Продажа прав инвестора третьему лицу

Распространенные причины продажи права требования к застройщику

Если предприниматель вкладывает в новостройку инвестиции на начальных этапах строительства, то к моменту окончания строительных работ цены на жилые площади в квартирах возрастут до 20-30% от первоначальной цены. Это означает, что при благополучном стечении обстоятельств инвесторы могут заработать на капиталовложениях приличную денежную сумму.

Еще одной причиной учащения совершения операций по продаже права требования является потребность инвестора в оборотных средствах. Инвестору могут потребоваться дополнительные средства, которые он будет расходовать, например, для оплаты долгов по кредиту и для других безотлагательных нужд.

Часто отчуждение инвестором своих инвестиционных прав спровоцировано сложностями с оплатой привлеченного банковского кредита.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ДДУ

Ограничения при продаже прав инвестора по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор по договору участия в долевом строительстве желает продать свое право требования, он должен помнить о ряде законных ограничений. В число ограничений по продаже доли в ДДУ входят следующие пункты:

• в соответствии с частью 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ продажа права требования по договору участия в долевом строительстве может быть осуществлена только при условии, что инвестор полностью оплатил суммы долевых инвестиций застройщику или перевел долг на лицо, приобретающее его права на квартиру в новостройке;
• в соответствии с частью 2 статьи 11 ФЗ N 214-ФЗ продаже прав по договору участия в долевом строительстве не допускается ранее наступления даты регистрации договора участия в долевом строительстве;
• продать право требование по договору участия в долевом строительстве нельзя после подписания между застройщиком и долевым инвестором передаточного акта, подтверждающего факт предоставления помещения в собственность инвестора;
• в соответствии с частью 3 статьи 1 ФЗ N 214-ФЗ нельзя продать имущественные права по инвестиционному договору участия в долевом строительстве от юридического лица в пользу гражданина. Данный императив сформирован в связи с наличием недобросовестных застройщиков, которые могут всячески злоупотреблять нормами закона.

Особенности продаже права требования по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, передает имущественные права банку, кредитующему эту сделку, то такая продажа может происходить только после получения письменного согласия кредитного учреждения, как это зафиксировано в статье 3476 ГК РФ.

Новый инвестор в такой ситуации получит обязанности по кредитному договору с банком. Также долг по кредитному обязательству может быть погашен банковской организацией за счет средств, которыми новый инвестор оплатил право требования прежнего долевого инвестора.

Кто совершают операцию по продаже   

Инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, вправе продать свои права:

• самостоятельно;
• через риелтора;
• путем обращения к застройщику.

Каждый из указанных способов предполагает получение застройщиком комиссии в размере 3% от суммы сделки.

Как оформляется передача прав по ДДУ

Передача права требования по договору участия в долевом строительстве оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Сторонами дополнительного соглашения выступают:

1. цедент, то есть прежний инвестор, продавший свои права;
2. цессионарий, то есть новым инвестор, выкупивший имущественные права;
3. застройщик.

Дополнительное соглашение к ДДУ вступает в юридическую силу после прохождения юридической процедуры регистрации сделки. Постановка документа на государственный учет осуществляется в органах Росреестра.

Условия об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

При составлении проекта сделки, регулирующей порядок уступки права требования по ДДУ, следует уделить особое внимание следующим условиям соглашения:

• предмет уступки права требования со ссылкой на ДДУ. Договор участия в долевом строительстве выступает основным документом, из которого возникли права требования, поэтому его номер обязательно должен фигурировать в дополнительном соглашении;
• цена уступки права требования;
• порядок государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома;
• порядок передачи документов по ДДУ;
• порядок расчетов между прежним и новым долевым инвестором;
• порядок урегулирования правоотношений по кредиту. Данные условия необходимо оговорить в той ситуации, если имеется факт кредитования долевых инвесторов банком;
• вопрос о согласовании факта продажи имущественных прав прежнего инвестора с банком-залогодержателем. Такие условия описываются, если долевые инвестиции кредитовались со стороны банка под залог права требования по ДДУ;
• иные важные условия, которые, по мнению сторон сделки, должны быть отражены в дополнительном соглашении к ДДУ.

Регистрация дополнительного соглашения в органах Росреестра

Когда документ составлен и подписан, прежний и новый инвесторы, которые являются физическими лицами, закладывают согласованную денежную сумму в банковскую ячейку. После этого стороны подают заявку о регистрации соглашения в местное отделение регистрирующего органа.

Документы для проведения регистрационных действий

Росреестр принимает заявление и необходимые правоустанавливающие документы, а также и экземпляры дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. Также должностное лицо потребует от заявителей оплатить установленную налоговым законодательством государственную пошлину и предоставить квитанцию, подтверждающую факт оплаты.

Если какая-то из сторон не сможет лично присутствовать при регистрации документа и уполномочит на эти действия своего представителя, то от гражданина потребуется представить нотариально удостоверенную доверенность, которая будет подтверждать его полномочия, и паспорт, удостоверяющий его личность.

Если право требования по ДДУ заложено, то уполномоченный сотрудник регистрационного органа потребует от заявителя предоставить письменное согласие залогодержателя на осуществление сделки по продаже права требования. Также сторонам рекомендуется заранее оформить справку от застройщика, подтверждающую оплату всей суммы долевых инвестиций. К справке следует приложить копии каждого платежного документа, как это зафиксировано в пункте 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Регистрационные действия

Внося документ об уступке права требования в ЕГРП, должностное лицо ставит на соглашении специальный штамп Росреестра синего цвета. Сотрудник регистрационного органа фиксирует номер записи в ЕГРП и свою личную роспись. Подготовленный документ передается заявителю.

После государственной регистрации дополнительное соглашение к ДДУ, регламентирующее порядок и условия продажи имущественных прав инвестора, приобретает полную юридическую силу. Это значит, что новый инвестор приобретает право требования к застройщику по договору. Инвестор, продавший свои права, получает деньги из банковской ячейки в счет оплаты сделки. Когда строительство многоквартирного дома завершается, то объект недвижимости передается  в собственность новому инвестору.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ПДКП

При составлении предварительного договора купли-продажи дополнительное соглашение об уступке права требования оформляется между прежним инвестором и новым инвестором. При оформлении соглашения должен присутствовать застройщик.

Так как ПДКП не нуждается в государственной регистрации, то любые дополнительные соглашения, уточняющие его содержания, также не следует регистрировать. Такие договоры начинают действовать с момента их подписания.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках жилищного кооператива

Передача имущественного права на пай в жилищном кооперативе должна быть согласована с руководством организации. Отечественное законодательство не содержит прямых указаний на нормы, регулирующие продажу пая. Отчуждение такого вида имущества должно происходить в порядке, регламентированном общим собранием членов жилищного кооператива.

Как оформить продажу пая

Чтобы оформить передачу права на пай в жилищной кооперативе сторонам сделки потребуется пройти через:

• подписание договор купли-продажи пая. Данная процедура происходит между прежним и новым инвесторами. В договоре следует указать разницу между оплаченной суммой пая и его рыночной стоимостью, а также порядок оплаты пая;
• подачу заявления на выход их жилищного кооператива. Подача документа осуществляется прежним инвестором;
• подачу заявления о вступлении в члены жилищного кооператива, которая осуществляется новым инвестором;
• выплату суммы пая жилищного кооператива, которая производится новым инвестором после прохождения процедуры по вступлению в члены жилищного кооператива;
• перечисление жилищным кооперативом суммы пая в счет возврата средств прежнему инвестору;
• подписание соглашение об отсутствии претензий между новым и прежним инвесторами. После этого новый инвестор получает членскую книжку и вносит последующие паевые взносы, необходимые для участия в жилищном кооперативе.

Отчуждение прав

В момент отчуждения инвестиционных прав продавец должен передать покупателю ту документацию, которая подтверждает право требования к застройщику. Такая сделка не может происходить без получения согласия со стороны самого застройщика. Избежать последующего конфликта с застройщиком можно только путем поэтапных переговоров.

Что передают при продаже прав:

• продавая право требования по ДДУ, прежний инвестор передает новому:

o    оригинальный экземпляр договора об участии в долевом строительстве;
o    оригинал соглашения к ДДУ;
o    оригинал бумаг об оплате квартиры;

• продавая право требования по ПДКП, прежний инвестор передает новому:

o    оригинальный экземпляр предварительного договора купли-продажи
o    оригинал соглашения;
o    оригинал документов, подтверждающих факт оплаты объекта недвижимого имущества;

• продавая пай в жилищном кооперативе, прежний инвестор передает новому пай по передаточному акту.