика. Это самое логичное и правильное. В некоторых случаях, земля, которая выделяется под проходы и проезды, остается в собственности застройщика, либо передается во владение управляющей компании. А иногда эта земля передается каким-то физическим лицам.

Как рассчитать сервитут за проезд по общим дорогам в коттеджном поселке? Некоторые считают, что каждый должен выплачивать свой платеж. Согласно классической квитанции за управление коттеджным поселком расходы по управлению и по обслуживанию могут составлять около 1 тысячи рублей в месяц. Однако довольно часто в коттеджных поселках управляющие компании слегка превышают свои полномочия и цены на обслуживания устанавливаются по непонятным тарифам. Поэтому плата за проживание может составлять 10-20 тысяч рублей в месяц, что довольно часто наблюдается в Ленинградской области. В случае, когда дороги общего пользования в коттеджном поселке не относятся к управляющей компании, а передаются в собственность какому-то физическому лицу, то он может сделать это своим источником дохода.

Пример расчета сервитута

Для примера, можно рассмотреть ситуацию с дорогами в вымышленном коттеджном поселке. Предположим, он расположен вдоль оживленной трассы с одной стороны, а в глубине поселка есть парк и озеро. Поэтому некоторые дома находятся у трасы, а другие земельные участки расположены с видом на парк и озеро. Земельные участки разного местоположения имеют различную стоимость. Допустим, что въезд в поселок осуществляется по улице А с улицы Б. 

Однако, довольно странно, когда в одном коттеджном поселке собственники должны платить за обслуживание дороги разную сумму.

Безусловно, в месте начала въезда на пересечении улиц А и Б будет максимальная нагрузка на дорожное покрытие, потому что весь "коттеджный поселок" будет проезжать через эту точку. А удаленным местом будет пользоваться только один собственник, поэтому там нагрузка будет минимальной. Исходя из этой логики, земельный участок, который расположен ближе всего к въезду, должен стоить максимальную величину, а тот, который дальше – минимальную.

В данном случае необходимо исходить из следующих факторов: во-первых, сервитут не является средством заработка, он должен быть логичным и обоснованным. Если речь идет о земле общего пользования, а именно о дорогах, которые проходят по всему поселку, то было бы логичнее сделать один единый взнос для всех. Ведь можно гиперболизировать эту идею и сделать так, что каждый земельный участок получит выделенную долю из общей дороги вдоль своей границы. Соответственно, если в поселке 100 домов, то должно быть установлено 100 шлагбаумов. Это значит, что когда житель будет заезжать в поселок, то он сначала будет проезжать первый шлагбаум, заплатит взнос первому участку, дальше проедет следующий отрезок и заплатит взнос собственнику второго участка и так далее.

Как же тогда подойти к расчету сервитута в данном примере? Нужно учитывать, что поселок имеет автомобильную дорогу, которая расположена на земельном участке и собственник этого земельного участка платит налог. Жители коттеджного поселка должны компенсировать ему этот налог, потому что собственник никак не может использовать земельный участок, отведенный под дороги. Во-вторых, данную дорогу необходимо обслуживать, проводить регулярный ремонт для того, чтобы она была в полном порядке, а в зимний сезон нужно регулярно очищать ее от снега. Так можно определить стоимость всех затрат, которые следует компенсировать собственнику. Именно это и должно быть стоимостью сервитута в виде ежемесячной или ежегодной платы со всех собственников коттеджного поселка.