Аренда коммерческой недвижимости. Исследование арендных ставок

Арендная плата фиксированного типа оплачивается ежемесячно в одном и том же размере. Размер платы за аренду также может зависеть от оборотов арендатора. Такой вид платы, как правило, применяется по отношению к торговым объектам, например, к федеральным сетевым магазинам в торговых центрах. Плата обычно устанавливается в размере 2% для продуктовых магазинов и до 18% для магазинов, занимающихся реализацией одежды.

Допустим, компания арендовала точку за 120 тыс., но после расширения стала платить 80 тыс. Единицей сравнения этих цифр является не общая арендная ставка за какой-то конкретный объект, а ставка за квадратный метр в год, если речь идет о Москве, в месяц в других городах страны.

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

  • Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
  • Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
  • Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
  • Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Где взять информацию для анализа рынка

Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.

Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости. Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры. Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.

Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники. Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости. Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.

Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство. При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой. Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке. Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры. 

Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды

Когда в здании большое количество вакантных площадей - это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.

73d61327d5ec39b71576af78874affd6.jpg

Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.

Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:

  • продуктовые супермаркеты - 350-500 м2;
  • специализированные магазины - 100-300 м2;
  • салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви - 80-200 м2;
  • заведения общественного питания - 300-700 м2 (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).

Подробности в видео на нашем канале:


Анализ арендных ставок торговых центров Москвы в зависимости от % с оборота

Торговый центр

Профиль арендатора

Площадь помещения, кв. м.

Базовая АС в месяц, руб./кв.м.

% оборота

“Вегас”, Москва

магазины одежды

35

49500

18

“XL”, Москва

островок подарков

6

60000

10

“Горбушкин Двор”, Москва

островок с электроникой

10

85000

10

“Авиапарк”, Москва

островок, любой профиль

10

150000

15


Более высокая арендная ставка характерна для ТЦ первой категории, например, ТЦ “Вегас” и “Авиапарк”. “Горбушкин двор” — более старый торговый центр, но с меньшей площадью — это вторая категория. ТЦ “XL” относится к третьей категории, который можно назвать торговым центром районного значения. Поскольку “Вегас” и “Авиапарк” отличаются более высокой проходимостью и другими факторами, то и ставка будет повышенная. Также на стоимость аренды влияет расположение островка  или торгового отдела на первом или последующих этажах. Выгодное расположение отдела — недалеко от зоны фудкорта, поскольку там наблюдается более интенсивный клиентский трафик.

Государственные оценочные учреждения

В мегаполисах образованы публичные структуры, специализирующиеся на оценке. В их компетенцию входит выдача справок о стоимости объектов, а также среднерыночных арендных ставках. 

Город Отделение единой федеральной сети АО «Ростехинвентаризация» (адрес) Другие учреждения в населенном пункте
Москва Гусятников переулок, 11 ГБУ города Москвы «МосгорБТИ»
Малый Гнездниковский переулок, 9, строение 7
Санкт-Петербург ул. Бухарестская, 22, корпус 2 ГУП «ГУИОН»
ул. Маяковского, 19/15
Уфа ул. Достоевского, 100/1 ГБУ республики Башкортостан «ГКО и ТИ»
ул. Бессонова, 26А
Волгоград ул. Иркутская, 25 ГБУ ВО «Центр ВКО»
Ул. Козловская, 32А
Пермь ул. Окулова, 75/1 ГБУ Пермского края «ЦТИ ПК»
Ул. Куйбышева, 82
Севастополь ул. Комсомольская, 58 ГУП г. Севастополя «БТИ»
Ул. Папанина, 1А
Казань ул. Мусина, 59Г ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки республики Татарстан»
ул. Парижской коммуны, 8

Тарифы государственных учреждений и частных объединений отличаются незначительно. Однако доверие к публичным структурам традиционно выше. Впрочем, здесь посетители могут столкнуться с длительным ожиданием, требованиями к предварительной записи и прочими формальностями. 

Вопрос-ответ

Вопрос: "Где получить справку о ставке арендной платы в Москве?"
Ответ: Справки о величине арендной платы может использоваться при заключении долгосрочных договоров аренды. В ней содержатся усредненные данные по конкретному региону - сегменту. Она позволяет избежать необоснованного завышения или занижения ставок. Расчет основан на анализе рынка объектов недвижимости со сходными техническими и эксплуатационными характеристиками. 

Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:

  1. Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
  2. Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.

Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.

Агентства недвижимости также могут выдавать клиентам сводки о ставках аренды. Однако объективность их справок не гарантируется, а методики расчетов не раскрываются. 


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 280
13.08.2019
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей