❗️ Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2021 год
Аналитика офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2021 года

Аналитика офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2021 года

Основные выводы

  1. Динамика рынка. На рынке офисной недвижимости арендные ставки с начала года существенных изменений не претерпели.
  2. Диапазон арендных ставок объектов, расположенных вблизи оцениваемых помещений офисного назначения, составляет 540 - 1 200 рублей за 1 м2 без учета скидки на торг, эксплуатационных расходов и затрат на коммунальные платежи, а также НДС не выделялись из арендных ставок.
  3. Объем аренды, емкость рынка. Данные об объеме аренды, емкости рынка при проведении настоящей оценки не исследовались по причине того, что указанные факторы влияют на цены опосредованно (практически отсутствует прямая корреляция устанавливаемая экспертным или расчетным путем).
  4. Ценообразующие факторы: местоположение, тип входа, этаж расположения, общая площадь, состояние отделки.

Классификация офисной недвижимости

Класс «А». Это наиболее престижные офисные помещения. Офисы расположены главным образом в центральных административных районах. Транспортное расположение для такого типа офисных зданий является важным критерием. Это специализированные бизнес-центры новой постройки (возраст менее 3-х лет) либо полностью реконструированные здания. Обязательно наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

В офисах класса «А» высококачественное управление комплексом, отвечающее международным стандартам. Планировки открытые, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, а внутренняя отделка выполняется либо по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов) либо по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов. Современные качественные окна и хороший вид, обязательный атрибут офисов этого класса.

Здания оборудованы лучшими современными инженерными системами: хорошие системы вентиляции и кондиционирования, системы климатконтроля. Телекоммуникационные услуги предоставляются провайдером по оптико-волоконным сетям.
Здания обязательно имеют два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. Обязательно есть охраняемая парковка (чаще всего подобные офисные здания имеют как наземную, так и подземную стоянку) и круглосуточная охрана внутри здания: современные системы безопасности и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения. Инфраструктура, как правило, обеспечивает любые нужды арендаторов. Есть конференц-зал, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие сервисные службы.

Класс «B». Это исторические здания после полного переоборудования и ремонта или бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации. Иногда к этому классу относят постройки последних 10-15 лет, административные и промышленные здания советского времени после реконструкции.

На рынке офисных зданий именно этот класс бизнес-центров считается наиболее востребованным. Отличия офисов класса «B+» и «B» от класса «А» носят непринципиальный характер. Необходимо соблюдение не менее половины критериев, предусмотренных для офисных зданий класса «А». При этом обходятся офисы класса «B» арендаторам намного дешевле. Для офисов класса «B+», как правило, характерно удобное местоположение. То есть, доступность основных магистралей и близость общественного транспорта, ухоженные территории вокруг и приятный вид из окна, внешний вид здания выглядит респектабельно, но, в отличие от класса «А», не имеет изысков в архитектуре.

Другими положительными моментами являются: правильно оформленная юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания, отделка офисов, фойе и лифтовых холлов на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса «А», свободная или коридорнокабинетная планировка.

Немаловажно, что в офисах таких бизнес-центров используются функциональные системы вентиляции с предварительным охлаждением воздуха и предусмотрена возможность использования сплит-систем кондиционирования. Стоят кондиционеры относительно дешево, а качество их неоспоримо.

Владелец или управляющая компания обеспечивает оптико-волоконную связь и заключает договоры с известными телекоммуникационными провайдерами, обеспечивает круглосуточную охрану наземной парковки и здания современными системами безопасности. Как правило, в инфраструктуру бизнес-центра входит только кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и другие услуги, удовлетворяющие бытовые потребности арендаторов.
Класс «С». К этому классу офисной недвижимости относятся, прежде всего, здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. д.), перепрофилированные под офисное использование. К данному классу следует так же относить качественные офисные объекты в административных и производственных зданиях, и здания, реконструированные, переоборудованные из государственных учреждений, детских садов, школ и т.п.

Офисы данного класса, как правило, обладают следующим набором характеристик:

  • как правило, находятся в спальных районах города, имеют среднюю доступность общественным транспортом;
  • фасад здания непрезентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;
  • юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом;
  • коридорно-кабинетная система планировки.

Текущая ситуация на рынке

В данный момент в городе Санкт-Петербург сдаются в аренду 2 618 офисных помещений от 416 различных бизнес-центров. Среднее значение арендной ставки среди всех сдаваемых офисов – 1 087 руб/м².

Распределение БЦ по размеру средней ставки приведено на рисунке ниже.

1.png
Средняя площадь сдаваемого офиса – 185 м². Из 2 618 офисов 418 имеют площадь больше 300 м², 105 офисов имеют площадь меньше 15 м².
2.png

Анализ бизнес-центров по классам

Класс Количество бизнес-центров Количество офисов Медианная площадь офиса Средняя ставка (руб/м²)
A 37 102 350.5 1698
B+ 48 298 70.85 1349
B 166 1093 68.04 1078
C 144 1054 48.0 883

Распределение бизнес-центров, с хотя бы одним сдаваемым офисом, по классам:
3.png
Распределение сдаваемых офисов по классам:

4.png
Размер ставки в зависимости от класса (в руб/м²), приведен на рисунке ниже.

5.png
6.png
Площадь офиса в зависимости от класса (в квадратных метрах).

7.png

Распределение по районам

Статистика предложений по районам приведена в таблице ниже.

Район Количество бизнес-центров Количество офисов Средняя ставка
Адмиралтейский район 47 373 1 074
Василеостровский район 22 94 1 018
Выборгский район 36 179 1 119
Калининский район 19 68 1 150
Кировский район 35 226 896
Колпинский район 5 24 681
Красногвардейский район 34 343 1 026
Красносельский район 1 4 1 101
Московский район 46 229 1 089
Невский район 34 318 905
Петроградский район 29 86 1 343
Приморский район 23 93 1 234
Пушкинский район 1 108 750
Фрунзенский район 18 160 792
Центральный район 66 313 1 281

Распределение бизнес-центров по классам в разных районах.

8.png

Распределение офисов по классам в разных районах:
9.png

Средняя ставка по классам в зависимости от района города.
Район A B+ B C Все классы
Адмиралтейский район 1 500 1 392 1 095 987 1 074
Василеостровский район 1 769 - 1 041 847 1 018
Выборгский район - 1 590 1 244 878 11 19
Калининский район 2 200 1 575 1 211 827 1 150
Кировский район - 1 083 984 742 896
Колпинский район - - 727 650 681
Красногвардейский район 1 212 1 108 1 049 898 1 026
Красносельский район - - - 1 101 1 101
Московский район 1778 1 376 1 020 911 1 089
Невский район - 1 247 931 748 905
Петроградский район 1 750 1 691 1 176 1 109 1 343
Приморский район 1 615 1 369 1 135 871 1 234
Пушкинский район - - 750 - 750
Фрунзенский район - 868 846 736 792
Центральный район 1 820 1 403 1 214 1 048 1 281
Все районы 1 698 1 349 1 078 883 1 087

10.png

Ниже, на рисунках приведены средние арендные ставки по районам города и классам бизнес-центров.

Средняя ставка в бизнес-центрах класса А

12.png

Средняя ставка в бизнес-центрах класса B+

13.png

Средняя ставка в бизнес-центрах класса B

14.png

Средняя ставка в бизнес-центрах класса C

15.png

Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Количество показов: 1038
27.12.2021

Архив Блога