-
Дата публикации: 13.08.2019
-
Количество показов: 42060
-
Время чтения: 6 мин.
Аренда коммерческой недвижимости. Исследование арендных ставок
Заявка на услугу "Аренда коммерческой недвижимости. Исследование арендных ставок"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Арендная плата фиксированного типа оплачивается ежемесячно в одном и том же размере. Размер платы за аренду также может зависеть от оборотов арендатора. Такой вид платы, как правило, применяется по отношению к торговым объектам, например, к федеральным сетевым магазинам в торговых центрах. Плата обычно устанавливается в размере 2% для продуктовых магазинов и до 18% для магазинов, занимающихся реализацией одежды.
Допустим, компания арендовала точку за 120 тыс., но после расширения стала платить 80 тыс. Единицей сравнения этих цифр является не общая арендная ставка за какой-то конкретный объект, а ставка за квадратный метр в год, если речь идет о Москве, в месяц в других городах страны.
Сравнение арендных ставок
Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:
- Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
- Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
- Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
- Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.
Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.
Где взять информацию для анализа рынка
Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.
Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости. Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры. Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.
Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники. Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости. Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.
Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство. При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой. Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке. Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры.
Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды
Когда в здании большое количество вакантных площадей - это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.
Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.
Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:
- продуктовые супермаркеты - 350-500 м2;
- специализированные магазины - 100-300 м2;
- салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви - 80-200 м2;
- заведения общественного питания - 300-700 м2 (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).
Подробности в видео на нашем канале:
Анализ арендных ставок торговых центров Москвы в зависимости от % с оборота
Торговый центр |
Профиль арендатора |
Площадь помещения, кв. м. |
Базовая АС в месяц, руб./кв.м. |
% оборота |
“Вегас”, Москва |
магазины одежды |
35 |
49500 |
18 |
“XL”, Москва |
островок подарков |
6 |
60000 |
10 |
“Горбушкин Двор”, Москва |
островок с электроникой |
10 |
85000 |
10 |
“Авиапарк”, Москва |
островок, любой профиль |
10 |
150000 |
15 |
Более высокая арендная ставка характерна для ТЦ первой категории, например, ТЦ “Вегас” и “Авиапарк”. “Горбушкин двор” — более старый торговый центр, но с меньшей площадью — это вторая категория. ТЦ “XL” относится к третьей категории, который можно назвать торговым центром районного значения. Поскольку “Вегас” и “Авиапарк” отличаются более высокой проходимостью и другими факторами, то и ставка будет повышенная. Также на стоимость аренды влияет расположение островка или торгового отдела на первом или последующих этажах. Выгодное расположение отдела — недалеко от зоны фудкорта, поскольку там наблюдается более интенсивный клиентский трафик.
Государственные оценочные учреждения
В мегаполисах образованы публичные структуры, специализирующиеся на оценке. В их компетенцию входит выдача справок о стоимости объектов, а также среднерыночных арендных ставках.Город | Отделение единой федеральной сети АО «Ростехинвентаризация» (адрес) | Другие учреждения в населенном пункте |
Москва | Гусятников переулок, 11 |
ГБУ города Москвы «МосгорБТИ» Малый Гнездниковский переулок, 9, строение 7 |
Санкт-Петербург | ул. Бухарестская, 22, корпус 2 |
ГУП «ГУИОН» ул. Маяковского, 19/15 |
Уфа | ул. Достоевского, 100/1 |
ГБУ республики Башкортостан «ГКО и ТИ» ул. Бессонова, 26А |
Волгоград | ул. Иркутская, 25 |
ГБУ ВО «Центр ВКО» Ул. Козловская, 32А |
Пермь | ул. Окулова, 75/1 |
ГБУ Пермского края «ЦТИ ПК» Ул. Куйбышева, 82 |
Севастополь | ул. Комсомольская, 58 |
ГУП г. Севастополя «БТИ» Ул. Папанина, 1А |
Казань | ул. Мусина, 59Г |
ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки республики Татарстан» ул. Парижской коммуны, 8 |
Вопрос-ответ
Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:
- Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
- Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.
Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.
Исследование рынка коммерческой недвижимости городов-миллионников за 2022 г.
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)