Как вас обманывает оценщик? Как не разочароваться в оценочной компании...

Услуги по оценке имущества не являются очень распространёнными в России. Многие люди впервые в жизни сталкиваются с оценщиками, когда покупают квартиру в ипотеку. Это происходит, когда они приходят в банк для оформления кредитных документов, а сотрудники банка просят клиентов принести оценочный альбом или отчет об оценке.

Однако мало кто до конца понимает, что включает в себя пакет услуг по оценке, а также не все знают, почему иногда стоимость, которую определяет оценщик, оказывается выше или ниже рыночной. 

Это относится не только к квартирам, но и к любым объектам недвижимости, в том числе и к коммерческой или к бизнесу. Рассмотрим детальнее сферу оценки недвижимости и то, как формируется оценочная стоимость объектов.

Покупка объекта недвижимости

В первую очередь, можно начать с типовой процедуры: покупка жилья в ипотеку. Итак, когда происходит сделка на вторичном рынке, то продавец выставляет свой объект на продажу и иногда он может "закладывать" в стоимость своего жилья какие-то нетиповые вещи. Например, ему нравится эта квартира, он прожил в ней много лет, квартира видовая, то есть из окон открываются красивые пейзажи, поэтому это жилье стоит на 10% дороже, чем всё остальное. Или этот объект продается с мебелью. Однако банк не должен учитывать мебель, потому что это – движимое имущество и оно может быть в любой момент вынесено из квартиры. Поэтому в некоторых случаях при оценке возможно, что рыночная стоимость данной квартиры окажется ниже, чем та стоимость, которую запрашивает продавец.

Второй момент может быть связан с объектами коммерческой недвижимости. К сожалению, бывают различные истории, когда люди вкладывают в строительство огромные средства, но в результате они вынуждены продавать его на 20% и даже 30% дешевле. Почему так происходит? Потому что когда собственник строит объект, то он несет определенные затраты и проводит строительство исходя из своего видения и понимания ситуации. А по факту на рынке может быть совсем другое положение.

Например, клиент сказал оценщику, что его земельный участок лучше других, потому что у него отличный подъезд, на который он потратил большие деньги: уложены 100 бетонных плит. Также собственник осушил участок и поднял его уровень. Именно поэтому в цену земли должны быть включены все расходы и участок должен стоить дороже аналогов. 

Однако оценщик не обязан все это учитывать, ведь участки, которые находятся по соседству, могут оцениваться рынком гораздо дешевле, так как их собственники не несли подобных дополнительных затрат.

Ситуация, когда рыночная стоимость объекта дешевле, чем цена собственника, сформированная с учетом его затрат, — это довольно распространенная практика. Именно в этом случае оценщик будет смотреть на рынок и исходить из стоимости предложений или цен осуществленных сделок. С другой стороны, собственники платят с объектов недвижимости налог на имущество от кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рынку. Однако не всегда эти суммы равны. Бывает, что государство может взимать налог с кадастровой стоимости, которая по факту превышает рынок. И поэтому оценщик задействуется для того, чтобы изменить эту кадастровую стоимость и показать, что рыночная стоимость ниже. А собственники в нужных моментах могут пользоваться высокой кадастровой стоимостью и побуждать приобрести их недвижимость именно по высокой цене, в то время как на самом деле рынок может быть вдвое меньше.

Поэтому тем, кто обращается в оценочную компанию, нужно понимать, что специалисты будут определять наиболее вероятную цену, по которой может быть совершена сделка. Поэтому желание клиента получить за объект завышенную сумму может остаться не удовлетворенным, так как эта цена может не соответствовать действительности. Очень часто на ЦИАН можно видеть, что объект изначально был выставлен по одной цене, а через время она снижается практически на 20%. Оценщики учитывают такие тенденции в своей работе и определяют наиболее вероятную величину сделки.

Состав услуг

Следующий момент: нужно понимать, кто такой оценщик и чем он занимается. Оценщик – это специалист, который собирает все исходные документы на основании открытых источников, а также на основе информации, предоставляемой заказчиком и визуального осмотра, который он непосредственно проводит, когда выезжает на объект. В некоторых случаях клиенты просят провести строительно-техническую экспертизу и понять, например, когда объект недвижимости был введен в эксплуатацию, степень его износа или возможность использования этого объекта на основании данных визуального осмотра. Также оценщика могут попросить выехать на оценку оборудования, чтобы провести ее экспертизу, установить, что это за модель техники, понять как долго станок работает, каким образом он функционировал и сколько ему осталось еще "жить" (понять оставшийся срок службы), и так далее.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать
Оценка дома для ипотеки	13 000 Р	заказать
Оценка дачи, садового или загородного дома	от 10 900 Р	заказать
Оценка земельного участка для нотариуса	15 000 Р	заказать
Оценка квартиры, комнаты, невыделенной доли в жилой недвижимости	4 900 Р	заказать
Оценка комплекса зданий	от 34 900 Р	заказать
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р	заказать
Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот.	10 900 Р	заказать
Оценка сервитута	35 000 Р	заказать