Как получить землю из муниципальной собственности по меньшей стоимости

Допустим, у вас крестьянско-фермерское хозяйство или вы владеете сельхоз предприятием. В этом случае имеется реальная возможность выкупить у государства или муниципалитета земли сельхоз назначения без торгов, по стоимости не выше 15% от кадастровой цены. Чтобы получить надел, необходимо разрешение соответствующих органов. В случае неправомерного отказа нужно обратиться в суд.

Рассмотрим пример дела, когда администрация Всеволожского района Ленинградской области отказала предпринимателю Сарыгину О.В. в реализации его права выкупа земельного надела.

Предпосылки для обращения в суд

ИП Сарыгин в 1992 г. получил на основании постановления администрации Всеволожского района участок в качестве наследуемой собственности для ведения фермерского хозяйства. Границы объекта были размечены в марте 2013 г.
  
В июне 2018 г. истец обратился в администрацию с заявлением о выкупе ЗУ (далее — земельный участок) по стоимости ниже 15% от кадастровой, на что получил отказ. За защитой своих прав предприниматель обратился в суд. По окончании рассмотрения заявления ИП Сарыгина суд первой инстанции принял следующие решения:

• Признать незаконным отказ в реализации земельного надела;
• Предоставить ИП Сарыгину в собственность ЗУ по цене не больше 15% кадастровой.

Администрация муниципального района не согласилась с выводами суда и обратилась в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Законность отказа в выделении земельного надела администрация обосновывает тем, что его границы заходят на территорию, относящуюся к землям лесного фонда.

Землю — крестьянам!

По мнению судей первой и апелляционной инстанций, администрация района отказала предпринимателю необоснованно. Ст. 217 ГК позволяет передавать государственное или муниципальное имущество физическим лицам или юрлицам в соответствии с законами о приватизации. Как следует из земельного законодательства, ЗУ сельхоз  назначения приобретаются по цене, размер которой составляет не больше 15% от кадастровой стоимости сельхозугодий. П. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса позволяет реализовывать без организации торгов земли крестьянским, фермерским образованиям, сельхоз предприятиям. Ст. 39.14 определяет порядок передачи в собственность ЗУ, которые находятся на балансе государства или муниципалитета без торгов.

Решением Ленинградского комитета по управлению госимуществом установлено, что при оформлении в собственность земли сельхоз назначения заявителю нужно доказать, что основной вид деятельности предприятия — сельское хозяйство. В силу ст. 39.17 ЗК РФ, после получения такого заявления администрация Всеволожского района должна была выполнить одно из трех действий:

• Составить проект договора с сельхоз предприятием и направить ответ;
• Принять решение о выделение земель;
• Отказать по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае администрация Всеволожского района отказала Сарыгину, указав, что границы спорной территории заходят на земли гослесфонда, что нарушает положения п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса.

Что говорит Закон

Согласно п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ, в выдаче государственной или муниципальной земли могут отказать, если необходимо уточнить их границы. В этом случае спорный надел был отмежеван, границы размечены и согласованы с администрацией Всеволожского района в 2012 г., оформлено кадастровое дело. Более того, при межевании факт наложения границы участка на территорию лесного фонда отмечен не был. На судебное разбирательство администрация не представила суду документы, подтверждающие наложение границ.

Как гласит ст. 8 218-ФЗ, в реестр недвижимых объектов могут вноситься уточняющие дополнительные сведения и корректировки основных данных. При корректировке последних имущество ставится на кадастровый учет без оформления прав. Ст. 43 218-ФЗ предусмотрено, что кадастровый учет по причине корректировки описания расположения границ территории может быть проведен в том случае, если такие сведения уточняют место расположения ЗУ и если данные о границе в ЕГРН противоречат требованиям законодательства к характеристикам расположения границ земель.

Границы ЗУ устанавливаются на основании положений ст. 22 218-ФЗ, согласно которой расположение границ вычисляется при помощи метода расчета координат.

Как следует из законодательства о переводе категории земель, если ЗУ отнесен к землям гослесфонда, но в ЕГРН числится под прочей категорией, в этом случае точное назначение территории устанавливается сведениями из ЕГРН или свидетельства права собственности. Это правило распространяется на случаи, когда право собственности на ЗУ оформлено до 01.01.2016.

Конституционный Суд РФ определением от 21.09.2017 № 1795-0 разъяснил, что 280-ФЗ предназначен для защиты прав добросовестных покупателей ЗУ. Согласно закону, приоритетными сведениями об объектах недвижимости являются данные из правоустанавливающих документов и ЕГРН. Законодатель исключил таким образом незаконное изъятие земель у лиц, которые стали их владельцами законно и были внесены в ЕГРН как собственники. По основаниям наложения границ участков таких владельцев на территории лесных, лесопарковых зон их нельзя лишать права собственности. Как следует из п. 3 ст. 5 172-ФЗ, датой перевода земли из одной категории в другую считается день внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Продажа земли без аукциона

Ст. 39. 3 ЗК РФ предусмотрены случаи реализации земель без торгов:

• Если они предоставляются юрлицу, с которым подписано соглашение об освоении территорий, в том числе для ИЖС;
• ЗУ относятся к территории СНТ, ОНТ;
• Наделов, на которых имеются постройки, владельцам таких построек;
• Территорий, которые получены юрлицами в бессрочное пользование;
• Участков КФХ или принадлежащих сельхоз предприятию;
• Участков для ведения сельхоз производства.

Не проводятся торги при передаче земли физическим лицам под ИЖС, организацию ЛПХ или КФХ.

О стоимости государственной или муниципальной земли

Стоимость земель при выкупе без аукциона, как следует из ст. 39.4 ЗК РФ, определяется Правительством РФ, органом власти региона и местной администрацией. При этом не допускается устанавливать стоимость выше кадастровой.

Какими бывают основания для отказа

Ст. 39.16 ЗК РФ предусматривает причины, по которым могут отказать в выделении государственных или муниципальных земель:

• Если гражданин или юрлицо не имеют оснований для покупки земель без торгов;
• ЗУ находится в наследуемой собственности либо арендуется;
• ЗУ образован путем раздела другого участка, находящегося во владении СНТ или ОНТ;
• Земля передана НКО для ИЖС;
• На участке имеются законченные или незаконченные строительством постройки, кроме зданий, размещенных по схеме сервитута;
• Надел имеет статус изъятого из оборота либо имеет ограничения в пользовании;
• ЗУ включен в резервный имущественный фонд для нужд государства или муниципального образования;
• Участок относится к землям, в отношении которых заключены договора о развитии территорий или запроектировано строительство объектов на них;
• В отношении надела объявлен аукцион;
• Имеется публичное объявление о выделении земли для ИЖС, организации ЛПХ, садоводства, открытия крестьянско-фермерского хозяйства;
• Категория ЗУ не соответствует назначению, указанному заявителем;
• Надел находится на территории со специальными условиями эксплуатации земель;
• Участок используется для обеспечения оборонных мероприятий;
• В отношении ЗУ не определен вид назначения и не установлена категория пользования;
• В отношении надела имеется ранее принятое заявление другого лица об использовании;
• Требуется уточнение границ надела.

Кроме того, если в заявлении претендующее на участок лицо указывает его площадь, не соответствующую размеру в схеме размещения участка, также последует отказ в предоставлении.

В рассматриваемом случае администрация отказала заявителю из-за необходимости уточнения границ, так как они заходили на территорию лесного фонда.

Выводы суда

Апелляционный суд, как и суд первой инстанции, посчитал, что наложение границ земель разных категорий администрацией Всеволожского района не доказана. Заявитель не представил документы, подтверждающие перевод категории ЗУ из сельхоз назначения в земли лесного фонда. Таким образом, администрация не имела оснований отказывать Сарыгину в передаче спорного участка. При этом сам предприниматель предоставил все документы, подтверждающие его право выкупа ЗУ по стоимости не выше 15% от кадастровой цены.

Изучив приложенные материалы, суд отказал администрации в удовлетворении жалобы и обязал ее предоставить спорную землю в собственность ИП.

Получив решение суда, требующее предоставить право выкупа земельного надела, администрация должна будет выполнить следующие действия:

• Принять от предпринимателя заявление о выкупе участка по стоимости ниже 15% от кадастровой;
• Заключить договор купли-продажи;
• Провести при необходимости кадастровые работы с внесением последующих сведений в кадастровый учет.

Обращение администрации в суд с требованием отменить решение о предоставлении права выкупа, по сути, являлось попыткой выиграть дело на основании своего «статуса». Однако грамотный подход ответчика и достаточно сильная нормативная база позволили установить неправомерность отказа. Таким образом, гражданам и организациям, которые не могут зарегистрировать свои права на недвижимое имущество, необходимо обратиться в судебные органы.

Вопрос-ответ