Аренда коммерческой недвижимости. Исследование арендных ставок

Арендная плата фиксированного типа оплачивается ежемесячно в одном и том же размере. Размер платы за аренду также может зависеть от оборотов арендатора. Такой вид платы, как правило, применяется по отношению к торговым объектам, например, к федеральным сетевым магазинам в торговых центрах. Плата обычно устанавливается в размере 2% для продуктовых магазинов и до 18% для магазинов, занимающихся реализацией одежды.

Допустим, компания арендовала точку за 120 тыс., но после расширения стала платить 80 тыс. Единицей сравнения этих цифр является не общая арендная ставка за какой-то конкретный объект, а ставка за квадратный метр в год, если речь идет о Москве, в месяц в других городах страны.

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

  • Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
  • Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
  • Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
  • Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Где взять информацию для анализа рынка

Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.

Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости. Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры. Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.

Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники. Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости. Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.

Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство. При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой. Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке. Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры. 


Подробности в видео на нашем канале:



13.08.2019

Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей