Оценка имущества, как правильно. Рубрика вопросы-ответы #3

Оценка имущества, как правильно. Рубрика вопросы-ответы #3

Продолжаем популярную рубрику «вопрос-ответ» об оценочной деятельности.

Если отчет об оценке прошел экспертизу, нужно ли ее повторять при актуализации отчета?

Ранее в предыдущих статьях подробно рассказывалось об актуализации отчетов. Также отмечалось, что в нашем Законодательстве такое понятие отсутствует.

Есть два варианта определения сроков действия отчетов:

  • если они обязательные – актуальность сохраняется 3 месяца,
  • если имеют рекомендательный характер – действуют 6 месяцев.

Экспертиза подтверждает ту или иную версию отчета. И если экспертиза делается по истечении этого времени, придется повторно пройти эту процедуру.

В каком направлении «оценки» самые большие заработки?

Не следует останавливаться на одном направлении. Правильней понять общую концепцию.

Если человек приходит работать в оценочную компанию, у него есть два варианта получения дохода:

  1. Стабильный фиксированный оклад.
  2. KPI, при котором сотруднику выплачивается процент от выполненной работы.

Чаще всего на второй вариант идут компании, решающие типовые задачи. Например, делающие оценку квартир. Здесь все понятно и прозрачно: есть стандартная услуга, которая оказывается за определенную стоимость. Причем на рынке цена у разных организаций примерно одинаковая. То есть можно расписать себестоимость проекта и определить затраты на оценщика.

Если речь идет о дорогостоящих проектах, следует учитывать нематериальные активы (бренд и иные составляющие). Из-за них стоимость проекта может отличаться.

ПРИМЕР: Несколько лет назад человеку потребовалась оценка земельного участка в Санкт-Петербурге. В одной компании провести комплекс работ могли за 30 000 рублей, в другой – за 300 000 рублей.

Также следует помнить о постоянном повышении квалификации. Чем сложней проект специалист может взять в работу, тем выше его услуги котируются на рынке.

Следует рассматривать не конкретное направление, а выбрать понравившийся вид деятельности и повышать свои познания в нем.

Зачем нужна аккредитация в судах и СРО арбитражных управляющих

Аккредитация в банках уже рассматривалась в одной из статей. Сейчас разберем следующие инстанции для аккредитации…

В первую очередь рассмотрим суды. И если говорить определенно, то они сложные процедуры аккредитации не проводят. Чтобы попасть в перечень аккредитованных компаний, достаточно подготовить учредительные документы, приложить данные оценщиков и отправить все в нужный суд.

Вскоре компания оказывается в списке, но этот факт не дает никаких привилегий. Он не поможет в поиске клиентов для проведения оценочной экспертизы объектов.

В случае со СРО арбитражных управляющих ситуация иная. Для членства в саморегулируемых организациях нужно заплатить вступительный взнос, представляющий собой определенную фиксированную сумму.

Нахождение в списке не дает дополнительных возможностей. Плюс "арбитражники" наверняка уже работают с какой-то оценочной компанией и переманить их можно только демпингом.

Как научиться читать отчеты оценщиков?

Для начала разберемся, что такое отчет. Это официальный документ, оформленный в соответствии с требованиями Законодательства. Причем из документа любой сторонний человек должен понять, о чем идет речь в этом документе.

При подготовке отчета оценщик проводит идентификацию объекта. Она должна быть всесторонней и подробной с юридической точки зрения. Здесь кроется первый ключевой момент. Крайне важно понимать особенности документов:

  • правоустанавливающих,
  • правоподтверждающих,
  • обременения.

Чтобы разбираться в этих нюансах, необходимо пройти вводный курс.

Затем оценщик проводит анализ рынка. Для этого он должен понимать ценообразующие параметры объектов на том или ином рынке. Если речь идет о недвижимости, то одним из важнейших факторов является местоположение.

Для проведения анализа не обязательно иметь 2 высших образования или научную степень. Достаточно понимать, на каких сайтах агрегируется информация по объектам продажи и где есть дополнительные/закрытые сведения.

КСТАТИ: Ценная информация зачастую публикуется на площадках, проводящих торги, а также в деловых изданиях, отражающих в своих публикациях стоимость крупных объектов.

При проведении расчетов используются различные методики.

Что делать, если в отчете об оценке присутствует расхождение доходного и сравнительного подходов?

Для начала следует понять, что такие прецеденты бывают довольно часто.

Рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Для оценки был предоставлен проект со складскими зданиями, расположенные вблизи КАД. Здания были построены в 60 – 70 гг. 20 века с использованием актуальных на тот момент материалов.

Сейчас инвесторы применяют быстровозводимые конструкции, а тогда строительство было более монументальным. И если рассматривать объекты с точки зрения сравнительного и доходного подходов, то их стоимость примерно сопоставима. Но если во главу угла ставить затраты и не учитывать функциональное устаревание (плюс иногда экономическое), то стоимость может серьезно отличаться. Редко в 2 раза, чаще – на 30 – 40% в большую сторону.

Кстати, некоторые оценочные компании раньше оценивали залоговое имущество в рамках затратного подхода. Причем придавали этому подходу больший вес при согласовании. Делалось это для того, чтобы итоговая согласованная стоимость объектов была выше.

То есть в некоторых случаях расхождение являются нормой, в других – оно указывает на допущенную ошибку. В бизнесе подобные ситуации также имеют место быть. Особенно у компаний с избыточными активами, не участвующие в основной оперативной деятельности.

Как понять стоимость продажи оценочной компании?

При анализе информации о продаже небольших компаний (оказывающих бухгалтерские, юридические или аудиторские услуги) есть закономерность – их стоимость не превышает 1 – 2 годовых прибылей.

Что подразумевается под понятием «оценочная компания»?

Если у организации просто лежит соответствующий пакет документов, то ее цена будет минимальной – в районе 30 тысяч рублей максимум.

Если ранее компания вела активную деятельность и имеет незначительный оборот, то ее стоимость может составлять 500 тысяч рублей. Здесь есть важный момент – компании с подобными историями вызывают вопросы. Почему люди отказались от доходного бизнеса или не сумели вести его дальше? Возможно, есть какие-то «подводные камни».

Если продается действующая оценочная компания. Да, бывают случаи, когда люди устали от однообразия и хотят сменить род деятельности. При таких вводных следует отметить, что организация «привязана» к определенному человеку или группе ключевых менеджеров. И при определении ее стоимости новому собственнику важно сохранить штат хотя бы на какое-то время (лучше постоянно). Владелец должен познакомиться с имеющимися клиентами. Только это позволит считать компанию ценным активом.

Что касается стоимости компании, то она может достигать 4 – 5 годовых прибылей.

В чем заключается работа оценщика в автосалоне?

Такие специалисты оценивают транспорт. Если речь идет о «trade-in», то оценка является тривиальной. Нужно найти самое выгодное предложение на рынке и взять его за основу. Почему так? Когда клиент сдает автомобиль дилеру в «трейд-ин», то взамен получает скидку. Соответственно, именно эта скидка заложена в оценку авто.

Дилеры также начали развивать сервис по купле-продаже б/у автомобилей. В таких случаях работа оценщика приобретает более серьезный характер. Фактически, человек выполняет функции техника и эксперта. Он оценивает внешний вид, а также работоспособность всех узлов и агрегатов.

Что будет, если не сдать вовремя квалификационный экзамен?

В оценке есть определенные процедуры и регламент. Для работы оценщиком необходимо:

  • пройти обучение,
  • застраховать свою профессиональную ответственность,
  • вступить в СРО.

Но перед этим важно сдать квалификационный экзамен.

Например, если аттестат заканчивается сегодня, то уже завтра СРО пришлет соответствующий запрос.

Кстати, в настоящее время Сбербанк приостанавливает деятельность оценочных компаний, если ему вовремя не предоставляют актуальные квалификационные аттестаты.

Во избежание проблем рекомендуется сдавать экзамен вовремя. Это поможет сохранить клиентов, доходы и не отразится негативно на репутации.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 743
15.10.2021

Архив Блога