Снятие обременения с имущества банкрота после торгов

После приобретения имущества банкрота покупатель регистрирует право собственности в Росреестре. Если ведомство отказывает в регистрации из-за неснятого обременения, проблема решается в суде. Приведем пример такого судебного разбирательства и расскажем о видах обременения на имущество, о способах их снятия.

В 2018 Арбитражный суд Ставропольского края признал банкротом индивидуального предпринимателя Храмову А.С. по заявлению финансового управляющего. Затем последовала реструктуризация долгов ИП и реализация ее собственности. Признание предпринимателя банкротом повлекло запись в ЕРГН о наложении запрета на регистрационные действия в отношении объектов ее имущества. В октябре 2019 г. управляющий должником заявил о необходимости отмены обеспечительных мер. На праве собственности должнику принадлежали следующие объекты:

• Участок под АЗС площадью 2 тыс. м²;
• Нежилое здание площадью 45 м²

Оба объекта обременены ипотекой от Россельхозбанка, выданной под залог указанной недвижимости. Так как у ИП образовались долги, предпринимателя объявили банкротом, участок и здание были реализованы с торгов физическому лицу за 4 млрд. руб. Однако финансовый управляющий ИП установил, что в ЕГРН в отношении постройки действует запрет на регистрацию. Финансовый управляющий направил в Росреестр письмо о необходимости снять запрет, так как имущество Храмовой продано и собственником здания по факту является другое лицо. Однако регистрирующий орган дал ответ о невозможности снятия запрета. Основание – нарушаются права кредиторов Храмовой. 

На деле также не соблюдены интересы покупателя недвижимости, так как он не может зарегистрировать права владения, будучи добросовестным приобретателем. 

Требование – удовлетворить

В 2018 г. финансовый управляющий начал реализацию собственности ИП Храмовой. На день судебного разбирательства в выписке из ЕГРН по спорному зданию указано, что Управлению Росреестра запрещено его регистрировать из-за обременения ипотечным кредитом. Кроме того, ИП Храмова имела долг перед партнерами по договору поставки.
   Как следует из ч. 1 ст. 140, ч. 1 ст. 144 ГПК РФ, арест на недвижимость, запрет совершения сделок с ним находятся в компетенции суда. В случае снятия запретов судебный орган извещает регистрирующие недвижимость инстанции. Постановление № 17219/10 от 21.06.2011 Президиума ВАС РФ разъясняет, что отмена запретов на недвижимость банкрота и переход права собственности покупателю такого имущества по результатам торгов решается арбитражным судом до окончания конкурсного производства в отношении банкрота. Как следует из Закона о банкротстве, со дня объявления физлица несостоятельным ранее установленные запреты на его недвижимость считаются недействительными. Для снятия статуса обремененного имущества нужно судебное решение, подтверждающее процедуру несостоятельности лица.

Финансовый управляющий в своем письме сообщил в Росреестр о том, что ИП Храмова признана банкротом и в отношении ее недвижимых объектов начата процедура реализации. Следовательно, узнав о несостоятельности предпринимателя, регистрирующий орган не имел права отказывать в снятии запрета. Действие или бездействие Росреестра суд оценивает как самовольное толкование положения Закона о банкротстве, что недопустимо.

Наличие запрета на регистрацию права собственности создает препятствия для распоряжения недвижимым объектом, включенным в конкурсную массу банкрота и приобретенным другим лицом в рамках Закона о несостоятельности.

Продолжение действия запрета влечет следующие последствия:

• Нарушает интересы кредиторов, которые вправе получить средства пропорционально размерам долга;
• Создает препятствия процедуре продажи недвижимости банкрота;
• Нарушает интересы финансового управляющего.

С учетом указанного арбитражный суд пришел к выводу о необходимости снять ранее установленные запреты на распоряжение недвижимостью банкрота. Таким образом, требование финансового управляющего ИП Храмовой полностью удовлетворено и запрет на регистрацию недвижимости, внесенный в ЕГРН, снят.

Что такое конкурсная масса

В ст. 131 Закона о несостоятельности говорится, что вся собственность должника, которая имелась на день конкурсного производства, является конкурсной массой. То есть тем имуществом, которое будет реализовано на торгах. В него не входит:

• Собственность, связанная с личностью несостоятельного лица;
• Изъятое из оборота имущество;
• Продукция, произведенная банкротом в ходе хозяйственной деятельности;
• Объекты социального, культурного назначения.

Кроме определения конкурсной массы управляющий должника устанавливает его стоимость самостоятельно или с привлечением экспертов.

Порядок продажи объектов должника

Информация об итогах инвентаризации собственности банкрота вносится в федеральный реестр в течение 10 дней. Оценка стоимости имущественных объектов выполняется за счет средств должника, ее результаты также вносятся в федеральный реестр сведений о банкротстве на протяжении 2 дней.

Для организации реализации объектов должника конкурсный управляющий определяет следующие моменты:

• Имущество, которое необходимо включить в конкурсную массу;
• СМИ или сайты для публикации условий торгов;
• Организатора торгов.

Если все имущество не реализовано при первых торгах, его распродают частями, объявив предварительно новый конкурс о продаже. Главное условие торгов – имущество должно быть продано по максимально высокой стоимости для последующего максимального расчета с кредиторами.

Об обременении

Обременение на недвижимое имущество накладывает ограничения по его распоряжению. В данном случае собственность банкрота обременена ипотечным кредитом. Так как имущество продано, право собственности на него регистрирует покупатель. Для этого необходимо снять запрет на регистрацию на основании судебного акта.

 Узнать наличие обременения можно из выписки из ЕГРН. Обременение бывает следующих видов:

• Ипотечный кредит;
• Аренда имущества;
• Рента на объект;
• Передача в безвозмездное пользование;
• Завещательный отказ на имущество;
• Арест.

Чтобы снять обременение, необходимо пройти или судебные процедуры, или собрать недостающие документы, прекратить договорные отношения либо закрыть задолженности. Поможет определить характер обременений выписка из ЕГРН по кадастровому идентификатору. Его можно узнать из кадастровой карты по адресу нахождения объекта.

Как снять запрет

Запрет на регистрацию или внесение сведений в запись о регистрации может наложить собственник или судебный орган. Основанием для ограничения могут быть разные ситуации, например, вероятность перевода права собственности на другое лицо без ведома владельца имущества. Чтобы избежать этого, собственник обращается в Росреестр и просит внести запись о запрете в отношении его квартиры, участка, дома, нежилого здания. Никто, кроме самого владельца, не сможет совершить продажу, дарение, обмен, оформить под залог. Для совершения любых действий потребуется его согласие. Чтобы оформить запрет, необходимо написать заявление и подать его в Росреестр.

Юридические основания запрета

Совершать регистрационные действия запрещено в следующих ситуациях:

• Для покупки имущества оформлен ипотечный кредит либо действует сервитут;
• Поступило заявление собственника;
• Имеется судебный акт;
• Имеется постановление пристава.

Ст. 13 ГК позволяет накладывать запрет на следующие виды объектов:

• Зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимости;
• ЗУ и неоконченные строительством здания;
• Другие объекты, отнесенные к недвижимости.

Запрещается осуществлять регистрационные действия в отношении недвижимых объектов, если запущена процедура исполнительного производства приставом-исполнителем.

К примеру, наложить запрет может кредитор, чтобы заемщик не уклонялся от выплаты долга. Недвижимым объектом в этом случае владелец не может распоряжаться до тех пор, пока не рассчитается с долгом перед займодателем.



Регистрационные действия с недвижимым имуществом могут быть запрещены в ходе рассмотрения судебного дела. Как только суд вынесет решение о запрете, оно сразу же вступает в законную силу. То есть с момента вынесения решения накладывается запрет. Права собственника недвижимости ограничиваются со дня передачи соответствующих документов приставу-исполнителю.

Чтобы Росреестр из ЕГРН убрал запись об ограничении, важно понимать его природу. Если запрет – инициатива владельца в целях защиты от мошенников, то он может быть снят только им. Для этого собственник обращается в регистрирующий орган с заявлением напрямую или через многофункциональный центр. В рамках дела о банкротстве запрет накладывается решением суда. Следовательно, отменить такое решение также может только суд.

Еще один вид ограничения – арест недвижимости. Он ограничивает право пользования объектом. Его можно отменить, удовлетворив требования взыскателя. Например, можно погасить ипотеку. Также запрет можно снять, предложив взамен арестованного объекта другой. Отмена запрета осуществляется через суд, поэтому этот вариант может быть отклонен судебным органом в зависимости от конкретной ситуации.

Таким образом, запрет на регистрационные действия, внесенный в ЕГРН по объекту недвижимости, не является препятствием для перехода права собственности. Главное условие – должны быть устранены основания такого ограничения.

Формы документов для снятия обременений

Образец искового заявления об освобождении ТС от ареста Форма заявления Росреестра на снятие обременений на недвижимость Образец заявления в суд о снятии запрета на регистрационные действия автомобиля Пример заявления в банк о снятии обременения с квартиры

Вопрос-ответ