В курортных поселках Краснодарского края практически каждый домовладелец в сезон сдает комнаты отдыхающим. Для получения максимальной прибыли на землях категории «для индивидуального жилищного строительства» многие строят трехэтажные коттеджи с номерами, схожие по внутренней планировке с гостиницами. Часто дома стоят вплотную к соседним участкам, с нарушением трехметровой противопожарной зоны. Администрации муниципальных образований пытаются вразумить домовладельцев о необходимости соблюдения градостроительных норм и недопустимости использования домов под гостиницу. Часто – через суды, чтобы признать такие постройки самовольными и обязать их снести. Но не каждое дело может быть увенчано успехом. Суды стараются рассматривать такие дела объективно, с привлечением экспертов. Об одном таком проигрышном для администрации муниципалитета споре пойдет речь далее.
Признать дом гостиничного типа самовольной постройкой – снести!
Именно с таким заявлением обратилась администрация города-курорта Анапа в Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32-4595/2020). В качестве ответчика первоначально выступал гражданин Любарец Н.И, но позднее он заменен на индивидуального предпринимателя Васильеву Н.В. в связи с продажей последней спорного объекта задолго до возникновения дела.
В иске администрация города указала, что спорный дом гостиничного типа построен на земельном участке, предназначенном только для индивидуального жилищного строительства. Разрешения на возведение здания не выдавались. И этого достаточно, чтобы признать постройку самовольной и обязать собственника снести ее. Претензия в адрес Любарец Н.И. не возымела эффекта, подчеркивается администрацией Анапы.
Спорный объект представляет собой четырехэтажное (включая цоколь) здание площадью 401 кв. м, капитальный бассейн площадью 18 кв. м. Все они расположены на земельном участке площадью 341 кв. м в с. Витязево, относящемся к муниципальному образованию г. Анапа.
Администрация установила, что здание имеет архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа, нарушены минимальные нормы отступа от границы участка земли. В интернете и на заборе размещены объявления о наличии свободных номеров в данном доме: объект фигурирует как мини-гостиница «Виктория». В архиве управления архитектуры и градостроительства администрации города нет разрешительных документов, выданных на данный объект.
Обстоятельства, изучаемые судом
Согласно ст. 125 Гражданского кодекса РФ, орган местного самоуправления является надлежащим истцом в спорах, связанных с распоряжениями землями муниципалитета, регулированием и застройкой территории города (района). Возведение самовольной постройки нарушает права муниципалитета в данной сфере.
Определение самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ, согласно которой это здания или строения без соответствующих разрешений, с нарушением градостроительных норм, а также возведенные на участке земли иной категории пользования, чем построенный на нем объект, или на непредставленном в законном порядке участке. При признании постройки самовольной право собственности на нее аннулируется, объект нельзя будет продать, подарить, сдать в аренду, заложить и пр.
Вот что нужно доказать для придания зданию статуса самовольной постройки и его сноса:
- Объект построен на участке, который не предназначен для таких целей;
- Нет разрешений на строительство;
- Нарушены градостроительные нормы, и они угрожают жизни и здоровью граждан;
- Истец является надлежащим, то есть у него есть права выходить в суд с такими исками.
В первую очередь суд должен выяснить, являются ли нарушения градостроительных норм существенными, влекут ли они причинение вреда здоровью и жизни людей. Такая позиция содержится в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. Для определения данного обстоятельства назначается экспертиза.
Судья определил, что отсутствие разрешения – это не основание для отказа признавать право собственности на самовольную постройку. Нужно выяснить, были ли предприняты ответчиком действия для получения разрешения на строительство или акта о вводе дома в эксплуатацию. Оценивается и правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче таких документов.
Если признак самовольной постройки – это только отсутствие разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию, то за владельцем такого объекта признается право собственности. Суд должен установить, есть ли препятствия для использования самовольного объекта.
Позиция ответчика
Ответчик Любарец Н.И. пояснил, что в декабре 2019 года земельный участок и жилое здание проданы ИП Васильевой В.Н. Поэтому надлежащим ответчиком должен считаться новый собственник. Васильева В.Н. в своем отзыве акцентировала внимание на следующих обстоятельствах:
- Регистрация сделки совершена 24 декабря 2019 г.
- Земельный участок предназначен под ИЖС, гостиничное обслуживание.
- Жилой дом – с тремя надземными и одним подземным этажом.
- Продавец зарегистрировал право собственности на него в феврале 2014 года.
Ответчик не строил дом, а купил его. То есть право собственности возникло у Васильевой В.Н. не через суд, а в другом порядке, также законном.
Ответчик отметил, что на объекты ИЖС не нужна оценка соответствия. А декларация пожарной безопасности требуется только для домов высотой более трех этажей.
Экспертиза
Чтобы выяснить все обстоятельства, назначается строительно-техническая экспертиза. Суд поставил перед экспертами следующие задачи:
- Описание находящихся на земельном участке объектов, определение отступов от соседнего участка, процент застройки ЗУ;
- Описание площади, материала стен, кровли и других элементов объектов капстроительства;
- Является ли здание индивидуальным жилым домом или коммерческим объектом и почему;
- Не нарушены ли градостроительные, противопожарные нормы, в том числе с учетом близости объекта к границе соседнего участка. Можно ли устранить недостатки?
Эксперты пришли к следующему выводу:
- На земельном участке расположены трехэтажный индивидуальный жилой дом с подвалом и капитальный бассейн. Отступы от границы с соседями составляют 1,54 м, 8,66 м, 0,39 м и 1,94 м. Площадь ЗУ 341 кв. м, процент застройки – 54%;
- Объект используется как жилое трехэтажное здание, имеет простую конфигурацию, кровля из металлопрофиля, имеются водосточные трубы и желоба. Наружные стены дома и внутренние перегородки из блоков, межэтажные перекрытия железобетонные, металлопластиковые окна и двери снаружи. Внутренние двери деревянные. Стены и снаружи, и изнутри оштукатурены и окрашены. То же самое касается внутренних перегородок и потолков. Полы отделаны плиткой и ламинатом, санузел – керамической плиткой. Эксперты отметили удовлетворительное состояние безопасности и конструктивной целостности объекта.
- Объект имеет признаки, благодаря которым он относится к категории «индивидуальный жилой дом». Но он может использоваться и в качестве коммерческого объекта, так как есть помещения с возможностью использования как жилых комнат, так и хозяйственных. Как будет применяться объект – право собственника.
- Объект не нарушает строительных, санитарно-гигиенических и экологических норм. Есть нарушение отступа от границы соседнего участка – менее трех метров с трех сторон, а также противопожарное расстояние меньше минимального.
Чтобы устранить эти недостатки, собственник монтировал противопожарную дренчерную завесу «сухотруб» на наружной стене здания, а также обработал древесину огнезащитным средством. Поэтому дом считается безопасным для жизни и здоровья людей.
Заключение экспертов отнесено судом к доказательствам и оценено в рамках судопроизводства.
Выводы суда
Суд решил, что не из-за каждого нарушения строительных норм нужно сносить здание. Необходимо еще оценить, является ли оно существенным и неустранимым, то есть влечет уничтожение дома по тем или иным причинам, может причинить вред жизни и здоровью людей, повредить имущество. Иск можно удовлетворить, только если дом нарушает права и интересы других людей, а также возникает опасность их жизни и здоровью.
В данном случае все объекты капитального строительства находятся в границах участка собственника, градостроительным нормам соответствуют, проведена противопожарная защита дома, интересы третьих лиц не нарушаются, соседи претензий не имеют.
Ответчик также указал, что истец пропустил срок исковой давности, так как индивидуальный жилой дом зарегистрирован в Росреестре еще в 2014 году.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд решил отказать в удовлетворении иска администрации г. Анапа о сносе дома в пос. Витязево. Муниципалитету также предстоит оплатит расходы на экспертов в сумме 40 тыс. рублей.
Подытоживая
Индивидуальный жилой дом, используемый под гостиницу, действительно существенная статья доходов в бюджете домовладельца, особенно в курортный сезон. Тем не менее при строительстве таких объектов нужно получать разрешение, соблюдать строительные и противопожарные нормы. В противном случае последствия могут быть весьма плачевными как для хозяина дома, так и для гостей. С учетом небольшой площади земельного участка и вправду на нем сложно построить без нарушений такой большой дом. Тем не менее никто не отменяет строительных правил. Их соблюдение – это прежде всего безопасность постояльцев, соседей и домовладельца.
