МАГАЗИН ДОКУМЕНТОВ

Методика проверки Отчета оценщика
2019-07-15_15-23-53.png 2019-07-15_15-23-41.png

Отчёт об оценке представляет собой документ, подготовленный оценщиком на основании и в соответствии с требованиями №135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки, Стандартов саморегулируемой организации, в которой состоит выполнивший и подписавший Отчет об оценке оценщик, задания на оценку, в котором приводится последовательное определение и обоснование стоимости (рыночной, справедливой и пр.) объекта оценки.

Данная инструкция содержит таблицы для проверки Отчета об оценке на соответствие формальным требованиям Законодательства, приведены примеры искажения информации, а также ссылки на судебные дела с Оценщиками. Объем документа 17 стр.

290 руб.

Аудиоверсия статьи

Оспаривание Отчета оценщика

Итак, для проведения какой-либо сделки или операции потребовалась независимая оценка имущества. Одна из сторон будущей сделки может остаться не удовлетворенной отчетом, предоставленным оценочной компанией.

Вопросы по отчету оценщика могут возникнуть по многим пунктам:

  1. Было нарушено отраслевое законодательство: оценщик имеет имущественные или вещные права относительно объекта оценки или его части, имеет юридические или имущественные интересы в объекте оценки либо стоимость работ по оценке была поставлена в зависимость от определяемой стоимости объекта оценки.
  2. Возникли вопросы к источникам данных и сведений, к методам оценки, к выбору аналогов или к каким-либо другим факторам, повлиявшим на результат оценки и определяемую стоимость объекта.
  3. Отчет оценщика содержит неполную или недостоверную информацию по объекту оценки.
  4. В отчете указан вид стоимости объекта, отличный от заданного в договоре определяемого вида стоимости.
  5. С даты проведения оценки до даты совершения сделки прошло более полугода, но одна из сторон настаивает на признании результатов оценки действительными и актуальными.
  6. Форма отчета не соответствует установленным образцам.

…и так далее.

Если заказчик отчета или другая сторона сделки не уверены в достоверности предоставленного отчета, заказать экспертизу этого отчета можно в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, выполнивший данный отчет. Если возникла спорная ситуация (в том числе если уже имеется отчет другого независимого оценщика по тому же объекту, но с иными результатами), дело может быть решено в рамках судебного процесса.

Какие действия и в какой срок в этом случае имеет право предпринять несогласная сторона?

Возможность оспаривания отчета оценщика предусмотрена частью 1 статьи 13 действующего ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, статья указывает на то, что в случае возникновения спора, касающегося достоверности определенной в отчете оценщика рыночной или иной стоимости, несогласная с результатами сторона имеет право обратиться в суд, либо арбитражный суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд по соглашению сторон.

Сроки оспаривания отчета оценщика, если оценка производится для целей исполнительного производства, четко прописаны в п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно этому закону, достоверность отчета может быть оспорена в течение 10 дней с момента извещения сторон исполнительного производства о результатах оценки.

В иных случаях, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, оспаривание отчета возможно до момента заключения договора о сделке, для которой, собственно, и производилась оценка.

Отметим особо, что оспаривание достоверности отчета оценщика возможно не во всех случаях. Иск об оспаривании отчета можно предъявить только в тех случаях, когда в законе или ином нормативном акте Российской Федерации прописано, что для совершения сделки необходимо указывать достоверную и точную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком. Например, указания на подобные ситуации содержатся в ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» и ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». В противном случае суд имеет право отклонить иск.

До обращения в суд?

Если Отчет об оценке являлся необходим для осуществления сделки документом, то следующим этапом будет обращение в саморегулируемую организацию и проведение экспертизы. Обращаться необходимо в СРО, в которой состоят оценщики-подписанты данного Отчета.
На данный момент существуют два вида экспертизы:

  1. Формальная экспертиза - экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации;
  2. Экспертиза на подтверждение стоимости, включающая в себя первый вид экспертизы.

Если в Отчете об оценке допущены нарушения при составлении, эксперт СРО выдаст отрицательное экспертное заключение, что является поводом для подачи документов в Суд и инициирования проверки со стороны СРО в отношении оценщиков -подписантов.

Примеры судебных дел

Самое показательное дело № А40-19279/12-7-179 в отношении оценочной компании. ГК "Олимпстрой" обратилось к оценочной компании с иском о взыскании убытков в размере более 51 млн. руб.  Убытки у госкомпании возникли в результате неправомерного завышения рыночной стоимости выкупаемых земельных участков. При этом, в данном случае Отчет об оценке являлся необходимым (а не просто рекомендуемым) для совершения сделки документом. В результате судом был удовлетворен иск.

Оспаривание Отчета об оценке в исполнительном производстве 

Оценка имущества лица, не выполняющего свои долговые обязательства, — один из важнейших моментов в процедуре вынужденного взыскания долгов в исполнительном производстве. Порядок ее проведения определен Федеральным Законодательством. Но точная трактовка этого вопроса в реальности не исключает ситуаций, когда необходимо оспорить итоги такой оценки.

Оценку имущества должника может провести судебный пристав-исполнитель, либо, чаще всего, привлеченный эксперт-оценщик. Кроме этого, Законодательством обозначен конкретный ряд случаев, когда эта процедура производится исключительно оценщиком. Оспаривать отчет эксперта пристав не может, указанная в отчете оценка имущества для пристава-исполнителя является обязательной.

После составления отчетной документации судебным приставом в трехдневный срок выносится постановление об оценке имущественного права или вещи. Критерием для оценки должна быть рыночная стоимость имущества. Завышение или занижение стоимости имущества являются нарушением прав обеих сторон: и должника, и взыскателя.

Затем копии постановления направляются всем участвующим и заинтересованным сторонам исполнительного производства

Сама процедура оспаривания отчета может быть инициирована любой стороной исполнительного производства и в отношении постановления судебного пристава, и в отношении оценщика. Срок — в течение десяти дней после ознакомления с постановлением и получения его копии. Заявление подается в судебную инстанцию по месту жительства заявителя, либо по месту нахождения территориального отделения службы судебных приставов. На время рассмотрения дела об оспаривании стоимости имущества исполнительное производство по нему приостанавливается.

Допустимы два способа оспаривания:

  • обжалование постановления судебного пристава;
  • подача иска о необоснованности стоимости, которая указана в отчете оценщиком.

В обоих случаях суд рассматривает претензии истца и устанавливает достоверность оценки. Назначается судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества.

При обжаловании постановления истец должен доказать, что были нарушены конкретные нормы, которые затронули его права и обязанности, судебный пристав-исполнитель – законность вынесенного им постановления.

При оспаривании отчета заявителю необходимо доказать, что экспертом были нарушены нормативы оценки, а именно:

  • отсутствует анализ рынка;
  • сведения об объекте не соответствуют действительности;
  • нет обоснования применения метода и т.д.

В результате рассмотрения иска в обоих случаях суд должен указать ту оценку имущества, которую необходимо использовать в исполнительном производстве в дальнейшем. В случае признания постановления недействительным оно отменяется и выносится новое.

Решение о целесообразности оспаривания результатов оценки имущества принимается сторонами самостоятельно и носит субъективный характер. 

Стоимость услуг

Стоимость работ

Экспертиза Отчета об оценке с указанием выявленных нарушений (требования ФЗ№135, ФСО, методик расчета)от 15 000 Р
11.02.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в суде" Подробнее об услуге "Представительство в суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку