Отказ во внесении сведений в реестр лицензий

Новый многоквартирный дом, не требующий особого ухода и больших вложений, – лакомый кусок для управляющих компаний. Поэтому УК пытаются отобрать у конкурентов такие МКД разными путями, в том числе нечестными. Липовые протоколы собраний, поддельные подписи жильцов, незаконные договоры управления – в ход идут разные способы. 

Однако уже давно существуют инструменты, позволяющие пресекать нарушения интересов жильцов: такие как ГИС ЖКХ, реестр лицензий на управление МКД, ЕГРЮЛ, официально утвержденный порядок проведения собраний жильцов и оформления протоколов таких собраний, которые являются юридически значимыми документами. 

На всех этапах оформления управления МКД за соблюдением прав владельцев квартир следит Госжилинспекция. Госорган принимает решение о включении сведений об управлении МКД в реестр лицензий либо принимает отрицательное решение. Рассмотрим, в каких случаях возможен второй вариант.

Госжилинспекция Ростовской области отказала ООО «Управляющая компания «Надежда» во внесении сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий. УК, чтобы оспорить решение, обратилась с иском в арбитражный суд. Общество также потребовало обязать инспекцию внести в реестр лицензий сведения о МКД.

В январе 2020 года собственники жилого дома выбрали в качестве управляющей компании ООО «УК «Надежда», закрепив свое решение в протоколе собрания. Через месяц УК заключила договор управления с жильцами и разместила сведения о доме на сайте ГИС ЖКХ. О заключении договора была уведомлена предыдущая УК – ООО «Уют». Новая управляющая компания направила заявление в Госжилинспекцию, чтобы внести изменения в региональный реестр лицензий – информацию об управлении МКД. Однако ведомство отказало юрлицу в услуге. Такое решение вызвано несколькими причинами:

Нарушен порядок внесения изменений в реестр лицензий, принятый приказом Минстроя РФ № 938/пр от 25.12.2015;

Отказ во внесении сведений в реестр лицензий стал поводом для обращения УК в арбитражный суд.

Внесение изменений в реестр лицензий

Сведения о МКД управляющая компания направляет Госжилинспекции для внесения в реестр лицензий. Если такая информация не поступает от лицензиата, госорган вносит их по результатам проверок.

Если решение собрания владельцев квартир в МКД о выборе управляющей организации суд признал недействительным, информация в реестр вносится на основании судебного акта, вступившего в силу.

Если МКД исключается из реестра лицензий, лицензиат не может больше управлять таким домом. Исключение, как правило, означает нарушение управляющей компанией лицензионных условий, совершение ею административных правонарушений.

Правда за Госжилинспекцией

Для управления многоквартирным домом организации необходимо иметь лицензию. Документ выдает Госжилинспекция, она же ведет реестр лицензий, в котором имеется раздел с адресами МКД, которыми управляют лицензиаты. Причем сведения о многоквартирном доме в обязательном порядке должны быть размещены в ГИС ЖКХ, в том числе такие данные:

Для внесения изменений в реестр управляющая организация подает в ведомство заявление с указанием таких сведений:

Вместе с заявлением лицензиат предоставляет в Госжилинспекцию копии документов:

Госжилинспекция после получения комплекта документов проверяет достоверность, сроки и порядок предоставления сведений. Заявитель не должен быть признан несостоятельным. По итогам рассмотрения инспекция вносит сведения в реестр или отказывает во внесении либо приостанавливает рассмотрение заявления.

Отказ во внесении в реестр

Госжилинспекция отказывает управляющей компании во внесении сведений в реестр в следующих случаях:

В данном случае Госжилинспекция в документах УК «Надежда» выявила данные, которые не соответствуют информации из Реестра, согласно которому спорным МКД управляет ООО «Уют». Информация о расторжении договора с УК должна была быть занесена в ГИС ЖКХ и направлена в Госжилинспекцию. Кроме того, необходимо уведомление об одностороннем расторжении договора. В инспекцию истец направил копию письма от председателя собрания собственников квартир в адрес УК «Уют». Такое же уведомление направило в адрес ООО «УК «Надежда». Однако управляющая организация не вправе уведомлять предыдущую УК от имени жильцов многоквартирного дома.

Условия договора

Ранее заключенный с ООО «Уют» договор на управление МКД предусматривал возможность расторжения, если собственники квартир выберут другую УК. Но компания «Уют» должна была быть предупреждена об этом за 3 месяца путем направления ей копии протокола собрания. По договору, спорный договор может быть расторгнут только с 30 мая 2020 года. Следовательно, в Госжилинсекцию УК «Надежда» предоставила ложную информацию о том, что жильцы дома договор с предыдущей компанией ООО «Уют» расторгли.

Другая причина отказа во внесении изменений в реестр лицензий – невнесение необходимых сведений заявителем в ГИС ЖКХ. Кроме того, 7 квартир в спорном доме находятся во владении ООО «Застройщик плюс». При этом в протоколе собрания собственников за все 7 квартир подписи поставлены разными лицами, которые не могут действовать от имени юридического лица. К протоколу не приложены доверенности от ООО «Застройщик плюс».

Еще одно несоответствие – в реестре собственников квартир нет фамилий владельцев, которые указаны в договоре управления домом. ООО «УК «Надежда» не предоставила доверенности от собственников квартир. Следующая нестыковка – фамилии, имеющиеся в договоре управления, не соответствуют фамилиям, указанным в реестре собственников дома. Таким образом, в протоколе собрания суд 30 подписей посчитал ничтожными. Следовательно, договор управления с ООО «УК «Надежда» заключен при наличии менее половины подписей от общего количества владельцев помещений.

Также арбитражный суд признал несостоятельным решение собрания собственников МКД. В материалах дела имеется копия протокола собрания с приложением решений владельцев квартир. В этих документах также фигурируют 7 фамилий, которые представлены как владельцы квартир, фактическим собственником которых является ООО «Застройщик плюс».

При составлении протоколов собраний обязательно прикладываются письменные решения владельцев квартир и их представителей.

В таких решениях должна быть указана дата заполнения. При этом в трех решениях, представленных УК «Надежда», такая дата отсутствует. В решениях также указаны фамилии, которых нет в реестре собственников. Так как кворум фактически отсутствовал, решения суд признал ничтожными.

Таким образом, «УК Надежда» направляла в Госжилинспекцию недостоверные сведения о расторжении договора управления с УК «Уют». Более того, предыдущая управляющая компания предоставила достоверные документы, которые доказывают управление ею МКД. С ООО «Уют» жильцы дома заключили договор на 3 года, и информация об этом содержится в реестре лицензий и ГИС ЖКХ. «Уют» не прекращал выполнение своих обязательств. С учетом всех обстоятельств суд пришел к выводу о том, что истец не смог обосновать неправомерность отказа Госжилинспекции во внесении в реестр лицензий по управлению МКД.

Гражданин или организация вправе оспорить решение любого госоргана, если оно нарушает чьи-либо интересы. Судебный орган проверяет документ на соответствие НПА. Если выясняется, что решение ведомства не нарушает ничьих прав и не противоречит правовым актам, суд отказывает заявителю. В данном случае решение Госжилинспекции является законным и не может быть отменено.

Как должен быть оформлен протокол

Протокол собрания владельцев помещений в МКД составляется не позднее 10 дней с даты проведения собрания. В нем указывается дата, место проведения, обсужденные вопросы, итоги обсуждения, общее количество голосов владельцев квартир и других помещений в МКД. Документ подписывают председатель, секретарь, инициатор собрания и тот, кто подсчитывает голоса. 

Если жильцы решили создать ТСЖ или устав товарищества, протокол подписывают все владельцы квартир.

В протоколе также указываются участники собрания, количество голосов за то или иное решение, повестка дня, наличие либо отсутствие кворума. В описательной части, кроме темы обсуждения, фиксируются предложения участников. Решение оформляется инициатором собрания и направляется в Госжилинспекцию.