Как продавать имущество, обремененное залогом?

Имущество, обремененное залогом - общее название собственности, которую заемщик передает в банк, ломбард или другой кредитно-финансовой структуре, выдающей деньги в долг.

Кредитор, принимая имущество в залог, детально изучает его юридическую природу.

Имущество находится в залоге вплоть до полного погашения суммы займа. Если это не происходит, объект залога может перейти к финансово-кредитной организации.

Источник появления залогового имущества банков

Преимущественно все крупные займы выдаются исключительно под залог недвижимости, земли, транспорта. В некоторых ситуациях объектом залога является доля в уставной капитале организация-заемщика.

Если заемщик нарушает условия, предписанные договором с кредитной организацией (к примеру, прекращает или приостанавливает выплаты по займу), залоговое имущество переходит в собственность организации в качестве источника погашения задолженности. Кредитная организация имеет возможность реализовать залоговое имущество, чтобы вернуть средства, выданные в качестве займа.

Как можно продать имущество, обремененное залогом

Соглашение сторон

Способ продажи с минимальным количеством рисков для покупателя. Подразумевает, что залоговое имущество перешло финансово-кредитной организации по добровольному согласию заемщика с целью погашения невозвращенной части займа.

Факт добровольной передачи имущества гарантирует законность продажи - а это весомый аргумент при заключении сделки купли-продажи. Займодатель тоже заинтересован в прозрачности и правомерности операции, так как это гарантирует сокращение сроков продажи имущества и отсутствие рисков в виде разбирательств в суде.

Как происходит продажа?

Финансово-кредитная организация с согласия заемщика, до момента образования задолженности, размещает информацию об объекте на сайте специализированного агентства или на собственном портале. Если речь идет об агентстве, заемщик имеет право оконательного выбора посредника. Банк оставляет за собой функции контроля сроков продажи и цены

Публичные торги

Если объект, обремененный залогом, продается на торгах, это можно объяснить принудительным характером сделки. Объектом торгов становится имущество , которое было получено в процессе взыскания задолженности. Торги организует государственная исполнительная служба, руководствуясь решением суда. Кредитная организация на момент торгов не является собственником имущества.

Принудительная методика отчуждения и дальнейшая реализация банковского залога предусматривает продажу объекта по заниженной цене методом аукционных торгов. Стоимость сделки обычно ниже среднерыночной - примерно на 20-40%. При этом третье лицо (покупатель), значительно экономя, берет на себя все риски, связанные с приобретенным имуществом.

О каких рисках идет речь? Распространенный пример: в приобретенной через торги залоговой квартире прописан заемщик и другие лица (в том числе несовершеннолетний ребенок). Их выселение становится задачей покупателя.

Как проводят аукцион по продаже залогового имущества?

Для принятия участия в торгах подают заявку в компанию-организатор и вносят задаток. Информацию о торгах публикуют на сайтах исполнительной службы, Росимущества, а также в региональных СМИ.

Торги стартуют с цены, установленной судом, который руководствовался итогами судебной экспертизы или Отчетом об оценке. Если продажа не осуществлена, на следующие торги объект выставляют с 15-процентным дисконтом.

Переход в собственность кредитной организации

Если имущество не удалось продать по соглашению сторон и в рамках торгов, оно становится собственностью финансово-кредитной организации. Для нее этот вариант не самый удобный, так как имущество необходимо принять на баланс, создать под него финансовые резервы, и тратить средства на его содержание, пока не осуществится реализация.

Особенности продажи залогового имущества банками

Большинство Банков реализуют имущество также в кредит - только на более выгодных условиях для покупателя. Речь может идти о сниженной процентной ставке или продленных сроках погашения займа. Может использоваться и другой вариант продажи залога банком. Речь идет о смене заемщика: покупателям предлагают приобрести собственность, взяв на себя финансовые обязательства бывшего владельца, который нарушил выплаты кредита.

Как отразить реализацию залогового имущества

До реализации заложенного имущества его владельцем остается залогодатель, поэтому доходы от реализации объекта тоже относятся к нему (ст.249 НК).

Санкции за несоблюдение договорных обязательств по договору залога включают во внереализационные расходы на дату вступления в силу судебного решения или на дату признания.

Если происходит реализация объекта залога из-за невыполнения обязательств, залогодатель начисляет НДС - кроме случаев, когда продажа имущества не облагается НДС (ст.149 НК).

Некоторые данные для отображения продажи залогового имущества в бухгалтерском учете представлены в таблице:

Вопросы цены

Одна из главных проблем реализации залогового имущества (особенно при варианте продажи через торги) - серьезное падение стоимости. Факторы, обуславливающие этот риск:

• потенциальные риски для покупателя;
• отсутствие у пристава заинтересованности в выгодной продаже;
• сложившееся мнение, что на торгах имущество можно приобрести по очень низкой цене.

Вывод - доведение процесса до продажи имущества на торгах - не самая выгодная перспектива. Важно применить все доступные возможности для реализации залога по средне- или околорыночной цене в досудебной порядке.

Вопрос-ответ