Выкуп земельного участка по кадастровой стоимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Выкуп земельного участка по кадастровой стоимости

Недвижимость, в том числе и участки земли, это существенные материальные ценности, надежные способы вложить имеющийся капитал. Это обусловлено тем, что частые изменения законодательства усложняют процесс получения в аренду земли. Именно поэтому имеет смысл оценить перспективу именно покупки. Это создаст отличное подспорье для материального благополучия семьи, если покупка осуществляется физическим лицом. А также является элементов ценности активов юридических лиц.

Современные реалии таковы, что с покупкой земли очень часто связаны разного рода махинации. Суть в том, что немало мошенников, желающих поживиться за чужой счет. Для тех, кто сильно переживает за свой капитал, выходом может стать вариант приватизации. Такой выкуп подразумевает сведения рисков установить партнерство со злоумышленниками к минимуму, если не прибегнуть к услугам посредников.

Тем более процесс приватизация в России идет полным ходом. Да и информации о такой процедуре в открытом доступе достаточно. Согласно существующего приватизационного законодательства, объектами могут стать земельные участки и квартиры. Первый вариант более основательный. А ввиду урегулирования совершенно иными, специфичными нормами права, имеет множество нюансов. Одни унифицируют процесс выкупа, а другие наоборот его усложняют.

Для чего приватизировать землю

Причины, по которым граждане решаются на приватизацию земли, разные. Во-первых, это аспект надежного вложения имеющихся сбережений. Во-вторых, это гарантия «чистоты» покупки. Ведь ранее собственником имущества было государства. Поэтому все инвентаризационные и правовые факторы владения были соблюдены. Плюс нет номинальных собственников в количестве 10-15 персон с наследниками и незарегистрированными дарственными задними числами. Но это не означает, что приватизация решает абсолютно все проблемы. Так как путаницу с бумагами и оспаривания действий властей со стороны заинтересованных в выкупе тоже никто не отменял. Поэтому есть смысл обезопасить себя или хотя бы в правовом плане подготовиться.

Действующим законодательством предусмотрено право юридических лиц и граждан на получение в собственность государственных земель. Это исчерпывающий список ситуаций:

  • Когда лицо обладает правом бессрочного использования интересующего земельного участка;
  • В случае, когда земля выставлена на торги;
  • Если компания или гражданин имеет право на собственность (в том числе и долевую) в недвижимости, которая расположена в пределах территории участка;
  • Когда у перечисленных лиц имеется право на наследование, которое обременено пожизненным владением.

Как обстоят дела в Ленинградской области и самой Северной столицы с выкупом земли?

Стоит разобрать не только саму ситуацию, но и ее изменения в связи с корректировками законодательства. Дело в том, что до 1 июля 2012 года существовали льготные условия выкупа земли. Это проявлялось в том, что цена за покупку земельного участка устанавливалась субъектами РФ. Логично, что тогда стоимость была более чем приемлемая, но она касалась собственников зданий, которые сооружены на территории. Параллельно были установлены налоговые ставки в границах 5-30 кратной ставки налога на землю.

Хотя кодифицированным актом о налогах предусмотрены ограничения не более 1,5% от стоимости по кадастровому акту. Муниципальными законами в 2005 году по Санкт-Петербургу установлено именно такое взаимоотношение. По даже самым негативным в отношении потенциального покупателя подсчетам получалось, что цена составляла около 45% от кадастровой стоимости.

Немного о налогах

С февраля 2010 года был регламентирован земельный налог в соотношении 13-кратного размера. Получается, что стоимость выкупа определялась еще более низкими показателями. Это рекордная сумма в 19,5% от стоимости по кадастровому отчету.

Но упомянутая дата с середины 2012 года существенно подняла предложенную стоимость практически в пять раз. Хотя и это не стало препятствием тому, что есть немало желающих совершить приватизацию. И в этом аспекте очень важно определить, что от района к району ситуация существенно меняется. Например, в Ленинградской области с сентября 2012 года установлено, что максимальная стоимость не должна превышать 15% от стоимости в кадастровых ведомостях. И это более чем приемлемая цена.

Сейчас ходят упорные слухи о том, что льготный период на выкуп земельный участков может быть продлен. Во всяком случае, есть достоверная информация о том, что именно такого содержания имеется законопроект. Сегодня по факту определиться с достоверностью указанной информации нет возможности, но время покажет. Именно потому ситуация тормозится нежеланием многих потенциальных покупателей переплачивать. Те, кто имеет возможность отложить выкуп, с удовольствием это делают.



Недобросовестность лизингодателя может обернуться для него выплатой убытков

Договор лизинга — это сделка, в результате которой одно лицо приобретает для второй стороны необходимое ей имущество у третьего лица, чтобы в последующем предоставить данную вещь второй стороне в предпринимательских целях за вознаграждение на определенное время.

Такой договор интересен лизингодателю в силу получения прибыли, а для лизингополучателя — в возможности в будущем получить в собственность выкупаемое имущество.

Казалось бы, выполнил условия лизинга, и имущество стало твоим. Но бывают на практике случаи, когда лизингодатели поступают недобросовестно, например, удерживая у себя документы на предмет договора. В таком случае второй стороне ничего не остается, как обратиться в суд за защитой своего права и взыскать с нарушителя упущенную выгоду.

593fe340132a8.jpg

Основания исковых требований

ИП Смирнова Л.В., осуществляющая деятельность по пассажирским перевозкам, подала иск о взыскании с ООО «Каркаде» убытков на сумму 1,1 млн. рублей и о признании права собственности на автотранспортное средство.

Предприниматель Смирнова Л.В. и Общество подписали в ноябре 2010 года договор финансовой аренды в отношении автобуса класса В (12 мест), марки ГАЗ.

В соответствии с графиком платежей предприниматель оплатила всю стоимость по договору. Из соглашения следовало, что по истечении срока финансовой аренды и выполнения лизингополучателем всех обязательств, к нему по акту приема-передачи переходит право собственности на предмет договора. Однако Общество не выполнило данное условие.

Необходимо отметить, что ранее, 28 октября 2013 г., Арбитражный суд г. Москвы вынес решение, которым обязал ООО «Каркаде» оформить документы, необходимые для перехода права собственности к ИП Смирновой Л.В. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе. Последнее судебное постановление было принято 21 июня 2014 года.

Из материалов нового дела следовало, что Общество приступило к исполнению первого судебного решения лишь 15.02.2016 г., направив в адрес Смирновой Л.В. ценное письмо, вложив в него договор, передаточный акт, акт о переходе права собственности и расписку о получении оригинала ПТС. Однако после вскрытия конверта стало понятно, что данные документы не содержат подписей со стороны Общества, кроме того, в конверте не было оригинала ПТС. Поэтому ИП поставила на документах свою подпись и тоже ценным письмом отправила их обратно, обращаясь с требованием об их подписании Обществом и направлении оригинала ПТС. Общество получило письмо 14.12.2016 г. Не дождавшись ответа на данное письмо, Смирнова Л.В. направила Ответчику претензию о совершении действий по передаче документов на предмет лизинга, а также требование об оплате убытков, причиненных неисполнением решения суда. Общество получило письмо 26.01.2017, но ответ на него не предоставило. В связи с этим ИП обратилась в суд за защитой своих прав.

При этом истец выбрала в качестве способа защиты признание за ней права собственности на автотранспортное средство. Данный способ позволяет посредством судебного решения зафиксировать наличие законного права на какую-либо вещь у лица, за которым другие участники гражданских правоотношений такое право не признают. Поэтому по таким искам выносится положительное решение только при наличии реальных оснований для владения спорной вещью.

18.04.2017 г. арбитражный суд первой инстанции признал за ИП право собственности на автобус, но отказал во взыскании с Общества убытков. Решение было пересмотрено апелляционным судом, который 15.08.2017 оставил его в силе. В результате обжалования в кассационном порядке оба решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Признать право собственности на автомобиль можно в судебном порядке

Гражданское законодательство, определяя способы защиты, указывает на необходимость применения такого способа, который бы в конечном итоге восстановил нарушенное право.

В ст. 309 ГК закреплено важное правило, согласно которому все обязательства надлежит исполнять согласно закону и условиям сделки, а если таковых нет — в соответствии с обычными для подобных случаев требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на недопустимость отказа от договора или изменения условий сделки одной из ее сторон без согласия второй стороны. Подобный отказ допустим только в том случае, если он прямо предусмотрен сторонами в договоре.

Правила финансовой аренды закреплены в одноименном законе от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. Законом установлено, что лизингополучатель обязан осуществлять регулярные платежи с момента начала пользования имуществом.

Ст. 624 ГК РФ устанавливает, что со дня истечения срока аренды, либо со дня внесения указанной в договоре выкупной цены, имущество становится собственностью арендатора. Аналогичные нормы закреплены в ст. 19 Закона №164-ФЗ в отношении предмета лизинга.

Согласно правилам ст. 329 ГК РФ, как только произведен полный расчет, лизингодатель теряет право собственности на имущество.

ГК РФ предусматривает, чт,о исполняя договор купли-продажи, продавец обязан не только передать товар, но и относящиеся к нему документы.

Судом сделан вывод о неисполнении решения суда 2013 года, несмотря на наличие постановления приставов об окончании исполнительного производства.

Судебные приставы в качестве доказательства, подтверждающего выполнение судебного акта 2013 года, приняли квитанцию об отправке ценного письма с необходимыми документами. Однако детальное изучение в судебном процессе действий Ответчика показало, что решение было исполнено формально и ИП действительно не получил документы на транспортное средство. Таким образом, ранее ООО «Каркаде» ввело суд в заблуждение относительно направления Смирновой Л.В. оригинала ПТС.

Также суд предлагал сторонам в ходе судебных заседаний подписать акт приема-передачи автобуса, на что Ответчик активно возражал. Учитывая, что решение суда 2013 года не было исполнено, данный отказ свидетельствовал о нарушении прав Смирновой Л.В., а отсутствие ответов на претензионные письма указывало на воспрепятствование Обществом в переходе права собственности истцу.

Исследовав все документы, суд пришел к выводу о возможности признать за ИП право собственности на автомобиль ГАЗ-322132.

Расчет размера убытков принят судом частично

Смирнова Л.В. просила суд взыскать с ответчика убытки в сумме 1,1 млн. рублей, ссылаясь на невозможность перехода права собственности вследствие неисполнения Обществом договора лизинга.

Срок госрегистрации ТС за ИП истек 27.01.2015 г., поэтому Смирнова Л.В. с указанной даты не вправе была использовать автомобиль. На автомобиле ГАЗ-322132 предприниматель осуществляла перевозки пассажиров, а именно сотрудников ООО СК «НеоСтрой», о чем имелся договор от 07.07.2014. Стоимость услуг по договору составляла 48 тыс. рублей в месяц. С момента заключения договора и до даты истечения срока госрегистрации автомобиля услуги оказывались ежемесячно. После 27.01.2015 г. ИП не могла оказывать транспортные услуги данной компании, в связи с чем ей были причинены убытки в виде неполучения запланированных доходов. Из расчета следует, что за 23 месяца (с 27.01.2015 по 27.12.2016 гг.) ИП не получено 1,1 млн. рублей.

Данный расчет не мог быть полностью принят судом исходя из следующего.

Ст. 15 ГК РФ делит убытки на реальный ущерб, то есть финансовые затраты, производимые в целях восстановления такого права, лицом, чье право нарушено, а также на упущенную выгоду, то есть доходы, которые лицо недополучило в результате нарушения его права.

Выставляя требование о взыскании убытков, истец обязан доказать, что они действительно возникли, доход не был получен именно в связи нарушением стороной сделки своих обязанностей, а также необходимо доказать наличие связи между убытками и действиями Ответчика.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, истец обязан подтвердить, что принял все необходимые меры для получения дохода, но только из-за ненадлежащих действий ответчика упустил свою выгоду.

Исходя из этого, суд отметил следующее.

Из документов дела следовало, что истец осуществлял деятельность по пассажирским перевозкам на основании бессрочной лицензии длительное время. Таким образом, суд усмотрел связь между невозможностью использования транспортного средства и не полученным доходом.

В то же время суд посчитал, что в возникновении убытков частично виноват и сам истец. Во-первых, требование о признании права собственности не заявлялось им в ходе рассмотрения дела в 2013 году, более того, истец ждал почти 2,5 года, чтобы обратиться с данным иском в суд. Во-вторых, суд, учитывая положения ГК РФ о том, что предпринимательская деятельность всегда связана с определенными рисками, указал на возможность использования истцом другого автомобиля для работы с клиентом. В-третьих, истец в своем расчете указал только доходы без вычета расходов, которые он понес бы в любом случае, оказывая транспортные услуги. Следовательно, расчет не был достоверным и соразмерным нарушению.

Ст. 404 ГК РФ допускает уменьшение судом размера убытков, расчет которых неосторожно был завышен потерпевшей стороной. В связи с этим суд, воспользовавшись данной статьей, взыскал с ООО «Каркаде» половину от заявленной суммы убытков (552 тыс. рублей).

Таким образом, обращаясь в суд, важно выбрать правильный способ защиты своего права и вовремя обратиться с заявлением о взыскании убытков.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.