Оценщик - лишнее звено в кредитовании?

В марте 2021 года в профильной группе оценщик поделился историей о том, что «Сбербанк» не принял у него отчет об оценке коммерческой недвижимости. Эта ситуация повергла его в шок, потому что банк написал огромное количество замечаний, 90% из которых не относятся к сути дела. К тому же, даже если он их устранит, то это никоим образом не скажется ни на рыночной стоимости объекта, ни на соответствии отчета требованиям ФСО. То есть, по сути, его отчет, который был предоставлен в банк, и так был составлен корректно. 

Поэтому оценщик задается вопросом: может быть ему стоит что-то делать по-другому или начать прения с банком, чтобы доказать свою правоту, а также защитить свою идеологию. 

Люди в профильной группе разделились на два лагеря: одни говорят, что это стоит сделать, чтобы «проучить» банк; другие же считают, что проще махнуть рукой, забыть об этой ситуации и жить своей жизнью.

Банк - Оценщик

Как происходит взаимодействие между клиентом, банком и оценщиком? Клиент приходит в банк для того, чтобы получить кредит под залог своей недвижимости. Однако банк не знает, сколько стоит недвижимость (или делает вид, что не знает). Поэтому клиенту необходимо обратиться к оценщику, который и установит рыночную стоимость. Исходя из его отчета, банк выдаст кредит.

Основной момент заключается в том, что банк может сразу сказать, что будет выдан кредит с дисконтом 20-30% от рыночной стоимости. И клиент уже понимает, что если его объект стоит 100 рублей, то он получит кредит в размере 80 рублей. Поэтому он обращается к оценщику с просьбой написать отчет о том, что его объект стоит не 100 рублей, а 120. И, соответственно, это будет влиять на величину кредита. Если оценщик напишет стоимость в 120 рублей, то величина кредита составит 100 рублей, как на самом деле помещение и стоит.

Таким образом многие договаривались с оценщиками и завышали стоимость объектов. В связи с этим, банки пришли к выводу, что все оценщики неправильно работают и оценивают объекты, указывают не те цифры и так далее, поэтому данное звено лучше исключить из цепи взаимодействия с клиентом. Но связано это было с тем, что процесс организации работы был довольно неэффективным. Если бы реальным заказчиком и плательщиком оценки был банк, который по сути является пользователем отчета, тогда такая составляющая устранилась бы автоматически и даже не пришлось бы проводить тысячи лекций и семинаров, уча оценщиков, как правильно оценивать залоги.

История из жизни

Опыт сотрудничества с банками был и у оценщика-автора канала «Бизнес по плану». Он в свое время проходили аккредитацию в не очень известном банке «Невский» в городе Санкт-Петербург, который на 2021 год уже не имеет лицензию, в связи с тем, что он проводил достаточно сомнительные операции. Дмитрий предоставил пакет документов, подписал с банком соглашение о сотрудничестве, в котором было указано, что оценщик должен платить 20% от стоимости договора. 

Таким образом, когда клиенты обращались с «Невского», то оценщик должен был бы платить 20% комиссии со своего договора. Первый же клиент, который обратился в компанию, попросил оценить коммерческое помещение в определенную стоимость, которая по факту была завышена на 30% от реальной. От такого сомнительного сотрудничества было принято решение отказаться. 

Однако через время от этого же банка обратился следующий клиент с точно такой же просьбой: завысить стоимость объекта недвижимости для кредита. Это значит, что есть оценщики, которые именно так и работают, завышая стоимость.

Оптимизация

В последние годы в банках проходит существенная оптимизация и автоматизация всех процессов. И сейчас одной из самых крупнейших оценочных компаний в России является «Сбербанк». Он уже отказался от большей части оценщиков и аккумулировал у себя очень много специалистов, которые трудятся на благо государства и определяют стоимость залогового имущества.

Сейчас банк сам устанавливает стоимость и старается по большей части не привлекать независимых оценщиков для того, чтобы стоимость, которую определяет залоговый специалист, была более адекватной. И это абсолютно нормальный процесс. Так, например, не совсем понятно, зачем проводить процедуру оценки ипотечных квартир в части жилой недвижимости, особенно если речь идет о новостройках, где и так известно сколько стоит жилье. Ведь застройщик уже определил цену и она обоснована.

Другое дело, что когда речь идет о коммерческой недвижимости – рынок пока не настолько насыщен предложениями. Поэтому если говорить про системы искусственного интеллекта или машинного обучения, то при оценке жилой недвижимости данную систему можно хорошо настроить и никакой оценщик не потребуется. В плане коммерческой недвижимости ситуация сложнее.

Итак, оценщик не является ключевым звеном в цепи взаимодействия банка и клиента. Основным «игроком» является банк. Еще одной важной фигурой можно считать клиента, который и получает кредит. 

По нашему мнению, из процесса кредитования постепенно будут убираться оценщики. Поэтому, если вернуться к специалисту, который возмущен действиями банка и планирует вести в ним прения, то похоже, что в таких дебатах и спорах смысла нет. Выход один: каждый оценщик или оценочная компания заранее должны решить для себя – стоит ли начинать и продолжать сотрудничество с определенным банком или нет.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка дома для ипотеки	13 000 Р	заказать
Оценка квартиры для ипотеки	10 000 Р	заказать
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать
Оценка имущественного комплекса	дог	заказать
Оценка комплекса зданий	от 34 900 Р	заказать
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р	заказать
Оценка права требования (обеспеченного, необеспеченного залогом)	дог	заказать
Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот.	10 900 Р	заказать
Оценка элитной недвижимости	Дог	заказать
Оценка спецтехники	от 10 000 Р	заказать