Прогноз изменения цен на продажу и аренду коммерческой недвижимости после кризиса 2020 г.

В текущем месяце большинство клиентов обращаются к нам для определения стоимости объектов коммерческой недвижимости. В настоящее время в условиях карантина и экономической неопределенности исходные данные существенно изменились, но не известно в какую сторону.

К примеру, в интернете возросло количество просмотров объявлений о покупке и аренде недвижимости, но количество звонков уменьшилось, и просмотры объектов недвижимости сократились в разы. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию и находятся в поиске определенности.

В оценке недвижимости существуют три классических подхода. Это сравнительный, затратный и доходный подходы. На нашем канале записан отдельный вебинар, с подробным разбором проведения оценки недвижимости в рамках каждого из этих подходов, который рекомендуется к ознакомлению для лучшего понимания всех способов оценки.

Цель данного видео рассказать, какие корректировки необходимо произвести в условиях существующего кризиса.


Затратный подход

В рамках затратного подхода определяются затраты на воссоздание либо строительство аналогичного объекта с учетом износов и устареваний. Под износами подразумевается физический износ, в результате воздействия возраста или среды, функциональное устаревание в результате изменения технологии строительства и экономическое устаревание в результате падения спроса или изменения внешних условий. Для определения затрат на строительство достаточно запросить у строительной компании смету и исходя из этой составляющей делать последующие выводы. В данных условиях изменился износ недвижимости.

Говоря о физическом износе и функциональном устаревании ситуация остается прежней, недвижимость не приходит в негодность. В настоящий момент на объект воздействует экономическое устаревание. С одной стороны увеличились затраты на строительство объекта, а с другой появилось экономическое устаревание. Существует определенная компенсация в рамках затратного подхода, ведь стоимость объекта остается примерно одинаковой.

Доходный подход

Говоря о доходном подходе, стоит отметить, что это самый интересный подход для оценки коммерческой недвижимости. Суть его состоит в том, что недвижимость покупается с расчетом будущей прибыли. Соответственно формула в базовом виде выглядит следующим образом: чистый операционный доход делится на ставку капитализации.

Чистый операционный доход это ежемесячная арендная плата, а ставка капитализации это расчетный коэффициент и показатель окупаемости конкретного проекта с конкретными рисками. Этот показатель рассчитывается индивидуально для каждого объекта.

В настоящий момент первая составляющая терпит колоссальные убытки, ведь арендаторы настаивают на предоставлении определенных скидок под угрозой расторжения контракта. В условиях карантина это достаточно распространенная практика во всех сегментах недвижимости.

Например, в жилой недвижимости жильцы также просят скидку и ее объем может достигать от 30 до 50 процентов. Если речь идет о торговых объектах, то объем скидки может составлять 100 процентов. Некоторые арендаторы оформили арендные каникулы, а многие арендодатели согласились перевести ставку в зависимости от продаж своих арендаторов.

Эти примеры приведены для понимания, что невозможно корректно спрогнозировать доход в условиях существующей неопределенности. К примеру, во многих гостиничных объектах на текущий момент уровень загрузки составляет до 10 процентов в США и примерно 5-7 процентов в России. Для того, чтобы гостиничный бизнес выходил в 0, уровень загрузки должен находится в среднем по году на отметке 60 процентов.

2020-06-09_11-15-52.png

По поводу ставки капитализации компания Ernst & Young выпустила подробный аналитический обзор, в котором были опрошены респонденты, работающие на рынке недвижимости. И порядка 65 процентов респондентов ответили, что сейчас в отношении ставки капитализации происходят определенные изменения, о которых будет известно лишь после снятия мер по самоизоляции населения, и в данный момент наблюдается большая неопределенность, при которой не представляется возможным ее корректно рассчитать.

Специалисты из США склонны оценивать объекты в 0 рублей, но это довольно пессимистичный подход к объектам недвижимости, и следует отложить расчет в рамках данного подхода до полной стабилизации экономической ситуации.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на определении наиболее сопоставимых объектов, которые находятся в продаже или были проданы ранее, и на основании этих данных строится расчетная модель для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Деловая активность существенно снизилась, однако входящая в группу компаний АБЗ 1 продала свой земельный участок площадью 24 000 м2 на пересечении октябрьской набережной и проспекта большевиков. Новым владельцем стала группа ЛСР, владеющая соседним земельным участком. Другие строительные компании также объявляют о выходе на рынок с новыми проектами, ведь цикл строительства проектов составляет 3-5 лет.

Банк Испании предупредил оценщиков о невозможности адекватной оценки квартир и эти объекты чаще всего оцениваются в рамках сравнительного подхода, на основе рынка. А в условиях нынешнего застоя рынка не рекомендуется проводить оценку в рамках даже данного подхода.

Сравнительный подход является более наглядным благодаря возможности быстро оценить уже выставленные на рынок объекты и по этим данным можно ориентироваться на возможные сделки. Вероятно, средняя цена будет снижаться, это будет связано с меньшим количеством продаж объектов и наличием продавцов, срочно нуждающихся в деньгах, но это не значит что стоимость недвижимости снизится в разы, как например это показывает доходный подход или подсказывают коллеги из США.

2020-06-09_11-18-14.png

Возможность одностороннего расторжения договоров аренды

Итак, с определением стоимости коммерческих объектов в условиях карантина ситуация неясна и стоит обратить внимание на состояние дел в сфере аренды недвижимости.

В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому, если арендатор теряет более 50 процентов выручки и при этом является добросовестным налогоплательщиком, то он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Некоторые эксперты утверждают, что это может привести к коллапсу всей отрасли аренды коммерческой недвижимости, а также к коллапсу всей финансовой системы.

Следует по порядку разобраться, к чему действительно это может привести. Новость гласит, что внесенный законопроект разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Один из наиболее важных пунктов в этой новости заключается в следующем: обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.

Нужно обратить внимание на следующую новость: владельцы торговых центров просят правительство не принимать подготовленный законопроект о расторжении договоров аренды без штрафов. В противном случае как предупреждают собственники торговой недвижимости, их ожидает дефолт на 2 трлн рублей. Если обратить внимание на общий кредитный портфель, который находится у банков, то он составляет 6 трлн рублей.

Также активизировались владельцы офисных центров, которые уверены, что принятие законопроекта о праве отказа от договора аренды приведет к дефолтам на рынке коммерческой недвижимости, и банки также могут потерпеть существенные убытки. По мнению авторов письма, вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствием ни одного экономического кризиса, с которыми успешно справилась российская экономика за всю современную историю.

Последствия принятия внесенного законопроекта

А теперь подробнее о том, почему у собственников коммерческой недвижимости могут возникнуть огромные сложности.


Недвижимость это крайне дорогостоящий актив и чаще всего приобретение недвижимости, строительство, реконструкции и прочее происходят за счет привлечения банковских средств. Для того, чтобы банк принял решение о выдаваемой сумме кредита, необходимо провести оценку данного объекта коммерческой недвижимости.

Если до кризиса объект коммерческой недвижимости стоил 100 рублей и банк выдал кредит, исходя из залоговой стоимости 100 рублей, то в настоящее время происходит переоценка активов в сторону снижения. Существует еще одна важная новость: банк ВТБ сократил прибыль из-за роста резервов и переоценки недвижимости. Госбанку пришлось переоценить непрофильные активы на 38 млрд рублей и основная часть отрицательной переоценки - 27 млрд рублей - приходится на стадион и гостиничный комплекс ВТБ арена, а остальная часть - на небольшие земельные участки в Подмосковье.

Как становится ясно, процесс переоценки залоговой недвижимости банками уже начался. Это говорит о том, что:

  1. требования к заемщикам будут повышаться в будущем
  2. залоговая стоимость недвижимости также будет снижаться

Для комплексного понимания, каким образом формируется стоимость залога, следует рассмотреть расчётную модель. Итак, каким образом была проведена оценка коммерческой недвижимости в январе текущего года. Рассмотрев данную модель, можно понять, что в данном случае оценка была произведена в рамках двух подходов, это сравнительный и доходный.

Напоминание: сравнительный подход это определение стоимости, исходя из цен предложений на рынке, а доходный подход определяет стоимость, исходя из ожидаемого дохода в будущем от объекта.

Данная стоимость в рамках двух подходов согласовывается 50/50 процентов. Прогнозируется, что в настоящий момент банки будут придавать больший вес именно доходному подходу. Возможно, речь будет идти о такой разрисовке, как 80/20 процентов. Подставив в приведенной модели расстановку 80/20 процентов, то становится видно, что стоимость объекта снижается на 400 000 рублей. Но самое важное это, то что ожидаемые денежные потоки также снизятся.

В доходной модели существует важный пункт – ставка аренды, которая в данный момент получена рыночным путем и величина ее составляет 1200 рублей за квадратный метр в месяц. В связи с тем, что в апреле торговые центры потерпели убытки, восстановление рынка прогнозируется к текущим мартовским показателям примерно через год. Это значит, что арендную ставку в этой модели можно снизить минимум на 20%. Таким образом стоимость объекта снижается до 8,5 млн рублей. Изначальная стоимость этого объекта была в районе 11 млн рублей. Таким образом вкратце показано, каким образом банки будут менять залоговую стоимость объектов коммерческой недвижимости.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 76
01.06.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив новостей