Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как живут торговые центры?

Какой этап эволюции сейчас переживают торговые центры – важно знать не только арендаторам площадей, но и инвесторам. Насколько выгодно вкладываться в этот бизнес, какой трафик торгового центра – эти вопросы закономерны на фоне растущих онлайн-продаж, снижения количества арендаторов.

Эволюция ТРЦ

Удержать покупателя ТРЦ сегодня трудно: торговые площади пустуют, арендаторы уходят. Такой тренд наблюдается во всем мире. Не являются исключением ТРЦ Санкт-Петербурга. Тяжелее всего приходится площадкам, открывшимся в Северной столице одними из первых: это «Пулково-3», «Июнь» и «Норд». До сих пор в городе функционируют магазины, оставшиеся с советских времен, на первых этажах которых когда-то располагались универмаги. Эти площадки пережили и дефицит, а в 90-х годах их полки заполнились огромным количеством товара, качество которого оставляло желать лучшего.

Многие торговые центры открывались на базе хаотичных рынков, каких по стране в 90-е было очень много. На них отсутствовали какие-либо условия не только для покупателя, но и продавца. Люди стояли часами и мерзли на морозе, греясь чаем из термоса. Для примерки одежды нужно было вставать на кусок картонки. Со временем на рынках стали наводить порядок:

  • Торговля начала приобретать системный характер;
  • Продавцам предоставили теплые помещения и торговые места;
  • Появилась возможность доставки товара по заказу из-за границы, хозяину точки не приходилось ездить самому.

С середины 90-х стали появляться торгово-развлекательные центры, которые поначалу были очень популярны.

Современные ТРЦ

Сегодня наличие ТРЦ владельцу не позволяет быстро заработать и окупить объект. Чтобы покупатель пришел в центр, в нем недостаточно наличия магазинов, так как сюда ходят не только за покупками. Семейный отдых, развлечения, возможность пообедать – вот что привлекает современного горожанина в торговом центре. Здесь обязательно должны быть:

  • Фудкорты;
  • Кинотеатр;
  • Детские развлекательные площадки и т.д.

Даже наличие этих условий не делает ТРЦ «Июнь», как и многие другие типовые центры, популярным и привлекательным: в час-пик народу здесь мало. Раньше было достаточно иметь в торговом центре крупного федерального сетевика типа «Спортмастера», в котором люди активно покупают товары. Сегодня ТРЦ должны придумывать новые фишки для привлечения покупателей: проводить выставки животных, выставки роботов, оформлять искусственные водоемы, мини-парки, приглашать офисы банков, сотовых операторов, точки химчистки, парикмахерских и т.п. То есть ТРЦ должен быть своеобразным мини-районом города, где есть все.

Из общей площади ТРЦ 70% раньше отводилось под торговлю, 30% – под хозяйственные нужды, для перемещения покупателей. Теперь это соотношение равно примерно 50% на 50%. В торговых комплексах современного образца предусматривают просторные пространства, зеленые зоны для отдыха. Как правило, такие ТРЦ находятся в многолюдных районах, в которых отсутствуют парки. Поэтому торговые центры являются неким спасением, оазисом, местом прогулки с детьми.

Будущее ТРЦ

В случае с ТК «Июнь» причин снижения трафика несколько:

  • Бездействие руководства по модернизации комплекса;
  • Открытие конкурирующего ТРЦ современного типа в 500 метрах.

Но главной причиной снижения трафика у всех торговых комплексов является рост онлайн-продаж. Ежегодно выручка интернет-магазинов увеличивается на 30%. Люди постепенно перестают приобретать товары в торговых комплексах и переходят на приобретение товаров в интернете. С приходом китайского интернет-гиганта AliExpress и других площадок стало возможным покупать товары онлайн, несмотря на то, что пока нет возможности примерять одежду и обувь. Но уже сейчас внедряются мобильные приложения, которые позволяют примерять вещи на себя в формате дополненной реальности. Единственно, нельзя пощупать и оценить качество, толщину ткани.

Несмотря на мировые тенденции снижения популярности торгово-развлекательных центров, в стране продолжают открываться новые. При этом количество сданных площадей в 2018 г. – самое меньшее за последние 15 лет. В России оборот торговли в рамках интернет-продаж составляет всего 3%, тогда как в США, Европе этот показатель равен 18%.

Кроме потери арендаторов, ТРЦ несут и другие расходы, связанные с содержанием, реконструкцией объектов. Спасти положение комплексов может помочь снижение арендной ставки, изменение назначения ТРЦ, преобразование в офисные центры, производственные комплексы. Чтобы выбрать наиболее перспективное направление, нужен анализ наиболее эффективного использования с учетом мировых экономических тенденций, покупательской способности.


Подробности в видео на нашем канале.



20.08.2019

Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей