Остановка строительных работ

Виды остановки строительства недвижимости

Остановка хода строительных работ может иметь краткосрочный или долгосрочный характер. Краткосрочной остановкой признаются действия по приостановлению работ на срок до полугода. Если работы были остановлены на период от 6 месяцев и далее, то эта остановка проекта считается долгосрочной.

Консервация строительных работ

Если произошла остановка сторонам, важно установить наличие перспективы возобновления работ в будущем. Консервация работ производится застройщиками с целью сохранения возможности продолжить работы по возведению новостройки. Правила консервации объекта незавершенного строительства можно обнаружить в части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Под консервацией объекта незавершенного строительства нормы Постановления Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802 подразумевают комплекс мероприятий, рассчитанных на  обеспечение сохранности результата работ на неопределенный период в условиях остановки строительства. Как правило, работы по консервации осуществляются за отдельную плату по требованию заказчика работ.

Причины остановки строительства
Историческая точка зрения на проблему приостановления строительства

Считается, что периодом, когда стройка останавливалась чаще всего, был 2008 и 2009 год. Данное время было названо периодом кризиса на рынке российской недвижимости.
В это время банковские организации практически полностью отказались от финансирования строительных проектов. Долевые инвесторы были насторожены тревожными заявлениями СМИ. Они перестали осуществлять капиталовложения в строящиеся объекты недвижимого имущества.

Частные проекты застройщиков терпели огромные убытки из-за недостатка финансовых средств. Данные факторы сделали остановку строительства единственно возможным выходом.

Недостаток финансирования
Нехватка спонсорских капиталовложений в строительный проект – это одна из самых частых причин остановки строительных работ. Осложнения с поиском новых денежных ресурсов, как правило, связаны с:

• прекращением финансирования со стороны банков, кредитных организаций и иных заемщиков;
• ошибочной или недобросовестной финансовой политикой, которая выбрана застройщиком при ведении дел фирмы;
• низким уровнем продаж;
• низким показателем притока доходов от сбыта;
• существенным непрогнозируемым ростом издержек по реализации проекта;
• негативным имиджем застройщика, который был сформирован в результате отрицательных отзывов прессы, наличия большого количества судебных споров с инвесторами и недобросовестностью застройщика, допускающего всевозможные нарушения условий заключенных сделок.

Прекращение прав застройщика на застраиваемый земельный участок

Если срок действия правоустанавливающих документов на землю прекращается, то застройщик обязан остановить строительство многоквартирного дома. Именно поэтому ведение застройки территориального участка, предоставленного строительной компании на праве аренды, влечет определенные юридические риски.

Арендодатель вправе в любой момент ходатайствовать о досрочном прекращении действия договора аренды земельной территории. Такое решение он может принять при нарушении арендатором обязательств по оплате арендной платы или невыполнении иных существенных условий договора. В данной ситуации продолжить строительство на законных основаниях невозможно, пока арендатор не восстановит свои права на строительную площадку, где возводится новостройка.

Прекращение действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство в соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выступает в роли основного документа, регламентирующего возможность лица на осуществление строительных работ. Если действие такого документа как разрешение на строительство, или РНС, прекратилось, то застройщик лишается своих прав на возведение многоквартирного дома.

Прекращение действия разрешение на строительство, полученного застройщиком, может произойти в результате:

• утраты прав застройщика на застраиваемый земельный участок;
• истечения срока действия РНС при отсутствии факта продления срока действия РНС со стороны застройщика.

Если застройщик, не имеющий прав на проведение строительных работ, осуществляет их, то его могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ или уголовной ответственности по статье 216 УК РФ. Также законодатель регламентирует возможность возникновения риска о признании объекта строительства самовольной постройкой. Данный случай подробно описан в нормах стать 222 ГК РФ.

Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ

При возникновении данной проблемы застройщик обязан немедленно приостановить строительство объекта недвижимого имущества. Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства, влечет за собой необходимость поиска другого подрядчика или ожидания, пока действующий подрядчик вступит в новое СРО и получит новые допуски. Возобновлять работы по возведению многоквартирного дома можно только после того, как подрядчик получит соответствующий допуск к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства.

Нарушение контрагентами застройщика своих обязательств

Среди основного вида нарушений следует назвать срыв генеральным подрядчиком сроков строительства. При возникновении срыва сроков возведения новостройки застройщику будет необходимо заключить договор с новым генеральным подрядчиком.

Процесс подбора подходящего кандидата, обсуждение условий сделки и оформление подрядного соглашения может занять несколько месяцев. На этот период времени застройщику не останется иного выхода, кроме того, чтобы остановить строительство многоквартирного дома.

Анализ причин, вызывающих остановку строительных работ

Любая из вышеназванных причин влечет за собой невозможность возобновления строительных работ. Застройщик, несущий обязательство перед инвестором, не может назвать точный срок сдачи объекта.
В соответствии с действующим законом инвестор не может вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Единственное, что может сделать в такой ситуации спонсор, – это фиксация факта остановки строительства и заявление об этом в соответствующие органы. Доказать факт остановки строительных работ можно, если заснять строительную площадку на фото или видео.
Инвестор, заключивший договор с застройщиком, может уточнить, действуют ли необходимые для строительства разрешительные документы в региональных отделениях Росреестра и в офисе саморегулируемой организации строителей. Мониторинг судебных споров застройщика рекомендуется проводить с помощью интернет-ресурсов.

Какие действия предпринять при остановке строительных работ

Инвестору рекомендуется познакомиться со всеми информационными источниками, рассказывающими о ходе строительства и причинах его остановки. Он должен адекватно оценить степень перспективности стройки и узнать приблизительный срок сдачи готового объекта недвижимого имущества.
Застройщику следует включать в договор условия, связанные с существенной остановкой строительства, которые позволят ему расторгнуть договор и вернуть все вложенные инвестиции. Если такого пункта в договоре не окажется, то инвестору потребуется ждать истечения срока исполнения обязательства по передаче помещения. Такие условия действуют в той ситуации, когда застройщик не соглашается вернуть вложенные в строительный проект денежные средства спонсора и расторгнуть договор добровольно.

Вопрос-ответ