Договор аренды помещения: что проверять? Выгнал собственник из арендуемого офиса?

Предприниматель арендовал офис в здании, на свои средства сделал косметический ремонт и… оказался на улице. Как выбирать арендодателя, на какие моменты обращать внимание, чтобы не попасть в такую ситуацию, расскажем далее.

Проверка права собственности арендодателя

Зачастую при заключении договора аренды арендатор не спрашивает у контрагента документы, подтверждающие право собственности. Не исключено, что по истечении некоторого времени появится настоящий владелец и попросит освободить помещение. Поэтому необходимо запросить подтверждения права собственности у лица, с которым заключается договор.

Однако недостаточно удостовериться в наличии права собственности на недвижимость. Имущество может быть арестовано, заложено и т.д. Поэтому необходимо заказать в Росреестре выписку из ЕГРН. В ней указаны обременения, которые наложены на конкретный объект.

К примеру, компания «Транспортные технологии» заключила договор о продаже нежилого здания фирме «Веста» с условием, что деньги будут перечислены продавцу через 10 дней. Однако покупатель не рассчитался ни через 10, ни через 20, ни через 30 дней. Более того, за это время он успел продать объект другому лицу и пропасть. «Транспортные технологии» накладывают арест на здание с внесением записи в ЕГРН и начинают судиться с новым владельцем, который сдавал помещения в аренду. В такой ситуации арендаторы оказываются в весьма невыгодном положении: они оплатили арендную плату, кто-то за свой счет сделал ремонт, и им грозит выселение.

Таким образом, нельзя заключать договор аренды с собственником арестованного имущества. Подозрение должен вызывать уже тот факт, что плата за пользование у такого владельца, как правило, занижена на 20 — 30%. Другой нюанс — в отношении собственника может быть начата процедура банкротства. Это означает, что в любой момент арендаторы такого здания могут оказаться на улице, и никто им не вернет деньги, оплаченные за пользование помещениями. Кроме выписки из ЕГРН, информацию о состоянии собственника можно узнать из новостей в интернете, из судебных актов на сайте арбитражного суда.

Условия договора

При заключении договора аренды необходимо прописать все условия пользования. Если помещение требует ремонта, нужно составить смету расходов и на сумму ремонта запросить в договоре освобождение от арендной платы на несколько месяцев. Также следует указать:

• Срок договора;
• Перечислить имущество арендатора, чтобы владелец недвижимости не потребовал оставить технику, мебель, другое имущество при расторжении соглашения;
• Сумму платежа, условия оплаты и т.д.

Что делать, если после того, как арендатор сделал ремонт, собственник недвижимости не пустил его в здание, даже не дав забрать документы, мебель и офисную технику. Выход один — обратиться к правоохранительным органам. Важно иметь на руках договор аренды как обоснование своих прав. Чтобы такая ситуация не возникала, ни в коем случае нельзя договариваться с владельцем устно о ремонте и освобождении от платежа. Все условия должны быть зафиксированы в договоре. Иначе, если начнется судебное разбирательство, арендатор не сможет доказать ничего.

Арендная ставка

При поиске помещения для аренды необходимо изучить рынок предложений. Если владелец собственности предлагает низкую ставку, лучше не вступать с ним в правоотношения. Здесь арендаторов может ожидать все что угодно, начиная с офисов без ремонта, заканчивая судебными разбирательствами.

Срок аренды

Как правило, договор аренды заключается на 11 месяцев, чтобы его нигде не регистрировать. При долгосрочном пользовании одним и тем же помещением у одного собственника договор каждый раз продлевается. Есть вариант заключения долгосрочного соглашения, когда арендатор обязуется сам делать ремонт. Максимальный срок аренды обычно составляет не больше 5 лет.

Также в договоре нужно прописать, что, когда арендатор будет покидать помещение, то он должен уведомить за месяц — два собственника о своих намерениях. В таком случае на арендатора не будут наложены никакие штрафные санкции. Поэтому обязательно нужно предусмотреть, каким образом можно прекратить действие договора, обратить внимание на основания для взыскания пеней и штрафа с арендатора.

Арендная плата

В договоре аренды необходимо указать, что плата будет вестись в рублях. Арендатору крайне не выгодно вносить платежи в иностранной валюте, т.к. она дорожает. Но если в договоре прописана арендная ставка в долларах или евро, то желательно предусмотреть для себя возможный выход из договора.

Таким образом, при выборе помещения для аренды необходимо проверить собственника объекта недвижимости, сравнить арендную ставку по городу, району, внимательно изучить условия договора.