Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как живут торговые центры?

Какой этап эволюции сейчас переживают торговые центры – важно знать не только арендаторам площадей, но и инвесторам. Насколько выгодно вкладываться в этот бизнес, какой трафик торгового центра – эти вопросы закономерны на фоне растущих онлайн-продаж, снижения количества арендаторов.

Эволюция ТРЦ

Удержать покупателя ТРЦ сегодня трудно: торговые площади пустуют, арендаторы уходят. Такой тренд наблюдается во всем мире. Не являются исключением ТРЦ Санкт-Петербурга. Тяжелее всего приходится площадкам, открывшимся в Северной столице одними из первых: это «Пулково-3», «Июнь» и «Норд». До сих пор в городе функционируют магазины, оставшиеся с советских времен, на первых этажах которых когда-то располагались универмаги. Эти площадки пережили и дефицит, а в 90-х годах их полки заполнились огромным количеством товара, качество которого оставляло желать лучшего.

Многие торговые центры открывались на базе хаотичных рынков, каких по стране в 90-е было очень много. На них отсутствовали какие-либо условия не только для покупателя, но и продавца. Люди стояли часами и мерзли на морозе, греясь чаем из термоса. Для примерки одежды нужно было вставать на кусок картонки. Со временем на рынках стали наводить порядок:

• Торговля начала приобретать системный характер;
• Продавцам предоставили теплые помещения и торговые места;
• Появилась возможность доставки товара по заказу из-за границы, хозяину точки не приходилось ездить самому.

С середины 90-х стали появляться торгово-развлекательные центры, которые поначалу были очень популярны.

Современные ТРЦ

Сегодня наличие ТРЦ владельцу не позволяет быстро заработать и окупить объект. Чтобы покупатель пришел в центр, в нем недостаточно наличия магазинов, так как сюда ходят не только за покупками. Семейный отдых, развлечения, возможность пообедать – вот что привлекает современного горожанина в торговом центре. Здесь обязательно должны быть:

• Фудкорты;
• Кинотеатр;
• Детские развлекательные площадки и т.д.

Даже наличие этих условий не делает ТРЦ «Июнь», как и многие другие типовые центры, популярным и привлекательным: в час-пик народу здесь мало. Раньше было достаточно иметь в торговом центре крупного федерального сетевика типа «Спортмастера», в котором люди активно покупают товары. Сегодня ТРЦ должны придумывать новые фишки для привлечения покупателей: проводить выставки животных, выставки роботов, оформлять искусственные водоемы, мини-парки, приглашать офисы банков, сотовых операторов, точки химчистки, парикмахерских и т.п. То есть ТРЦ должен быть своеобразным мини-районом города, где есть все.

Из общей площади ТРЦ 70% раньше отводилось под торговлю, 30% – под хозяйственные нужды, для перемещения покупателей. Теперь это соотношение равно примерно 50% на 50%. В торговых комплексах современного образца предусматривают просторные пространства, зеленые зоны для отдыха. Как правило, такие ТРЦ находятся в многолюдных районах, в которых отсутствуют парки. Поэтому торговые центры являются неким спасением, оазисом, местом прогулки с детьми.

Будущее ТРЦ

В случае с ТК «Июнь» причин снижения трафика несколько:

• Бездействие руководства по модернизации комплекса;
• Открытие конкурирующего ТРЦ современного типа в 500 метрах.

Но главной причиной снижения трафика у всех торговых комплексов является рост онлайн-продаж. Ежегодно выручка интернет-магазинов увеличивается на 30%. Люди постепенно перестают приобретать товары в торговых комплексах и переходят на приобретение товаров в интернете. С приходом китайского интернет-гиганта AliExpress и других площадок стало возможным покупать товары онлайн, несмотря на то, что пока нет возможности примерять одежду и обувь. Но уже сейчас внедряются мобильные приложения, которые позволяют примерять вещи на себя в формате дополненной реальности. Единственно, нельзя пощупать и оценить качество, толщину ткани.

Несмотря на мировые тенденции снижения популярности торгово-развлекательных центров, в стране продолжают открываться новые. При этом количество сданных площадей в 2018 г. – самое меньшее за последние 15 лет. В России оборот торговли в рамках интернет-продаж составляет всего 3%, тогда как в США, Европе этот показатель равен 18%.

Кроме потери арендаторов, ТРЦ несут и другие расходы, связанные с содержанием, реконструкцией объектов. Спасти положение комплексов может помочь снижение арендной ставки, изменение назначения ТРЦ, преобразование в офисные центры, производственные комплексы. Чтобы выбрать наиболее перспективное направление, нужен анализ наиболее эффективного использования с учетом мировых экономических тенденций, покупательской способности.

В России наблюдается падение продаж. Опустеют ли из-за этого торговые центры?

Несколько лет назад в США начался спад в секторе аренды коммерческой недвижимости, из-за чего, по прогнозам экспертов, скоро закроется порядка 25% действующих торговых центров. Сейчас похожая ситуация сложилась и в России вокруг ТЦ. Чтобы исправить положение, девелоперы переориентируют торговые площади под развлекательные зоны. Однако эта практика не всегда приносит выгоду. Поэтому в ближайшие 3 года, как полагают эксперты, в России закроется около 100 торговых центров общей площадью 1,2 миллиона кв.м.

Отголоски американского кризиса проявляются в нашей стране. Согласно официальной информации, в 2020 году не построят ни одного коммерческого объекта площадью более 100 тысяч кв.м. Самым крупным торговым центром, который введут в эксплуатацию в ближайшие месяцы, станет московский «Город Косино». Его общая площадь достигает 89,3 тысячи кв.м. Средний размер торговых площадей, сдаваемых в столице в текущем году, достигает 9,3 тысячи кв.м. Этот показатель за последние 12 месяцев уменьшился в 1,5 раза. А в сравнении с результатами 2015 года средний размер сдаваемых площадей снизился в 4 раза.

По мнению аналитиков, сейчас в России наблюдается процесс локализации спроса. Все больше арендаторов обращает внимание на небольшие площади. Такой спрос обусловлен запросами потребителей, которые чаще совершают покупки именно в небольших магазинах. Практика строительства торговых центров постепенно устаревает, вследствие чего инвесторы стали чаще вкладывать деньги в небольшие коммерческие площади.

США - «двигатель» рецессии

Россия относится к группе стран, где падение спроса на коммерческие площади в торговых центрах началось позднее всего. За несколько лет до этого аналогичная ситуация возникла на Западе. Позднее падение спроса приобрело глобальный характер и распространилось на другие страны. Западные аналитики отмечают, что в течение четырех последних лет в США общая площадь торговых площадей увеличилась всего на 0,4%. А через 2 года американские девелоперы вынуждены будут закрыть до четверти действующих объектов.

Снижение спроса на торговые площади отчасти обусловлено развитием e-коммерции. Все больше людей совершают онлайн-покупки, из-за чего обычные магазины потеряли до 11,4% покупателей.

На это фоне впечатляющими выглядят показатели интернет-торговли. Американские власти сообщили, что за 2018 года объем онлайн-продаж вырос сразу на 300%. При этом оффлайн-торговля снизилась на 50% в сравнении с показателями начала столетия. Наиболее остро данная ситуация сказалась на ритейлерах, которые в течение 2019 года вынуждены были закрыть около 9,2 тысячи собственных магазинов. За тот же период в США открыли в 2 раза меньше точек розничной торговли. А в сравнении с 2017 года число в Штатах закрыли на 60% больше магазинов. Тогда их число достигло 5,8 тысячи единиц.

По мнению Дмитрия Гриднева, представляющего Институт градостроительного и системного проектирования, в России ситуация с торговыми центрами будет развиваться по тому же сценарию, что и в США. Во многом это объясняется тем, что именно из Штатов в нашу страну пришла мода на открытие ТЦ. Европейский рынок демонстрирует иную тенденцию, обусловленную местным менталитетом. Вместо того чтобы объединять множество торговых точек под одной крышей, в Старом Свете сохранили множество рынков и мелких магазинов. Причем данная ситуация наблюдается даже в крупных европейских городах.

Связано это с тем, что возведение торговых центров негативно сказывается на облике мегаполисов. Кроме того, открытие ТЦ приводит и к другим последствиям. Мелкие розничные точки и кафе (рестораны) не способны выдержать конкуренцию с торговыми центрами. Вследствие этого многие владельцы вынуждены закрывать свои магазины, из-за чего пустеют улицы и повышается криминогенная обстановка. Также появление торговых центров заставляет властей перенаправлять транспортные потоки, что ведет к ухудшению обстановки в городе.

Российский ритейл теряет клиентов

В России описанная тенденция только начинает зарождаться. Так, объем продаж одежды, обуви и аксессуаров к ним за 2018 года практически не изменился с показателями, достигнутыми годом ранее. Однако за аналогичный период онлайн-покупки той же продукци совершили на 20% больше людей. Восходящий тренд наблюдается и в 2019 году. За первые 6 месяцев объем онлайн-продаж увеличился на 26%, достигнув в денежном выражении 725 миллиардов рублей.

В то же время посещаемость торговых центров продолжает снижаться. По подсчетам аналитиков, показатель Shopping Index (рассчитывается как количество посетителей на 1 тысячу кв.м.) в столице за 2019 год уменьшился на 13% в сравнении с данными за 2013 год. В частности, магазины розничной торговли, занимающиеся продажей одежды и обуви, сообщили о снижении спроса на 18%. Изменение поведения покупателей наблюдается не только в столице, но и в регионах. В связи с этим ритейлеры вынуждены переориентировать стратегию развития в пользу e-коммерции.

Аналитики отмечают, что в случае сохранения текущего тренда, число точек, торгующих одеждой, в ближайшие годы уменьшится примерно на 5-7%. А скоро до 15% данного сегмента российского рынка займут интернет-магазины.

Формат российского ритейла измениться

Несмотря на сделанные заявления, аналитики уверены, в России сохранится розничная торговля. Однако изменится ее формат. Как ожидается, в торговых центрах начнутся открываться шоурумы, в которых покупатели смогут вживую посмотреть и потрогать товар, продаваемый через интернет. При этом, добавляют аналитики, участники рынка одежды и обуви не ощутят в себе происходящие изменения. Многие компании уже перестроили стратегию развития, и потери в оффлайн-торговле они восполнят онлайн-продажами.

Изменение тренда пока не оказало значительного негативного эффекта на состоянии участников fashion-индустрии. Более того, в России и за рубежом происходит трансформация как направления, так и характера развития данного сегмента рынка. В частности, представители этого сектора внедряют технологические и эмоциональные концепции. Так, например, в Нью-Йорке заработал импрессивный магазин-сад, в котором посетители могут прогуливаться босиком и выбирать обувь, размещенную на стендах среди растений. А компания Matchesfashion открыла точку с вендинговыми машинами, продающими одежду и другой товар.

Российский ритейл не отстает от Запада. В нашей стране некоторые магазины проводят специальные мероприятия с участием известных спортсменов, раздающих автографы, бесплатные занятия йогой и другие. Такая практика помогает привлечь целевую аудиторию.

Эмоции как двигатель торговли

Одновременно с точками розничной торговли меняются и торговые центры. Владельцы последних все чаще проводят развлекательные мероприятия. Этот формат деятельности торговых центров развивается достаточно быстро. По данным аналитиков, с 2008 года объем развлекательных программ, проводимых ТЦ, увеличился в три раза. Под данные мероприятия сегодня выделяют до 13% от объема арендуемых площадей. А некоторые торговые центры уделяют развлекательным программам больше внимания. Московские «Авиапарк», ЦМД на Лубянке и ряд других ТЦ отводят под такие мероприятия до 27-32% собственных площадей.

Развитие этого направления помогает владельцам торговых центров увеличить поток клиентов. В среднем развлекательные программы повышают трафик на 15-20%. Причем кинотеатры в данном случае отличаются сравнительно низкой эффективностью. Если в небольших торговых центрах они увеличивают поток людей на 8-12%, то в крупных — всего на 2-7%. Более результативными считаются развлекательные зоны, ориентированные на детей и подростков. Такие «островки» увеличивают поток клиентов в среднем на 20%. А в небольших по площади торговых центрах детские развлекательные зоны повышают трафик на 35%. Фитнесс-залы обеспечивают еще 3%.

Указанные направления развития приводят новых клиентов по той причине, что люди не могут получить подобные условий в онлайн-режиме. Им как минимум нужно покинуть свой дом, чтобы, например, провести время с ребенком за игровыми автоматами. В связи с этим торговые центры пересматривают собственную стратегию, выводя на первый план эмоциональную составляющую. Также ритейл развивает направление программ лояльности и индивидуального подхода к каждому покупателю, который разрабатывается на основе аналитики big data. При этом привлечение дополнительных покупателей описанными способами обходится девелоперам достаточно дорого. В среднем на каждого нового клиента они тратят в три раза больше денег, чем на людей, которые повторно посещают торговый центр.

ТЦ продолжат закрываться

Девелоперы получают меньший доход от площадей, отданных под развлекательные зоны, чем от других арендаторов. В среднем первые платят ежегодно 4-8 тысяч рублей за 1 кв.м. Также им приходится перечислять до 10-14% владельцам торговых центров. Арендаторы небольших площадей (до 300 кв.м.) платят порядка 8-120 тысяч рублей за 1 кв.м. Дополнительно они перечисляют до 14% от оборота.

Данная ситуация, как отмечают аналитики, характерна и для других стран. Так, в США некоторые торговые центры доплачивают кинотеатрам, чтобы те открывались у них. Однако этой практики придерживаются не все девелоперы. Отчасти данная ситуация обусловлена тем, что арендная ставка для развлекательных зон иногда не отличается от той, которую платят обычные магазины. Не менее важны в данном случае консервативные настроения. Часть девелоперов уверена, что снижение потока клиентов в торговые центры — это временная ситуация, которая изменится сама по себе, без стороннего вмешательства.

В то же время в России пока не наблюдается переизбыток ТЦ, когда как в США этот вопрос стоит довольно остро. В Штатах сегодня на одну тысячу жителей приходится до 1,5 тысячи кв.м. торговых площадей. В России этот показатель достигает 293 кв.м., в столице — 500 кв.м. Но и в нашей стране возможно закрытие части торговых центров, особенно в городах с высокой конкуренцией. Впрочем, пока у российских девелоперов есть время на то, чтобы переориентировать свою деятельность. Отечественные компании вовремя поняли, что строительство новых площадей в итоге может привести к появлению массы пустующих зданий, которые придется сдавать в аренду под нетрадиционные виды деятельности.

По прогнозам экспертов, в России пока закрывается незначительное количество торговых центров. Но в будущем их число будет постепенно расти. Аналитики добавляют, что в течение трех последующих лет в России закроется около 100 торговых центров, общая площадь которых достигает 1,2 миллиона кв.м.

Инвестиции в торговые центры

В связи с пандемией коронавируса инвестиции в торговые центры в 2020 году могут оказаться не столь выгодными, как в 2019. В предлагаемой таблице можно проследить динамику сделок слияния и присоединения на рынках ТЦ, колебания прибыльности.

Пока заморожены анонсированные в начале года сделки по продаже Х5 ТЦ «Миля», Холдинг Центром – магазина «Лейпциг». Анонсированная сделка по приобретению фондом Mubadala (Абу-Даби, ОАЭ) части в торговом центре «Авиапарк», крупнейшем в Европе и расположенном на Ходынке в Москве, также пока не состоялась. При этом с начала года в строй введено только 3 новых торговых центра, 2 из них в Москве. Открытие остальных отложено на второе полугодие.

Комментарии экспертов

Владелец Интернет-магазина:
«В 2019 Россия вошла в ТОП-5 стран с наиболее быстро растущим сектором онлайн-торговли. К 2023 году от 4% от общего оборота розницы в стране Интернет-торговля займет 8-10%. Эта доля рынка будет отобрана у ТЦ и крупных сетевиков, что не лучшим образом на них скажется. В Великобритании за последние 10 лет посещаемость ТЦ снизилась на 12%, в России ожидаем до 11% до 2030 года или выше».

Эксперт по торговой недвижимости:
«Тенденции рынка говорят о том, что арендаторы требуют все меньшие площади магазинов, снижается активностей якорных арендаторов. Площади приходится перепрофилировать и вскоре до 30% площадей ТЦ придется отдавать под развлечения».

Мрачные прогнозы имеют тенденцию сбываться и перед тем, как инвестировать средства в торговую недвижимость, стоит задуматься. Однако все новые торговые площади вводятся в строй.