Инвестиции в недвижимость: коммерческая или жилая. Слышали о фин.модели рантье?

Многих интересует вопрос: в какую недвижимость лучше инвестировать, в коммерческую или в жилую? На первый взгляд может показаться, что более выгодно вкладывать средства в коммерческую недвижимость по разным причинам. Но на самом деле все не так однозначно. Опыт многих специалистов и оценщиков может помочь сориентироваться в этой области и выбрать для себя лучшее направление инвестирования.

Перед тем, как приступить к оценке плюсов и минусов вложений в разные виды недвижимости, стоит ознакомиться с полезной инфографикой на эту тему.

Стоимость жилой недвижимости в рублях за метр квадратный

Стоимость коммерческой недвижимости в рублях за метр квадратный

По этим данным можно сделать выводы о том, как менялась цена на коммерческую и жилую недвижимость в первую половину 2020 года в регионах, а также в Москве и Санкт-Петербурге. Благодаря такой статистике легче понять, какой вид объектов может быть более прибыльным для вложений.

Сейчас в интернете есть огромное количество так называемых "специалистов", которые обещают быстро научить тому, как с минимальными вложениями сил и средств зарабатывать 20, 30, 40% годовых на недвижимости! Еще хуже то, что иногда они привлекают денежные средства в свои проекты под очень высокие проценты.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то довольно часто на рынке продаются "готовые бизнесы". То есть в помещении имеется арендатор. Как правило, это крупный федеральный ретейлер. Но в последние годы федеральные ретейлеры борются за каждую копейку, буквально отнимают прибыль у поставщиков и оптимизируют свои затраты. Еще один оплот их затрат, который осталось снизить – это арендная плата. Поэтому могут продавать заведомо неинтересный объект.

Если речь идет о жилом фонде, то чаще всего можно слышать о схеме покупки недвижимости в новостройке и последующей продаже квартир, когда уже дом построен и сдан в эксплуатацию. Но с введением проектного финансирования стоимость квартиры будет изменяться не так сильно.

Еще один интересный способ – покупка квартиры и дробление ее на несколько маленьких студий. Например, из полноценной однокомнатной квартиры в 40 кв. м можно сделать две студии. А из двухкомнатной квартиры, соответственно, 3 квартиры-студии и дальше либо продавать эти объекты отдельно, либо сдавать их в аренду. 

Самое важное для любого рантье – это составление финансовой модели. Допустим, есть предложение по продаже помещения за 4 млн рублей. И в этом объявлении будет написано, что доход составляет 300 тысяч рублей ежегодно, соответственно доходность – 7,5% годовых. Но это «грязная» или условная доходность. Необходимо разобраться с финансовой моделью, правильно и корректно ее составить и затем на ее основании делать выводы. И только после того, как финансовая модель создана и изучена, можно окончательно определить, стоит ли инвестировать в тот или иной объект недвижимости или нет. Практика показала, что «грязная» доходность в жилой недвижимости составляет 3-5% годовых. Если речь идет о коммерческой недвижимости, то такая прибыль будет составлять не более 7-10%.

Плюсы вложений в недвижимость освещены достаточно широко. Для объективности, нужно оценить и минусы подобных вложений.

Минус первый и самый большой: недвижимость – это актив. Он реально существует в нашем физическом мире, а если этот актив существует, то его можно изъять, забрать в счет долга или фиктивно продать. Сейчас в интернете есть много статей про мошенничество при купле-продаже жилой недвижимости, в частности, с помощью электронно-цифровой подписи.

С доходной частью все предельно понятно, прозрачно и просто. Если был куплен объект недвижимости, то затем его выставляют на открытом рынке и ждут, когда позвонит первый потенциальный клиент. Если же вы не делаете исследование и аналитику рынка, то можно прозвонить по объявлениям по аренде и попытаться понять, каким образом складывается ценообразование.

Оценить выручку от сдачи объекта недвижимости в аренду – довольно простая задача. А вот с расходами нужно разобраться детальней, потому что чаще всего о них умалчивают. Итак, в первую очередь если планируется покупка одной квартиры или одного помещения, то можно управлять и справляться с этим объектом самостоятельно. Но если у собственника будет несколько объектов, то желательно либо организовать самому, либо нанять управляющую компанию, которая будет брать процент за свою работу.

Управляющая компания решает ряд важных задач: поиск и подбор арендаторов, текущее обслуживание помещения и решение каких-то операционных вопросов. Комиссия за обслуживание составляет от 20-50% от возможного дохода.

Еще одна тема, над которой нужно задуматься – это налог на имущество. В 2020 году в Санкт-Петербурге прошла массовая кадастровая переоценка всей недвижимости, которая будет действовать с 2021 года. И ГБУ увеличила кадастровую стоимость всех объектов недвижимости в среднем на 25%. Это значит, что с 2021 года налогоплательщики будут отчислять на 25% выше налог на имущество.

Важный момент: если покупается объект недвижимости физическим лицом, то ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Это величина незначительная и пока что ею можно пренебречь. Ставка налога для юридических лиц составляет 1%, то есть в 10 раз больше. Поэтому очень важно подумать перед покупкой коммерческой недвижимости, на кого ее стоит оформить.

Ремонт и модернизация недвижимости – следующая тема для серьёзного размышления. С возрастом помещение изнашивается и устаревает. Это нормальные и естественные процессы. Нужно хотя бы раз в 5 лет делать легкие косметические ремонты. Управляющая компания просто управляет объектом, но она не занимается его обслуживанием или ремонтом. Однако ремонт – это отдельная и довольно обширная статья затрат. При этом, ежегодно появляются новые технологии. Так, например, если речь идет об отельном бизнесе, то сейчас начинают появляться электронные замки. Это значит, что тем, кто раньше вложился в закупку обыкновенных замков, нужно думать о серьезных изменениях и тратах на новые, инновационные. То есть ошибочно считать, что можно один раз купить объект недвижимости, сделать в нем ремонт и так будет всегда. Это заблуждение.

Часто оценочным компаниям приходится устанавливать размер ущерба, который нанесли арендаторы собственникам объектов недвижимости. Бывают ситуации, когда арендаторы не просто собирали свои вещи и уезжали, но забирали двери и даже элементы отделки. В одном случае, дело дошло до того, что арендатор снимал потолочные плиты и увозил с собой.

Некоторые сдают свое имущество «в серую», то есть не платя налоги с дохода. Однако, по закону собственник имущества должен платить 13% НДФЛ или же регистрироваться в качестве ИП, переходить на упрощенную систему налогообложения и платить 6% с дохода. К тому же, есть предположение, что крупные агрегаторы недвижимости уже досконально следят за всеми объектами, которые предлагаются в аренду и передают эту информацию в налоговую. Поэтому скоро «серый» рынок аренды недвижимости будет ликвидирован.

В случае продажи своей недвижимости нужно заплатить налог с ее реализации. Если продается квартира, которой хозяин владеет 5 лет, то налоги не взымаются. В иных случаях нужно будет платить 13%, либо 6%, либо другую сумму налога. Все зависит от того, в каком статусе находится продавец имущества.

Это общий принцип финансового моделирования. Но нужно понимать, что при инвестировании в недвижимость стоит рассматривать весь цикл. К примеру, если планируется инвестиция сроком на 5 лет, то первая отправная точка – это приобретение недвижимости, финальная – это продажа объекта через 5 лет. При продаже нужно спрогнозировать цену, по которой ее планируется продавать и вычесть сумму налога с продажи. И только когда проведены полные и детальные расчеты за весь цикл, можно оценить истинную ценность недвижимости и целесообразность вложений в нее.