Оценка имущества, как правильно. Рубрика вопросы-ответы #2

Сегодня продолжаем рубрику вопросы и ответы, где мы рассмотрим основные аспекты и острые углы на тему оценки имущества.

1. «По налогам у оценщика как выгоднее: ООО или ЧПО, и на что стоит обратить внимание новичку?»

– Когда стоит вопрос налогообложения, то в первую очередь я, естественно, начинаю изучать всю юридическую информацию и Законодательство. В данном случае, я, к сожалению, не отвечу на вопрос. У нас открыто ООО, поэтому я рекомендую вам посмотреть чуть детальнее Законодательство и выбрать оптимальную систему налогообложения. 

В свое время, когда стоял выбор между открытием ООО или ИП, то мы сделали выбор в пользу первого. Это связано с тем, что бизнесу гораздо удобнее и надежней работать с организацией в виде ООО. Если он работает с ИП или ЧПО, то это  вызывает подозрения непосредственно к статусу профессионала. Поэтому мы для себя сделали выбор в пользу ООО. 

В данном случае, скорее всего, налогов будет платиться чуть больше, чем при ЧПО. Но подумайте в дальнейшем непосредственно о вашем статусе - как вы будете принимать участие в гос. закупках или работать с крупными компаниями, когда у вас статус ЧПО.

2. «Оценщик получил все документы, выбрал и открыл ООО или ЧПО, где и как следует искать заказы?»

– У меня также нет готового ответа на этот вопрос. Но я поделюсь теми методиками, которые, можно использовать при продвижении своей компании. В первую очередь – это сайт. Сейчас сайт – это отголоски прошлого, но он обязан быть, так как это продающая страница вашей компании в интернете. Вопрос лишь в том, как его продвигать. Контекстная или любая другая реклама на сайт является низкоэффективной, но данные способы можно использовать. 

Следующий вариант – размещать рекламу в интернете. Я в свое время покупал баннеры на разных сайтах и рекламу у различных компаний. С рекламы мне не пришло ни одного клиента. Также я помню раннее, когда мы занимались оценкой квартир, я привлекал человека, который ходил по Невскому с надписью: «Один Капиталь – мы занимаемся оценкой квартир». Этот человек ходил по улице именно в часы пик, а у нас был офис на Большой Конюшенной. Человек ходил по Невскому проспекту в гуще трафика. И за месяц к нам пришел всего один клиент. 

Естественно, когда компания только появляется, о ней никто не знает и как способ заявить о себе, можно использовать холодные звонки в различные организации. У нас, в свое время, также был менеджер, который совершал по 150-200 звонков в день, он работал целый год. На протяжении года он звонил в различные компании, выходил на клиентов, и результативность была следующая - 1 клиент за год. Этот клиент стал постоянным и теперь заказывает один раз в год какие-то новые незначительные проекты. И, как вы понимаете, этот канал является не особо эффективным. 

Еще вариант – вести свой блог в социальных сетях, например, в инстаграмме, тик токе или на ютубе. Но я хочу сразу предупредить, что в ютубе такой экспертный контент никогда не наберет большое количество просмотров. Связано это с тем, что в нашей стране количество оценщиков не так велико. А количество заказчиков, которые хотят изучить новую для себя информацию, особенно в области оценки, тоже не так много. Ведь оценка – это такой прикладной механизм, который требуется для чего-то... Он не самодостаточный. 

Самый главный канал продвижения – это рекомендации. Именно когда кто-то у вас заказал услугу, вы сделали ее качественно, ваш отчет прошел и полностью удовлетворил требования заказчика, то заказчик готов рекомендовать вас другим людям. Поэтому самое важное в нашем деле – это работать качественно.

3. «Чем именно (каким документом или положением) можно «ткнуть» любой банк носом, чтобы они не ссылались на свои аккредитации?»

– Сейчас такого положения нет и можно даже не искать. Но я помню, 7-8 лет назад Федеральная антимонопольная служба подала иск к Сбербанку относительно вопроса аккредитации оценочных компаний. Суть иска в том, что Сбер довольно большой банк, при этом он не принимает отчеты независимых оценщиков, тем самым ограничивает конкуренцию. Сбербанк проиграл (данное решение можно найти в интернете). 

4. «В каких случаях назначается судом оценка недвижимости на дату в прошлом?»

– Случаев, когда суд назначает оценку на ретроспективную дату довольно много. К примеру, ведется дело о банкротстве компании и два года назад была совершена сделка по продаже транспортных средств. Арбитражному управляющему, который уже зашел в это дело кажется, что та ретроспективная сделка была совершена не корректно. Привлекается оценочная компания, которая определяет истинную стоимость проданных объектов. Это один из вариантов, когда требуется ретроспективная оценка. 

Другой случай - когда у миноритариев был произведен принудительный выкуп акций. Естественно, принудительный выкуп происходит по стоимости определенной в отчете оценщика. Миноритариям это не понравилось, они обратились в суд. Судебные процессы могут растягиваться на годы и к нам, кстати, обратились ребята, которые делали оценку у нас 9 лет назад. Повторюсь, такие судебные процессы могут растягиваться на годы, поэтому судья, когда будет запрашивать экспертную организацию, будет требовать, чтобы оценка была произведена на ту ретроспективную дату, по состоянию которой другая оценочная компания и проводила этот расчет. Именно из-за которого миноритарии пострадали. 

Или другой случай – сейчас, к примеру, у нас кейс в работе, когда оборудование фитнес клуба было сдано в аренду аффилированным структурам по цене в 5 раз ниже рынка. 

То есть все случаи связаны с оспариванием рыночности сделок. Если судья посчитает, что в конкретном случае была произведена какая-то некорректная сделка, то будет назначена экспертиза.

5. «Как вернуть отчет об оценке?»

– Очень простой ответ – никак. Скорее всего, вопрос связан с оценкой ипотечной квартиры. Очень часто оценщики занижают стоимость квартир, клиентам это не нравится и они требуют вернуть отчет. В связи с тем, что работа массовая, то многие оценщики довольно халатно подходят к работе и не уделяют должного внимания конкретному объекту. 

Тут есть несколько вариантов. Например, когда мы работаем по коммерции, мы всегда заключаем договор 50/50. То есть 50% оплачивается при заключении договора, остальные 50% - по факту выполнения работы. Поэтому если отчет еще не выпущен, а клиенту отправлен проект и он не согласился, то, по сути, он может не платить вторую часть денег. Можно назвать это своеобразным отказом от отчета. 

Некоторые компании, когда речь идет про ипотечников, прописывают в договоре – если банк у вас не примет наш отчет, то мы вернем вам деньги 100%. Но ипотечникам, в принципе, беспокоится не о чем, потому что сейчас банки принимают отчеты практически любых компаний. Другой вопрос в том, что когда происходит завышение или занижение стоимости, то единственный вариант воздействия на оценщика - это писать жалобу в СРО. Но, другая сторона медали – вы идете на конфликт, на конфронтацию, и вернуть деньги за отчет у вас уже не получится. Поэтому тут только переговорный процесс.

6. «Возможно ли заключить дополнительное соглашение об актуализации отчета по оценке?»

– По законодательству об оценочной деятельности, отчет действует 6 месяцев с даты составления, поэтому по истечению этого срока вы можете заказать новый отчет. В законодательстве не прописано такое понятие, как актуализация. Этого в принципе нет. Вы можете у себя в договоре прописать, что вы планируете актуализировать, но по факту это уже будет новый отчет. 

Следующий момент – для того, чтобы именно актуализировать отчет можно заключить дополнительное соглашение к договору. Мы такое практикуем, либо мы заключаем иногда с некоторыми компаниями рамочное соглашение – формируется общий договор и потом к договору подкрепляется задание на оценку.

7. «Какие существуют возможности оспаривания рыночной оценки?»

– В данном случае вопрос не полный, поэтому мне довольно сложно на него ответить. В этом случае необходимо конкретизировать, о чем именно идет речь. К примеру, если речь идет о выкупе акций у миноритариев – это одна история. Если о сделки с аффилированными структурами – другая. Если речь идет о выкупе имущества у города или имущества в федеральной собственности – это третья ситуация. 

Но общая концепция заключается в следующем – есть отчет об оценке, и на него необходимо получить заключение о том, что он является не достоверным. Где это сделать? Это уже отдельная история. Далее, когда у нас есть тот нехороший отчет, когда есть заключение на него, что он недостоверный, необходимо обращаться в суд и в рамках судебного процесса уже доказывать нелегитимность подобного отчета.

8. «Дата проведения оценки не может быть датой ранее, чем дата оказания консультационных услуг по договору»

– Почему, собственно, нет? Я уже на этот вопрос отвечал, например, когда речь идет о ретроспективной оценке. К примеру, мы сегодня заключили договор на оценку, и мы хотим провести оценку имущества на дату в прошлом. Естественно, дата оценки у нас будет – дата в прошлом. К примеру, такие отчеты могут выполняться для целей наследования, потому что чаще всего отчет выполняется через 6 месяцев после даты смерти. Поэтому дата составления является текущей, а дата оценки – ретроспективной. 

Иной вариант связан с тем, что договор заключен сегодня, а отчет выпущен еще вчера. В этом случае идет несоответствие, такого быть не может.

9. «Отчет об оценке имущества должен ли включать НДС?»

– Единого мнения на этот счет нет до сих пор. За 13 лет, что я занимаюсь оценочной деятельностью, это мнение постоянно меняется. К примеру, при оспаривании кадастровой стоимости была позиция буквально два года назад, что необходимо убирать из ОКС НДС. Получается, что начисляется налог на кадастровую стоимость, которая включает НДС, и получается начисляется налог на налог. Потом эта практика была изменена и сейчас уже НДС нельзя убирать, потому что в таких случаях происходит занижения стоимости. 

Объясню логику, как я это вижу со своей точки зрения. У нас есть рынок, на котором продается объект недвижимости, к примеру, он стоит 100 рублей. И есть различные продавцы. Один – это физ. лицо, другой продавец – это организация, ООО (на НДС-е), третья – организация на упрощенке. И, какая нам разница, какая форма собственности у организации и какая система налогообложения. Ведь помещение стоит 100 рублей, и эта стоимость не зависит ни от чего. 

Если исходить из того, что продает НДС-ная организация, она не сможет продать этот объект за 120 рублей. Нет, это имущество будет продаваться за 100 рублей. По такой же логике нам нужно выделять НДФЛ при продаже недвижимости или налог на прибыль, или упрощенный налог. И эта практика, на самом деле, довольно сомнительная, потому что не имеет никакого смысла. Налогообложением занимается налоговый орган. Если мы определяем стоимость для какой-то конкретной организации, то можем, конечно, указать НДС в соответствии с требованиями. Если организация находится на общей системе налогообложения.

Но история с НДС возникла от банков, когда последние просили оценщиков указывать рыночную и ликвидационную стоимости с учетом НДС и без НДС. Зачем им это надо? Если клиент, допустим, не смог расплатиться по долгам, то залоговое имущество переходит к банку. Банк ставит его на баланс и в дальнейшем, когда он реализует имущество, у него возникает НДС. 

Стоимость услуг