Определить выкупную стоимость арендуемого госимущества

Закон позволяет компаниям, имеющим во временном пользовании муниципальное имущество, осуществить его выкуп по рыночной цене. Для этого организация должна не менее двух лет пользоваться недвижимостью и обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет.

Администрация обязана провести за свой счет оценку рыночной стоимости недвижимого объекта. Цена, определенная независимым оценщиком, включается в проект договора купли-продажи. Подготовленные документы передаются заявителю. У организации есть 30 дней на его подписание. Если компания не подпишет договор в указанный срок, то может потерять преимущественное право на выкуп.

Довольно часто рыночная стоимость, определенная экспертом, не устраивает предпринимателей. В таком случае придется выполнить повторную оценку и с протоколом разногласий направить подписанный договор муниципалитету. В большинстве случаев город отказывает в изменении условий договора по результатам новой экспертизы, поэтому следующим шагом становится обращение в суд.

У организации имеется несколько вариантов подачи иска:

• об оспаривании достоверности определенной муниципалитетом оценочной стоимости;
• об урегулировании разногласий, появившихся в ходе заключения договора купли-продажи недвижимого объекта.

В деле № 40-229303/18, ставшем предметом рассмотрения 9-го ААС, рассматривался второй из указанных вариантов иска.

Оценка имущества

ООО «Лазурит-Д» более 14 лет арендовало нежилое помещение площадью 717,2 кв. м, находящееся в собственности г. Москвы. В июне 2018 года Общество решило выкупить его у муниципалитета. Вопросы аренды муниципальных нежилых помещений, передачи их в собственность по договору купли-продажи входили в компетенцию Департамента горкомимущества г. Москвы (далее — Департамент).

Пользуясь своим законным правом, в марте 2018 г. организация обратилась в Департамент с заявлением о возмездной передаче в ее собственность арендуемых помещений.
В ответ на данное обращение Департамент выполнил необходимые действия:

• в июне 2018 г. получил экспертное заключение о независимой оценке испрашиваемых площадей;
• в июле 2018 г. направил Обществу проект договора купли-продажи помещений по цене, установленной в отчете оценщика.

Из отчета следовало, что стоимость продажи помещений равна 51,3 млн. рублей. Общество не согласилось с результатами оценки и поручило ее проведение другой компании. В конце августа у ООО «Лазурит-Д» на руках был отчет с ценой объекта, равной 31,6 млн. рублей. Указанное послужило причиной для составления протокола разногласий к проекту договора. Сопроводительным письмом документы были направлены в Департамент, который в начале сентября 2018 г. отклонил предлагаемую Обществом выкупную цену.

Суд являлся последней инстанцией, призванной поставить окончательную точку в возникшем споре.

Не договорились о цене недвижимости

Договор признается заключенным, когда по всем его условиям между участниками сделки достигнуто согласие (ст. 432 ГК РФ). Контрагенты должны договориться о предмете договора, обсудить пункты, признанные законом обязательными для данного типа сделок и разделы соглашения, которые имеют важное значение для одной из сторон.

В отношении сделок с недвижимостью важным условием является цена. Если стороны не могут прийти к единому мнению по цене объекта, то сделка является незаключенной.
В случаях, предусмотренных законом, сторона обязана заключить договор, если предложение о его заключении было направлено другому участнику сделки. Последний может не согласиться с его условиями и направить протокол разногласий. Отклонение протокола влечет за собой передачу дела на судебное рассмотрение (ч. 2 ст. 445 ГК РФ).

Похожие положения содержатся в статье 3 Закона № 135-ФЗ, согласно которым спор о рыночной оценке недвижимого имущества рассматривается уполномоченным на это судом (третейским или арбитражным).

Общество обратилось в АС г. Москвы за урегулированием разногласий, возникших с Департаментом в отношении размера выкупной стоимости имущества.

В ст. 445 ГК РФ содержится правило, согласно которому при передаче дела в суд спорные условия договора определяются на основании судебного акта.

Исходя из правил, закрепленных в процессуальном кодексе, арбитражный суд исследует обстоятельства, на которые ссылаются стороны, на основании представленных ими документов (ст. 71 и 168 АПК РФ). Доказательства оцениваются с точки зрения их допустимости и относимости к делу (ст. 67 и 68 АПК РФ).
АС г. Москвы в целях определения рыночной стоимости спорных помещений по состоянию на 29 июня 2018 г. назначил проведение очередной независимой экспертизы. На этот раз эксперт определил, что арендуемая недвижимость стоит 43,6 млн. рублей. Экспертное заключение получило положительную оценку со стороны суда, и им было решено урегулировать разногласия сторон, определив выкупную стоимость в указанном размере.

С решением не согласились обе стороны и подали соответствующие апелляционные жалобы. Основной довод Департамента сводился к тому, что правом на определение стоимости вещи имеет только ее собственник, поэтому заключение эксперта не может служить основанием для оценки объекта. Общество же настаивало на использовании отчета, подготовленного по его заказу, и полагало, что судебный эксперт завысил стоимость сделки.

Но апелляция не нашла причин для отмены судебного акта.

Цена выкупа арендуемых помещений

Право на передачу муниципальной недвижимости в собственность юридических лиц в соответствии с законодательством о приватизации установлено статьей 217 ГК РФ.

Специальным нормативным правовым актом, устанавливающим данный порядок, является Закон № 159-ФЗ от 22.07.2008.

Реализация преимущественного права возможна при соблюдении совокупности ряда условий:

• предприниматель должен пользоваться арендуемым имуществом не менее двух лет со дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ;
• у него не должно быть задолженности по арендной и иной плате в рамках имеющегося договора;
• размер помещений не должен превышать законодательно установленные лимиты в соответствующем субъекте РФ;
• помещения не должны входить в реестр имущества, которое предназначено для передачи предпринимателям во владение и пользование;
• на день заключения сделки купли-продажи ИП должен состоять в специальном реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Обществом были соблюдены все указанные критерии. Суд самостоятельно удостоверился в этом, изучив прилагаемые к делу материалы.

Таким образом, Общество имело право на приобретение находящихся в его пользовании площадей.

Когда цена в отчете обязательна?

Президиум ВАС РФ в одном из информационных писем (от 30.05.2005 № 92) указал, что если проведение оценки не предусмотрено законом, то отчет эксперта носит рекомендательный характер. В тех случаях, когда законодатель прямо указывает на необходимость оценки объектов недвижимости, определенная по ее итогам стоимость является обязательной для сторон.

Статья 3 гласит, что малое и среднее предпринимательство является льготной категорией покупателей муниципального имущества. Оно вправе рассчитывать на его приобретение по рыночной стоимости, определенной законодательством об оценочной детальности (Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998).

В рассматриваемом примере суду были предоставлены два различных отчета с разной выкупной ценой помещений. Потому суд принял решение о проведении судебной экспертизы. Экспертное заключение прошло анализ на предмет соответствиям требованиям, установленным процессуальным кодексом, статьям Закона № 73-ФЗ, регулирующего судебно-экспертную деятельность в РФ, и требованиям Закона № 135-ФЗ.

Суд определил, что заключение является полным и достоверным, проведено уполномоченным лицом, а выводы эксперта являются логичными, непротиворечивыми и основанными на официальных данных. Поэтому суд принял результаты государственной экспертизы и установленную в отчете выкупную цену.

Суд отклонил довод Департамента о том, что лишь у собственника имеется право на установление размера сделки купли-продажи недвижимости. Он сослался на Закон № 135-ФЗ, согласно которому в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства продажа муниципального имущества осуществляется по итогам независимой экспертизы рыночной стоимости имущества. Госорган не обладает правом на изменение установленной оценщиком стоимости.

Так как по отчету государственной оценки у Департамента возражений не было, ее итоги были положены в основу принятого судом решения. Разногласия были урегулированы, сумма госпошлины, и расходы на проведение экспертизы были взысканы с Департамента.

Выкупная цена подтвердилась

Организации, имеющие преимущественное право на выкуп арендуемых у города помещений, могут оспорить размер выкупной цены путем подачи иска об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества. Для этого потребуется заказать новый отчет, после его составления составить протокол разногласий. Полный комплект документации надлежит направить муниципалитету в течение 30 дней со дня получения организацией предложения о покупке.

Отказ от заключения договора на условиях предпринимателя является основанием для обращения за разрешением спора в суд.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р	заказать