Инвестиции в апарт-отели и перспективы

Инвестиции в апарт-отели и перспективы


В наше время в Москве и Питере стремительно растёт число апарт-отелей. В юридическом плане апартаменты являются нежилыми помещениями, однако в этих помещениях вполне возможно проживать или даже найти арендатора. Апартаменты не предназначены для постоянной регистрации, а проживающие в них не имеют возможности устроиться в детский сад, школу или больницу по месту жительства. По сравнению с обычными квартирами, цены на такой вид жилья долгий период времени были ниже. По причине того, что у владельцев апартаментов не существует никаких обязательств социального плана, то и подобного вида жильё раньше было расположено в комфортных центральных местах города. Например, напротив Кремля невозможно увидеть дом с квартирами, но те же самые апартаменты – возможно.
    
Можно подразделить три вида пребывания в апартаментах:

1. Проживание самого владельца;
2. Сдача в аренду другим лицам на сутки или на долгий период времени;
3. Предоставление гостиничных услуг на сутки.
Кратко рассмотрим первые два типа и более подробно углубимся в третий.

1. Проживание самого владельца

В случае, если вы не нуждаетесь в медицинских услугах, вам не нужно устраивать ребёнка в детский сад или в школу, но зато у вас есть предпочтение проживать в центральном районе или желаете приобрести недвижимость подешевле, то это, безусловно, один из лучших вариантов для вас.

2. Сдача в аренду другим лицам на сутки или на долгий период времени

Удобно и весьма востребовано, ведь апарты чаще всего сдаются с качественным ремонтом, нет необходимости прописки арендатора, и практически не бывает неприятных ситуаций с живущими по соседству людьми, если сдавать жильё на сутки.
Сдача апартаментов в аренду на длительный срок – идеальный вариант, не требующий значительных усилий. Однако, если вы будете сдавать такое жильё на сутки, то этот вариант будет куда сложнее: вам потребуется постоянно заселять съёмщиков, делать уборку, менять постельное белье, проводить ремонт бытовых приборов, осуществлять расчеты и так далее. Если вы своими силами сдаёте апартаменты посуточно, то будьте уверены, что это может быть неплохой подработкой или даже своего рода предпринимательской деятельностью, но точно не инвестицией. Дело в том, что на всё это вы будете тратить уйму своего времени, поэтому такой вид деятельности можно назвать полноценной работой.

Если уж стремиться к тому, чтобы владельцы апартаментов совершала минимум телодвижений, то можно воспользоваться услугами управляющего. Чаще всего этот вид услуг предоставляет дочкой застройщика. Но если вдруг данная компания не занимается управляющей деятельностью, то подыскать добросовестного управляющего будет очень сложно.

В большинстве случаев за собственную работу управляющий берет от 20 до 30% выручки. Помимо этого, владелец латит за благоустройство жилья: услуги уборщика, бронь номеров и, конечно же, оплату ЖКХ, исходя из показаний счётчиков.
Ежемесячно сдавать апартаменты – не так выгодно, как на сутки. Если вы будете сдавать на длительный период времени, то это выйдет по цене примерно так же, как и сдача квартиры в аренду. Что касается сдачи на сутки, то в этом случае цена будет больше практически в 3 раза, но здесь очень большую роль играет честность и добропорядочность управляющего работника. Вся суть заключается в том, что этот работник может «левачить» за спиной у владельца, сдавая апартаменты кому-нибудь неизвестному и имея с этого 100% прибыли.
  
Ещё управляющий вполне способен сделать предложение по поводу доходных условий. К примеру, управляющий сам снимает эти апартаменты и сдаёт их кому и когда угодно, при этом он выплачивает законному владельцу фиксированный процент от общей цены аренды имущества.

3. Предоставление гостиничных услуг на сутки (в виде апарт-отеля).

В этом случае сдачей апартаментов (которые можно называть гостиничными номерами) занимается управляющее предприятие. Всё это совершается исключительно в посуточном режиме и под видом определённого отеля. Владелец не имеет право сам сдавать в аренду эти номера, а управляющее предприятие платит владельцу до 30% от выручки.

Прибыль же здесь напрямую зависит от местоположения самого апарт-отеля. Конечно же, желательно, чтобы он находился в максимальной близости от метрополитена или центрального района города. Безусловно, большое влияние на прибыль оказывает время года. Можно привести пример Санкт-Петербурга: здесь самая завышенная стоимость и высокая востребованность гостиничных услуг бывает обычно с мая месяца по июль-август.

Стоит понимать, что вовсе не все дни в году ваши номера будут заполнены клиентами. В самые «горячие» месяцы приток посетителей будет весомым, а в несезон вы будете страдать от нехватки трафика.

Если затрагивать тему расходов, то при сдаче апарт-отелей нужно учитывать эксплуатацию комнат и оплату ЖКХ. Таким же образом необходимо не забывать о том, что со временем номера имеют свойство изнашиваться и визуально устаревать. Примерно раз в пятилетку в апартаментах нужно проводить ремонт на сумму в 250-500 тысяч рублей. Все эти затраты нужно изначально учитывать, когда будете подсчитывать окупаемость инвестиций.
      
Также всегда нужно помнить о том, что если вы планируете сдавать в аренду, то вы безусловно будете являться предпринимателем. Рано или поздно вами заинтересуются налоговые органы, и по этой причине необходимо зарегистрироваться как ИП, либо ООО. В случае маленькой прибыли (меньше миллиона рублей в год), стоит платить около шести процентов с общего дохода. Также вас ожидает оплата страховых взносов в размере 28 тысяч рублей. И ещё прибавьте к этой сумме 1 процент с прибыли, которая превышает 300 тысяч рублей в год.

Заключение

Апартаменты являются одним из выгоднейших вариантов инвестиций в недвижимость с прибылью до 12 процентов годовых. Безусловно это является куда выгоднее квартирного варианта.  Очень удобно, когда за вас сдаёт апартаменты в аренду управляющая компания, что значительно экономит силы и время. Однако при покупке нужно делать тщательный выбор и проводить детальные расчёты.

01.07.2019

Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей