Спор по муниципальной собственности

Неоднозначные, неточные формулировки в договоре аренды или купли-продажи недвижимости между юрлицами – причины многих судебных споров и крупных финансовых трат. Если стороны не идут на мировое соглашение, разобраться в ситуации поможет суд. Однако судебное решение обязывает строго соблюдать сроки выплат и, в зависимости от спорной суммы, оплатить судебные издержки.

Арбитражный суд республики Хакасия рассмотрел дело по иску комитета экономики администрации г. Абакана к компании «Бизнес М» о взыскании 8 млн. руб. незаконного обогащения и 1 млн. руб. процентов за использование чужих денег. ООО выдвинуло встречный иск к комитету, потребовав взыскать 16 млн. руб. и 3 млн. процентов по тому же основанию – за использование чужих денег.

Во встречном иске указано, что в 2016 г. общество перечислило по договору купли-продажи недвижимости на счет комитета 16 млн. руб. Ранее, в 2014 г. ООО купило в рассрочку у администрации за 80 млн. руб. землю и постройку на ней. Арбитражный суд сумму сделки в 2017 г. изменил и обязал признать право собственности покупателя недействительным и зарегистрировать его за продавцом. В связи с этим обстоятельством компания требует вернуть ей деньги.

Между администрацией и обществом возникли преддоговорные разногласия по договору купли-продажи недвижимости. Так как стороны не могли прийти к согласованному договору, датой его заключения считается день вступления в силу решения суда о разрешении преддоговорных разногласий. Следовательно, недвижимость оставалась муниципальной собственностью в период разрешения такого спора.

Из документов ответчика следует, что по спорному объекту в 2006 г. был заключен договор аренды, затем, в 2017 г., – договор купли-продажи. Следовательно, на дату заключения договора имущество было обременено арендными отношениями. Однако, договор аренды переставал действовать с момента заключения договора купли-продажи.

Представитель истца указал, что условия договора не распространяются на отношения, которые действовали до его заключения. Договор купли-продажи был заключен с тем условием, что покупатель будет оплачивать сумму покупки в рассрочку. В графике платежей за 5 лет администрация не засчитала 16 млн. руб., поступившие от общества. Часть суммы истец относил к плате за аренду, часть – к оплате по договору купли-продажи. Следовательно, администрация меняла назначение платежа. Однако из 16 млн руб. часть суммы была засчитана как арендная плата только за конкретный промежуток времени из-за того, что стороны состояли в преддоговорном споре.

Как следует из документов, общество в преддоговорной период успело внести всю сумму стоимости недвижимости. При этом размер арендной платы в месяц составлял 250 тыс. руб. Общество считает, что требование администрации взыскать плату за аренду на время преддоговорного спора незаконно.

Ответчик по делу считает, так как он пользовался муниципальной собственностью и стоимость аренды должна была быть меньше, размер арендной платы администрацией был завышен. Поэтому ООО представило расчет, по которому сумма долга за аренду муниципальной недвижимости составила 7,5 млн. руб. Размер незаконного обогащения по мнению ответчика посчитан неверно.

Общество считает, что администрация может требовать взыскать проценты за пользование чужими деньгами с января 2016 г. За предшествующие периоды ответчик арендную плату выплатил полностью. Кроме того, администрация пропустила сроки давности подачи иска на взыскание процентов. Несмотря на это, сумму долга администрация рассчитала с 30.10.2015. При этом право собственности ООО зарегистрировано за неделю до этой даты.

Оценочная экспертиза

Для урегулирования спора суд по заявлению сторон назначил две независимые экспертизы стоимости спорного объекта. Специалисты определяли рыночную стоимость по разным методикам и получили две суммы, разница между которыми составила 50 тыс. руб. По мнению ответчика, результаты экспертных заключений недостоверны. В первом экспертном заключении оценщика общество выявило ошибки, которые привели к завышению стоимости объекта. В частности, заключение никак не соотносится со спорным объектом, так как оценщик использовал в работе в качестве образца объекты недвижимости с более высокой рентабельностью. Методика учитывает и местоположение объекта, проходимость, инфраструктуры, состояние зданий, оборудования, инженерных коммуникаций.

С критикой экспертных заключений оценщиков не согласилась администрация. По мнению истца, оценщик вправе выбрать любой из действующих методов оценки. Администрация направила обществу проект мирового соглашения, но ООО не согласилось с его условиями и разработало собственный вариант документа для урегулирования спора. Несмотря на обоснование компанией «Бизнес М» несогласия с заключениями, суд принял сторону второй экспертной оценки.

Что установил суд

ООО «Бизнес М» в 2006 г. взяло в аренду у администрации Абакана землю площадью 3 тыс. м² и постройку площадью 2 тыс. м ². Договор заключен до 01.08.2015 г. В апреле 2014 г. стороны решили заключить договор купли-продажи, но не пришли к единым условиям и обратились в суд. По итогам суда ООО зарегистрировало на себя в одностороннем порядке право собственности на постройку. В 2017 г. Арбитражный суд установил новые условия договора купли-продажи. И обязал право собственности на спорный объект переписать на администрацию. После окончания аренды с 2015 по 2018 годы общество пользовалось зданием, но не платило аренду. Эти 3 года стороны спора состояли в преддоговорных разногласиях.

Администрация действовала в рамках Закона «О защите конкуренции». Согласно норме, заключение договора аренды в отношении муниципальной недвижимости возможно только по результатам аукциона. Начальная цена платы за аренду определяется с учетом отчета оценщика. Исходя из этой стоимости, администрация и требует взыскать проценты за неуплаченную арендную плату после завершения срока договора аренды.

Суд, разбирая дело между обществом и администрацией, руководствовался ст. 309, 310 ГК РФ. Согласно нормам, стороны договора обязаны добросовестно выполнять свои обязательства. В одностороннем порядке прекращать исполнение не допускается. Как следует из п. 1 ст. 1102 ГК, если гражданин или юрлицо незаконно стали владельцем недвижимости за счет другого лица, они должны вернуть такое имущество. Незаконным обогащением за счет другого будут следующие ситуации:

• Приобретение чужого имущества, влекущее увеличение стоимости всего состояния приобретателя;
• Приобретение чужой недвижимости, ставшее причиной сокращения стоимости собственности потерпевшего;
• Чужое имущество приобретено незаконно, то есть оно не обосновано ни одним правовым актом.

Незаконное завладение собственностью потерпевшего должны быть компенсировано. Так как в данном случае администрация считает, что общество незаконно пользовалось муниципальной собственностью после прекращения договора аренды, она должна доказать следующие факты:

• Сбережение обществом денег за счет администрации;
• Отсутствие законных оснований для приобретения заявленной суммы, принадлежащей администрации;
• Сумма незаконного обогащения.

По заявлению общества «Бизнес М» суд назначил оценочную экспертизу, чтобы определить рыночную цену аренды для спорного объекта по состоянию на 2015 г. По мнению экспертов, с учетом состояния здания и участка арендная стоимость составила 190 тыс. руб. в месяц. Не согласившись с ценой, администрация также заявила о повторной оценке. По мнению второго эксперта, аренда объекта должна была стоить 250 тыс. руб.

Годом ранее Арбитражный суд изменил условия договора купли-продажи. Суд установил стоимость спорного объекта в 80 млн. руб. и обязал выплачивать в рассрочку администрации в течение 5 лет ежемесячно. Во время судебного разбирательства договора купли-продажи, который бы удовлетворял обе стороны, не было. И документ считается заключенным только после вступления в силу судебного решения.

Суд согласился с администрацией, что ООО «Бизнес М» незаконно обогатилось за счет муниципального органа. Такой вывод сделан на основании повторной оценочной экспертизы, так как она является объективной, соответствующей всем требованиям к оценке стоимости, в отличие от первого варианта заключения.

Как следует из ст. 395 ГК, незаконное пользование чужими деньгами влечет уплату процентов. Так как общество продолжало использовать недвижимость муниципалитета после прекращения договора аренды, требование администрации взыскать проценты в размере 1,7 млн. руб. является законным.

О встречном иске

Встречный иск компании суд также решил удовлетворить частично. Общество в 2016 г. внесло на счет администрации 16 млн. руб. Данный факт истец не отрицает. Однако суд не согласился с расчетом процентов по долгу, представленным администрацией. Муниципальный орган сумму процентов указал без учета истечения срока подачи иска. Так как статус собственника спорного объекта перешел обратно администрации, суд указал на необходимость вернуть уплаченные 16 млн. руб. и выплатить обществу 3 млн. руб. процентов за пользование чужими деньгами.

Таким образом, суд по обоим искам требования удовлетворил частично, произвел взаимозачеты ним. В итоге принято решение взыскать с администрации пользу компании «Бизнес М» 9,7 млн. руб. из 16 млн., так как остальная сумма зачтена в качестве арендной платы. После перехода права собственности по решению суда от общества к администрации общество продолжало пользоваться недвижимостью. Следовательно, было обязано вносить арендную плату.