Магазин он-лайн товаров

Методика проверки Отчета оценщика
2019-07-15_15-23-53.png 2019-07-15_15-23-41.png

Отчёт об оценке представляет собой документ, подготовленный оценщиком на основании и в соответствии с требованиями №135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки, Стандартов саморегулируемой организации, в которой состоит выполнивший и подписавший Отчет об оценке оценщик, задания на оценку, в котором приводится последовательное определение и обоснование стоимости (рыночной, справедливой и пр.) объекта оценки.

Данная инструкция содержит таблицы для проверки Отчета об оценке на соответствие формальным требованиям Законодательства, приведены примеры искажения информации, а также ссылки на судебные дела с Оценщиками. Объем документа 17 стр.

590 руб.

Оспаривание Отчета оценщика - выигрываем дела в судах

Заявка на услугу "Оспаривание Отчета оценщика - выигрываем дела в судах"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Оспаривание Отчета оценщика - выигрываем дела в судах

Оценка стоимости имущества проводится с целью установления его стоимости и может понадобиться в различных ситуациях. Например, при разделе имущества между супругами, совершении сделок, выделе доли из уставного капитала, при банкротстве, получении кредита, при судебных спорах и исполнительном производстве. В некоторых случаях проведение оценки обязательно в силу закона, в других – производится на усмотрение заинтересованных лиц. На практике, чаще всего интересы заинтересованных лиц в отношении стоимости имущества не совпадают. Для продавца имущества привлекательной будет максимальная стоимость, а покупатель заинтересован в ее минимальном значении. Конфликт интересов приводит к тому, что одна из сторон может не согласиться с результатами оценки.

Основания для оспаривания результатов оценки

Чтобы оспорить оценку имущества недостаточно простого несогласия с ее результатами. Следует доказать, что при оценке были допущены нарушения, которые привели к определению некорректной стоимости, и тем самым были нарушены ваши права. Вескими основаниями для оспаривания выступают:

  • Нарушения отраслевого законодательства: оценщик является аффилированным лицом по отношению к заказчику, у оценщика имеется финансовый интерес в отношении объекта оценки, либо договор на оценку содержит условие, ставящее размер оплаты работ в зависимость от конечной стоимости объекта оценки;
  • При оценке использовались сомнительные первичные данные и источники, имеются вопросы к методам оценки, оценку рынка, выбору аналогов и другим фактором, которые влияют на результат;
  • В отчете содержится неполная или недостоверная информация об объекте оценке;
  • Определен не тот вид стоимости, который требуется по условиям сделки или в конкретной ситуации;
  • Отчет устарел – с момента оценки прошло более 6 месяцев;
  • Оценщик не подтвердил квалификацию на проведение данного вида оценки;
  • Не соблюдены требования по форме отчета и его содержанию; 

и так далее.

С учетом характеристик объекта оценки, обязательности ее проведения и стадии рассмотрения спора оспаривание Отчета оценщика и установление справедливой стоимости имущества возможно несколькими способами. 

Способы оспаривания Отчета оценщика

Результаты оценки можно оспорить в судебном и внесудебном порядке.

Судебное оспаривание

В судебном порядке оспаривание возможно в рамках существующего спора либо путем предъявления отдельного иска. Возможность предъявления отдельного иска прямо предусмотрена ст. 13 Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности». Такие иски подаются в суд, арбитражный суд, третейский суд в случаях, когда проведение оценки было обязательным в силу закона. Например, в случаях внесения в уставный капитал ООО долей в неденежной форме (ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), при оплате акций неденежными средствами (п. 3 ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах») и при выкупе акций обществом (п. 3 ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах») и при определении размера ипотечного покрытия( ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»). Суд вправе отклонить иск если проведение оценки не является обязательным в силу закона.

В рамках гражданско-правового спора в суде можно оспорить результаты оценки, если законом не предусмотрена возможность подачи самостоятельного иска, в частности, в случаях, когда оценка, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Например, оспорить отчет возможно при спорах о возмещении вреда, когда оценщиком был составлен расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ. Сторона, не согласная с результатами отчета вправе предоставить в качестве доказательства новый Отчет оценщика либо Экспертное заключение другого независимого оценщика. При этом суд исследует все предоставленные доказательства, даст им правовую оценку. Нужно заметить, что ни один из предоставленных отчетов не имеет суда преимуществ, и от качества его составления и убедительности доводов зависит исход дела.

Внесудебное оспаривание

Существует также несколько вариантов решения вопроса о недостоверности установленной стоимости имущества во внесудебном порядке. Иногда, достаточно предоставить своему оппоненту новый отчет независимого оценщика и или провести экспертизу первоначального отчета, чтобы сторона согласилась с неверной стоимостью имущества. Вторым способом мирного урегулирования является обращение к оценщику, составившему Отчет, с требованием об исправлении выявленных неточностей и недостатков. В случае несогласия оценщика провести корректировку Отчета заинтересованная сторона вправе заказать проведение экспертизы в СРО, в которой состоит оценщик. В настоящее время экспертиза проводится в двух вариантах:

  • Проверка соответствия отчета формальным требованиям закона и стандартов;
  • Подтверждение установленной стоимости (включающая также первый вариант).

При выявлении допущенных оценщиком нарушений, СРО выдает соответствующее экспертное заключение, которое является основанием для проверки деятельности оценщика со стороны СРО (вплоть до исключения) и предъявления иска в суд. 

Оспаривание оценки в исполнительном производстве

Порядок проведения оценки имущества в рамках исполнительного производства определен Федеральным законодательством. Однако на практике, это не исключает ситуаций, когда стоимость установлена с рядом нарушений. Ее занижение или завышение приводит к нарушению прав и интересов взыскателя и должника. Чаще всего оценка имущества производится независимым экспертом, привлекаемым приставом. Хотя в некоторых случаях пристав вправе провести такую оценку самостоятельно. Выводы оценщика относительно стоимости имущества являются обязательными для судебного пристава. На их основании Пристав выносит Постановление и направляет его сторонам производства. Сам пристав не вправе оспаривать результаты проведенной оценки. Такое право есть у сторон исполнительного производства.  При этом должник или взыскатель могут обжаловать как вынесенное приставом постановление, так и подать иск о необоснованной стоимости имущества, установленной оценщиком.

Важно не пропустить срок обжалования – 10 дней с момента получения постановления. Заявление подается в суд по месту жительства заявителя, либо по месту нахождения территориального отделения службы судебных приставов. На время рассмотрения спора все действия в рамках исполнительного производства приостанавливаются.

Для того, чтобы суд принял решение о проведении повторной оценки, истцу следует доказать, что оценщиком были допущены нарушения, которые повлияли на размер стоимости имущества. Доказательством таких нарушений может стать экспертиза отчета оценщика, проведенная независимым специалистом.

Как оспорить оценку имущества с банком

При заключении с банком договоров займа и ипотеки обычно проводится оценка стоимости имущества, передаваемого в залог банку в качестве обеспечения исполнения обязательств, а также при взыскании задолженности за счет реализации заложенного имущества. В настоящий момент банки стремятся самостоятельно проводить оценку и максимально занизить цену имущества. Собственник имущества, не согласившись с суммой оценки, вправе предоставить собственный Отчет, составленных независимым оценщиком. При этом, согласно своим внутренним правилам, банки принимают отчеты не всех оценщиков, а только аккредитованных банком оценочных компаний.

В случае, если банк даже при предоставлении отчета не согласен изменить залоговую стоимость имущества, такое решение можно оспорить в суде, либо отказаться от сотрудничества, если договор еще не заключен.

В суд потребуется предоставить неоспоримые доказательства занижения залоговой стоимости, которыми могут выступать экспертиза проведенной банком оценки и/или Отчет независимого оценщика. Вам так же потребуется помощь адвоката, так как самостоятельно выиграть дело у банка практически невозможно. 

Вопрос-ответ

Вопрос: Можно ли отменить оценку стоимости недвижимого имущества после вынесение судом решения?
Ответ: В ходе судебного разбирательства любая сторона вправе оспорить произведенную оценку, предоставив свои доказательства, либо ходатайствовать перед судом о проведении повторной оценки стоимости имущества. После вынесения судом решения, оспорить оценку в качестве самостоятельного иска невозможно. Если вас не устраивает решение суда, его можно обжаловать в вышестоящую инстанцию и в жалобе указать, почему вы считаете решением необоснованным (например, суд не учел ваши замечания по оценке или отклонил ходатайство о проведении экспертизы).
Вопрос: Можно ли в качестве неоспоримого доказательства величины убытков в результате нарушения антимонопольного законодательства использовать в суде Отчет оценщика?
Ответ: В соответствии со ст. ст. 14.31, 14.31.2, 14.32, 14.33 КоАП РФ Отчет эксперта может выступать в качестве доказательства размера ущерба при рассмотрении спора наряду с другими доказательствами. Заключение специалиста, прилагаемое к материалам дела придает вес доводам заявителя. Однако ни одно доказательство для суда не является приоритетным или неоспоримым, что подтверждается позицией Президиума ФАС РФ.  
Вопрос: Можно ли провести повторную оценку в случае несогласия с ранее проведенной независимой оценкой?
Ответ: Независимая оценка производится оценщиками, деятельность которых четко регламентирована законом. Однако, при проведении оценки могут быть допущены нарушения либо использованы недостоверные данные. Если вы уверены, что отчет оценщика составлен с нарушениями, которые привели к установлению некорректной стоимости имущества, вы вправе провести свою оценку или экспертизу первоначальной у независимого оценщика и предоставить эти документы в суд. Суд может принять их в качестве надлежащего доказательства и встать на вашу сторону, либо назначить судебную экспертизу для установления справедливой стоимости.
Вопрос: Примет ли суд не заверенный Отчет об оценке?
Ответ:  Отчет об оценке в обязательном порядке подлежит заверению оценщиком и оценочной компанией. Это требование ФСО №3 и ФЗ-№162. При предоставлении документа в электронном формате он должен быть пописан усиленной электронной подписью специалиста. Копии отчета также заверяются в установленном порядке. При отсутствии подписи суд может не принять в качестве надлежащего доказательства предоставленные документы. Вы можете ходатайствовать о предоставлении вам времени для заверения отчета и направления в суд надлежаще оформленного документа.
Вопрос: Вправе ли аудитор оспаривать переоценку, произведенную на основании заключения независимого оценщика?
Ответ: Предприятие вправе провести переоценку своих активов на основании заключения о стоимости, выданного оценщикам. Такая возможность предусмотрена законодательством. Результат переоценки может быть оспорен при существенном искажении стоимость объектов (более 10% от реальной стоимости). Для этого аудитору требуется подать в суд соответствующее заявление (иск).
Вопрос: Сроки на оспаривание оценки недвижимости были пропущены, какие есть варианты?
Ответ: По общему правилу срок исковой давности по такой категории споров составляет 3 года. Для отдельных случаев предусмотрены особые сроки – 10 дней на обжалование в рамках исполнительного производства, и при проведении обязательной оценки для сделки - до ее заключения. Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом по ходатайству истца. Была ли причина уважительной устанавливает только суд. К уважительным, например, относится пропуск срока на вынесение постановления судебным приставом или болезнь истца, в силу которой он не мог узнать о вынесенном постановлении.   
Вопрос: Вправе ли оценщик оспаривать сделки, совещенные обществом как подозрительные, при оценке стоимости доли в ООО?
Ответ: Оценка производится на основании представленной бухгалтерской информации. В компетенцию оценщика не входит оценка способов формирования финансовых показателей. Он работает по факту с теми данными, которые уже сформированы. Эти вопросы относятся к компетенции аудиторов. Однако, при составлении отчета оценщик вправе указать в качестве факторов, которые снизили стоимость подозрительные сделки, отсутствие необходимых документов и т.д.
Вопрос: Возможно ли проведение предварительной оценки перед подачей документов в  суда самостоятельно?
Ответ: Предварительная оценка для суда возможна, а некоторых случаях желательна и обязательна. В силу ст. 79 ГПК РФ обязывает судью, когда требуются специальные знания, назначать экспертизу. Так как судьи не являются оценщиками, такая экспертиза в любом случае должна быть назначена. Предоставление в материалы дела заключения эксперта может не только сократить сроки рассмотрения дела, но и сократить свои расходы.
Вопрос: Нужно ли предоставлять копию отчета ответчику?
Ответ: В соответствии с процессуальным законодательством стороны обязаны представить друг другу те документы, которые являются обоснованием их требований и возражений. Поэтому копию отчета оценщика необходимо предоставить как в суд, так и ответчику. Копия должна быть заверена нотариусом, или оценочной компанией. 
Вопрос: Включается ли в электронной реестр отчетов об оценке информация о Заказчике?
Ответ: данный вопрос регулируется на уровне СРО. Если по правилам СРО, в которой состоит оценщик, такая информация должна указываться, то оценщик ее предоставит. Однако, СРО чаще всего не требуют наименование заказчика. Например, в НП СРО "АРМО" информация о Заказчике не разглашается. 

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Экспертиза Отчета об оценке с указанием выявленных нарушений (требования ФЗ№135, ФСО, методик расчета)от 15 000 Р
Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Количество показов: 14755
11.02.2020