МАГАЗИН ДОКУМЕНТОВ

Методика проверки Отчета оценщика
2019-07-15_15-23-53.png 2019-07-15_15-23-41.png

Отчёт об оценке представляет собой документ, подготовленный оценщиком на основании и в соответствии с требованиями №135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки, Стандартов саморегулируемой организации, в которой состоит выполнивший и подписавший Отчет об оценке оценщик, задания на оценку, в котором приводится последовательное определение и обоснование стоимости (рыночной, справедливой и пр.) объекта оценки.

Данная инструкция содержит таблицы для проверки Отчета об оценке на соответствие формальным требованиям Законодательства, приведены примеры искажения информации, а также ссылки на судебные дела с Оценщиками. Объем документа 17 стр.

90 руб.

Аудиоверсия статьи

Оспаривание Отчета оценщика

Итак, для проведения какой-либо сделки или операции потребовалась независимая оценка имущества. Одна из сторон будущей сделки может остаться не удовлетворенной отчетом, предоставленным оценочной компанией.

Вопросы по отчету оценщика могут возникнуть по многим пунктам:

  1. Было нарушено отраслевое законодательство: оценщик имеет имущественные или вещные права относительно объекта оценки или его части, имеет юридические или имущественные интересы в объекте оценки либо стоимость работ по оценке была поставлена в зависимость от определяемой стоимости объекта оценки.
  2. Возникли вопросы к источникам данных и сведений, к методам оценки, к выбору аналогов или к каким-либо другим факторам, повлиявшим на результат оценки и определяемую стоимость объекта.
  3. Отчет оценщика содержит неполную или недостоверную информацию по объекту оценки.
  4. В отчете указан вид стоимости объекта, отличный от заданного в договоре определяемого вида стоимости.
  5. С даты проведения оценки до даты совершения сделки прошло более полугода, но одна из сторон настаивает на признании результатов оценки действительными и актуальными.
  6. Форма отчета не соответствует установленным образцам.

…и так далее.

Если заказчик Отчета или другая сторона сделки не уверены в достоверности предоставленного Отчета, заказать экспертизу можно в Саморегулируемой Организации, в которой состоит оценщик, подписавший данный Отчет. 

Если возникла спорная ситуация (в том числе если уже имеется отчет другого независимого оценщика по тому же объекту, но с иными результатами), дело может быть решено в рамках судебного процесса.

Какие действия и в какой срок в этом случае имеет право предпринять несогласная сторона?

Возможность оспаривания отчета оценщика предусмотрена частью 1 статьи 13 действующего ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, статья указывает на то, что в случае возникновения спора, касающегося достоверности определенной в отчете оценщика рыночной или иной стоимости, несогласная с результатами сторона имеет право обратиться в суд, либо арбитражный суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд по соглашению сторон.

Сроки оспаривания отчета оценщика, если оценка производится для целей исполнительного производства, четко прописаны в п. 3 ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно этому закону, достоверность отчета может быть оспорена в течение 10 дней с момента извещения сторон исполнительного производства о результатах оценки.

В иных случаях, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ, оспаривание отчета возможно до момента заключения договора о сделке, для которой, собственно, и производилась оценка.

Отметим особо, что оспаривание достоверности отчета оценщика возможно не во всех случаях. Иск об оспаривании отчета можно предъявить только в тех случаях, когда в законе или ином нормативном акте Российской Федерации прописано, что для совершения сделки необходимо указывать достоверную и точную стоимость имущества, определенную независимым оценщиком. Например, указания на подобные ситуации содержатся в ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» и ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». В противном случае суд имеет право отклонить иск.

До обращения в суд?

Если Отчет об оценке являлся необходим для осуществления сделки документом, то следующим этапом будет обращение в саморегулируемую организацию и проведение экспертизы. Обращаться необходимо в СРО, в которой состоят оценщики-подписанты данного Отчета.
На данный момент существуют два вида экспертизы:

  1. Формальная экспертиза - экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации;
  2. Экспертиза на подтверждение стоимости, включающая в себя первый вид экспертизы.

Если в Отчете об оценке допущены нарушения при составлении, эксперт СРО выдаст отрицательное экспертное заключение, что является поводом для подачи документов в Суд и инициирования проверки со стороны СРО в отношении оценщиков -подписантов.

Примеры судебных дел

Самое показательное дело № А40-19279/12-7-179 в отношении оценочной компании. ГК "Олимпстрой" обратилось к оценочной компании с иском о взыскании убытков в размере более 51 млн. руб.  Убытки у госкомпании возникли в результате неправомерного завышения рыночной стоимости выкупаемых земельных участков. При этом, в данном случае Отчет об оценке являлся необходимым (а не просто рекомендуемым) для совершения сделки документом. В результате судом был удовлетворен иск.

Также есть и другие дела:

Дело № А12-19915/2009. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества об урегулировании спорной ситуации, возникшей при заключении договора купли-продажи нежилого объекта.

Причина оспаривания: Несогласие с ценой, указанной оценщиком в отчете об оценке спорного нежилого помещения.

Последствия оспаривания: Для проведения проверки подлинности и достоверности представленного отчета об оценке судом была назначена экспертиза. Эта возможность предусмотрена в ст. ст. 82-87 АПК РФ.

Эксперт провел необходимые работы и вынес заключение, согласно которому представленный отчет об оценке не соответствует ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки (ФСО).

Таким образом, в результате проведения судебной экспертизы была опровергнута достоверность оценки, проведенной ранее.

Дело № А40-111201/09-154-743. Организация обратилась в суд с иском о признании незаконным решения и действий судебного пристава-исполнителя по оценке стоимости недвижимости.

Причина оспаривания: Отсутствие в отчете об оценке сведений, необходимых по закону, а также анализа рынка объекта оценки и описания процесса проведения оценочных работ.

Последствия оспаривания: Для проведения оценочных работ судебным приставом-исполнителем был привлечен оценщик. После проверки представленного оценщиком отчета суд пришел к выводу, что документ включает в себя все сведения, требуемые действующими законодательными нормами. В отчете присутствует анализ рынка, описание процесса с применением доходного, затратного и сравнительного подходов, обоснование используемых показателей, согласование результатов.

Суд установил, что определение рыночной стоимости было основано на наиболее эффективном использовании объекта. Это физически возможный и законодательно допустимый метод.

В удовлетворении требований истца было отказано, так как работа по оценке была осуществлена корректно, а отчет об оценке содержит все необходимые сведения, полный анализ рынка и подробное описание процесса проведения работ.

Дело № А39-436/2011. Организация обратилась в суд с иском о признании недействительным постановления пристава-исполнителя, которое было издано на основании отчета об оценке.

Причина оспаривания: Оценка арестованного имущества была занижена.

Последствия оспаривания: Истец предоставил отчет об оценке независимого оценщика. В процессе разбирательства суд установил, что отчеты оценщиков, полученные от сторон, содержат различные величины рыночной стоимости арестованного имущества. В связи с этим была назначена независимая экспертиза повторно.

В результате проведения экспертизы был подтвержден тот факт, что рыночная стоимость в отчете пристава занижена. Суд изучил материалы дела и пришел к выводу, что вынесенное судебным приставом постановление на основании данной оценки нарушает права и интересы истца.

Суд удовлетворил требования истца и признал постановление пристава-исполнителя недействительным, так как вывод независимого оценщика является ошибочным.

Дело № А39-1015/2011. Организация обратилась в суд с иском о признании недействительным постановления пристава-исполнителя об оценке объекта, так как отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства.

Причина оспаривания: Организация была не согласна с суммой, обозначенной в отчете об оценке

Последствия оспаривания: Суд проанализировал представленный отчет об оценке рыночной стоимости имущественных объектов и не усмотрел оснований для назначения повторной экспертизы. К тому же организация-истец не заявляла подобного ходатайства.

В связи с этим суд не установил ни одной причины для удовлетворения иска. Постановление было признано правомерным, а исковые требования были отклонены.

Оспаривание Отчета об оценке в исполнительном производстве 

Оценка имущества лица, не выполняющего свои долговые обязательства — один из важнейших моментов в процедуре вынужденного взыскания долгов. Порядок ее проведения определен Федеральным Законодательством. Но точная трактовка этого вопроса в реальности не исключает ситуаций, когда необходимо оспорить итоги такой оценки.

Оценку имущества должника может провести судебный пристав-исполнитель, либо, чаще всего, привлеченный эксперт-оценщик. Кроме этого, Законодательством обозначен конкретный ряд случаев, когда эта процедура производится исключительно оценщиком. Оспаривать отчет эксперта пристав не может, указанная в отчете оценка имущества для пристава-исполнителя является обязательной.

После составления отчетной документации судебным приставом в трехдневный срок выносится постановление об оценке имущественного права или вещи. Критерием для оценки должна быть рыночная стоимость имущества. Завышение или занижение стоимости имущества являются нарушением прав обеих сторон: и должника, и взыскателя.

Затем копии постановления направляются всем участвующим и заинтересованным сторонам исполнительного производства

Сама процедура оспаривания отчета может быть инициирована любой стороной исполнительного производства и в отношении постановления судебного пристава, и в отношении оценщика. Срок — в течение десяти дней после ознакомления с постановлением и получения его копии. Заявление подается в судебную инстанцию по месту жительства заявителя, либо по месту нахождения территориального отделения службы судебных приставов. На время рассмотрения дела об оспаривании стоимости имущества исполнительное производство по нему приостанавливается.

Допустимы два способа оспаривания:

  • обжалование постановления судебного пристава;
  • подача иска о необоснованности стоимости, которая указана в отчете оценщиком.

В обоих случаях суд рассматривает претензии истца и устанавливает достоверность оценки. Назначается судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества.

При обжаловании постановления истец должен доказать, что были нарушены конкретные нормы, которые затронули его права и обязанности, судебный пристав-исполнитель – законность вынесенного им постановления.

При оспаривании отчета заявителю необходимо доказать, что экспертом были нарушены нормативы оценки, а именно:

  • отсутствует анализ рынка;
  • сведения об объекте не соответствуют действительности;
  • нет обоснования применения метода и т.д.

В результате рассмотрения иска в обоих случаях суд должен указать ту оценку имущества, которую необходимо использовать в исполнительном производстве в дальнейшем. В случае признания постановления недействительным оно отменяется и выносится новое.

Решение о целесообразности оспаривания результатов оценки имущества принимается сторонами самостоятельно и носит субъективный характер. 

Как оспорить оценку имущества с банком

При заключении договоров с банком в виде залога выступает имущество кредитора. При этом, сейчас складывается практика самостоятельной оценки имущества Банками. Чаще всего это необходимо при оформлении договора ипотеки, займа или при реализации имущества должника.

Банк, пользуясь своим положением, стремится максимально снизить залоговую стоимость имущества, чтобы перекрыть все возможные риски. А владелец имущества далеко не всегда согласен с суммой, указанной в итоговом Отчете. Настаивать на своей сумме заемщик может при наличии оценки, выданной независимым оценщиком. Для подтверждения более объективной суммы используются документы, выданные аккредитованной при Банке оценочной компанией.

При несогласии банка идти на компромисс, возможны два варианта действий:

  • те, кто еще только собирается вступить во взаимоотношения с банком, могут отказаться от дальнейших контактов и выбрать иное финансовое учреждение, предлагающее более выгодные условия;
  • если имущество оценивается в рамках погашения задолженности, то можно обратиться в суд для изменения условий, предложенных банком.

В суд необходимо представить неоспоримые документы, подтверждающие другую сумму оценки и заручиться услугами опытного юриста. В противном случае выиграть спор с банком, имеющим штатных юристов и инструкции на каждое действие, практически невозможно.

Вопрос-ответ

Вопрос: "Как отменить оценку недвижимого имущества после решения суда?"
Ответ: Оценка недвижимого имущества назначается судом для того, чтобы правильно определить и распределить стоимость имущества, если стороны не могут прийти к обоюдному соглашению. Также есть процесс, по которому стороны ходатайствуют о назначении экспертизы, если экспертиза не была проведена. Также есть и третий случай, когда одна сторона не согласна с экспертным заключением другой стороны и назначается повторная экспертиза по одному и тому же объекту.

Если суд усомнился в правильности и корректности оценщиков обеих сторон, то он может назначить свою экспертизу. В Вашем вопросе говорится о том, что суд уже состоялся, поскольку Вы говорите о том, что решение получено.

Если решение суда получено, то о какой экспертизе может идти речь? Все вопросы и результаты по экспертному заключению решаются именно до решения суда, во время судебного процесса. Однако, если Вы не довольны решением суда, Вы можете обратиться в следующую инстанцию и опротестовать текущее решение. 
Вопрос: "Является ли Отчет об оценке величины убытков в результате нарушения антимонопольного законодательства доказательством в суде?"
Ответ: Субъект предпринимательской деятельности, интересы которого нарушены / ущемлены в части недобросовестной экономической конкуренции, имеет право на возмещение вреда путем письменного обращения в Суд.

Отчет эксперта об оценке размера причиненного ущерба может использоваться в судебном процессе как неоспоримое доказательство ст. ст. 14.31, 14.31.2, 14.32, 14.33 КоАП РФ. При судебных тяжбах данный документ является весомым доказательным аргументом для обоснования выдвинутых исковых требований наряду с иными доводами.

Заключение специалиста по формированию расчетной величины убытков в правовом поле в рамках ст. ст. 12, 15 ГК и ст. 37 ФЗ «О защите конкуренции» представляет собой компетентное суждение по возникшему предмету спора. Прилагая к материалам дела Отчет об оценке ущерба, истец занимает более твердую позицию в Суде.

Как разъясняет Президиум ФАС РФ перечень допустимых методов определения величины убытков, причиненных нарушениями антимонопольного Законодательства, не ограничивается. Также говорится, что ни один из способов оценки суммы ущерба не является заведомо приоритетным.

Вопрос: "Если с независимой оценкой не согласны, можно ли провести свою оценку?"

Ответ: Независимую оценку выполняют "лицензированные" специалисты. Зачастую заключение по определению стоимости рассматривается в качестве доводов в судебном процессе. Но возможно, что участники спорного или договорного разбирательства все же находят изъяны в предоставленном документе, и как результат – второй стороне приходиться делать свой отчет.

При наличии возражений в части несоответствия действительности отчетного документа оценщика вполне возможно оспорить оценку через обращение в суд. В качестве аргумента заявляются какие-то неучтенные специалистом факторы или сам расчет стоимости объекта произведен с ошибками. Лицо в данном случае обращается к суду с ходатайством о назначении повторной оценки, но уже с другим исполнителем.

Все доводы должны быть конкретно обоснованными, а иначе суд отклонит прошение о переоценке объекта. 

Вопрос: "Что если в суд предоставлен не заверенный Отчет об оценке?"

Ответ: Отчет об оценке может выполняться и предоставляться в бумажной или электронной форме с усиленной электронной подписью специалиста. В суд любой инстанции для рассмотрения дел с включением финансовых вопросов в качестве доказательств заинтересованное лицо подает Заключение оценщика, что является более весомым аргументом и отражает итоговую информацию (ст. 67 ФЗ-№138 ГПК РФ). Но вместе с тем Суды принимают заверенный Отчет об оценке вместе с имеющимися приложениями (ст. 71 ФЗ-№95 АПК РФ).

Отчет об оценке содержит доказательное значение и поэтому подлежит обязательному заверению уполномоченным лицом в установленном порядке (ФСО №3, ФЗ-№162). При осуществлении оценочной деятельности специалист должен придерживаться Стандартов и правил, в том числе и при обмене документами (ФЗ-№135). Отчет постранично нумеруется, прошивается и скрепляется личной печатью оценщика, включая подпись должностного лица. К основному документу могут прилагаться сопроводительные с самостоятельной нумерацией. При заверении копии Отчета об оценке или выписки из документа специализированной организацией проставляется отметка о заверении копии.

Вопрос: "Может ли аудитор оспорить переоценку, проведенную независимым оценщиком?"

Ответ: По условиям утвержденной МФ РФ учетной политики при существенном изменении стоимости активов предприятия проводится их переоценка через обращение к услугам оценочной компании. При несогласии аудитора и уменьшении стоимости основных средств в рамках проводимой проверки со ссылкой на искажение данных отчетности спор рассматривается через аннулирование такой оценки в Суде.

Результат переоценки на конец отчетного года с отображением в бухгалтерском учете может быть оспорен при условии определения существенности искажения стоимость объектов ОС, превышающих 10% от реальной стоимости.  

Отчет об оценке объектов недвижимости, технических средств и оборудования готовится при соблюдении норм ФЗ-№135 «Об оценочной деятельности». Аудитор может усматривать в заниженной стоимости недоуплату налогов через уменьшение налоговой базы, что заведомо ставит юридическое лицо в экономически выгодное положение. Доказать данный факт аудитор сможет только при установлении наличия ошибок при проведении оценки.

Вопрос: Как оспорить оценку недвижимости, если сроки пропущены?

Ответ: Отчет оценщика может быть оспорен в течение 3 лет. Общий срок установлен ст. 966 ГК РФ и основывается на ответственности за экспертизу.

Для отдельных случаев предусмотрены другие сроки исковой давности:

  • 10 дней дается на оспаривание оценки, сделанной по заявлению пристава на основании возбуждения исполнительного производства;
  • до заключения сделки, если имущество оценивалось именно как предмет договора.

Пропущенные сроки восстанавливаются только по решению Суда. Причины должны быть уважительными. Но степень обоснованности поводов для восстановления сроков оценивает Суд. Законодательно не указано, что должно приниматься во внимание.

Для приставов это может быть пропуск трехдневного срока для вынесения постановления после полученной оценки. Напомним, что отчет об оценке передается в исполнительное производство, а не должнику. Должник узнает о результатах только от приставов и десятидневный срок начинается после ознакомления, а не с даты составления отчета об оценке.

Для оспаривания оценки по имущественным, торговым договорам причиной может послужить незнание о них заинтересованной стороной. А также появление каких-либо обстоятельств, о которых было неизвестно в момент заключения сделки.

Вопрос: Может ли оценщик при проведении расчета доли в обществе оспорить сделки, как подозрительные?
Ответ: В компетенцию оценщика не входит оспаривание сделок. Тем более, что оценка доли в Обществе основывается на Бухгалтерской информации. Оценщик не выясняет причины формирования  финансовых показателей, в отличии от аудиторов. Его интересуют только итоговые цифры.

Задача оценщика – провести анализ данных Отчетности с рынком. Для этого он осматривает имущество, проводит анализ основных статей затрат и принципов формирования доходов. Независимая оценка доли проводится с учетом информации за последние 3-5 лет. В Отчет об оценке оценщик может указать факторы, повлиявшие на итог. В том числе обратить внимание на:

  • подозрительные сделки;
  • отсутствие ежегодных инвентаризаций;
  • отсутствие обязательной переоценки.

В рамках расчета оценщик можно провести корректировку, но не оспаривание прошедших сделок.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Экспертиза Отчета об оценке с указанием выявленных нарушений (требования ФЗ№135, ФСО, методик расчета)от 15 000 Р
Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 9460
11.02.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку