Прогноз изменения цен на продажу и аренду коммерческой недвижимости после кризиса 2020 г.

В текущем месяце большинство клиентов обращаются к нам для определения стоимости объектов коммерческой недвижимости. В настоящее время в условиях карантина и экономической неопределенности исходные данные существенно изменились, но не известно в какую сторону.

В оценке недвижимости существуют три классических подхода. Это сравнительный, затратный и доходный подходы. На нашем канале записан отдельный вебинар, с подробным разбором проведения оценки недвижимости в рамках каждого из этих подходов, который рекомендуется к ознакомлению для лучшего понимания всех способов оценки.

Цель данного видео рассказать, какие корректировки необходимо произвести в условиях существующего кризиса.

Затратный подход

В рамках затратного подхода определяются затраты на воссоздание либо строительство аналогичного объекта с учетом износов и устареваний. Под износами подразумевается физический износ, в результате воздействия возраста или среды, функциональное устаревание в результате изменения технологии строительства и экономическое устаревание в результате падения спроса или изменения внешних условий. Для определения затрат на строительство достаточно запросить у строительной компании смету и исходя из этой составляющей делать последующие выводы. В данных условиях изменился износ недвижимости.

Говоря о физическом износе и функциональном устаревании ситуация остается прежней, недвижимость не приходит в негодность. В настоящий момент на объект воздействует экономическое устаревание. С одной стороны увеличились затраты на строительство объекта, а с другой появилось экономическое устаревание. Существует определенная компенсация в рамках затратного подхода, ведь стоимость объекта остается примерно одинаковой.

Доходный подход

Говоря о доходном подходе, стоит отметить, что это самый интересный подход для оценки коммерческой недвижимости. Суть его состоит в том, что недвижимость покупается с расчетом будущей прибыли. Соответственно формула в базовом виде выглядит следующим образом: чистый операционный доход делится на ставку капитализации.

Чистый операционный доход это ежемесячная арендная плата, а ставка капитализации это расчетный коэффициент и показатель окупаемости конкретного проекта с конкретными рисками. Этот показатель рассчитывается индивидуально для каждого объекта.

В настоящий момент первая составляющая терпит колоссальные убытки, ведь арендаторы настаивают на предоставлении определенных скидок под угрозой расторжения контракта. В условиях карантина это достаточно распространенная практика во всех сегментах недвижимости.

Эти примеры приведены для понимания, что невозможно корректно спрогнозировать доход в условиях существующей неопределенности. К примеру, во многих гостиничных объектах на текущий момент уровень загрузки составляет до 10 процентов в США и примерно 5-7 процентов в России. Для того, чтобы гостиничный бизнес выходил в 0, уровень загрузки должен находится в среднем по году на отметке 60 процентов.

По поводу ставки капитализации компания Ernst & Young выпустила подробный аналитический обзор, в котором были опрошены респонденты, работающие на рынке недвижимости. И порядка 65 процентов респондентов ответили, что сейчас в отношении ставки капитализации происходят определенные изменения, о которых будет известно лишь после снятия мер по самоизоляции населения, и в данный момент наблюдается большая неопределенность, при которой не представляется возможным ее корректно рассчитать.

Специалисты из США склонны оценивать объекты в 0 рублей, но это довольно пессимистичный подход к объектам недвижимости, и следует отложить расчет в рамках данного подхода до полной стабилизации экономической ситуации.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на определении наиболее сопоставимых объектов, которые находятся в продаже или были проданы ранее, и на основании этих данных строится расчетная модель для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Деловая активность существенно снизилась, однако входящая в группу компаний АБЗ 1 продала свой земельный участок площадью 24 000 м2 на пересечении октябрьской набережной и проспекта большевиков. Новым владельцем стала группа ЛСР, владеющая соседним земельным участком. Другие строительные компании также объявляют о выходе на рынок с новыми проектами, ведь цикл строительства проектов составляет 3-5 лет.

Банк Испании предупредил оценщиков о невозможности адекватной оценки квартир и эти объекты чаще всего оцениваются в рамках сравнительного подхода, на основе рынка. А в условиях нынешнего застоя рынка не рекомендуется проводить оценку в рамках даже данного подхода.

Сравнительный подход является более наглядным благодаря возможности быстро оценить уже выставленные на рынок объекты и по этим данным можно ориентироваться на возможные сделки. Вероятно, средняя цена будет снижаться, это будет связано с меньшим количеством продаж объектов и наличием продавцов, срочно нуждающихся в деньгах, но это не значит что стоимость недвижимости снизится в разы, как например это показывает доходный подход или подсказывают коллеги из США.

Возможность одностороннего расторжения договоров аренды

Итак, с определением стоимости коммерческих объектов в условиях карантина ситуация неясна и стоит обратить внимание на состояние дел в сфере аренды недвижимости.

В Госдуму был внесен законопроект, согласно которому, если арендатор теряет более 50 процентов выручки и при этом является добросовестным налогоплательщиком, то он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Некоторые эксперты утверждают, что это может привести к коллапсу всей отрасли аренды коммерческой недвижимости, а также к коллапсу всей финансовой системы.

Следует по порядку разобраться, к чему действительно это может привести. Новость гласит, что внесенный законопроект разрешает арендаторам разрывать в одностороннем порядке договоры найма недвижимости в условиях режима повышенной готовности. Один из наиболее важных пунктов в этой новости заключается в следующем: обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.

Нужно обратить внимание на следующую новость: владельцы торговых центров просят правительство не принимать подготовленный законопроект о расторжении договоров аренды без штрафов. В противном случае как предупреждают собственники торговой недвижимости, их ожидает дефолт на 2 трлн рублей. Если обратить внимание на общий кредитный портфель, который находится у банков, то он составляет 6 трлн рублей.

Также активизировались владельцы офисных центров, которые уверены, что принятие законопроекта о праве отказа от договора аренды приведет к дефолтам на рынке коммерческой недвижимости, и банки также могут потерпеть существенные убытки. По мнению авторов письма, вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствием ни одного экономического кризиса, с которыми успешно справилась российская экономика за всю современную историю.

Последствия принятия внесенного законопроекта

А теперь подробнее о том, почему у собственников коммерческой недвижимости могут возникнуть огромные сложности.

Недвижимость это крайне дорогостоящий актив и чаще всего приобретение недвижимости, строительство, реконструкции и прочее происходят за счет привлечения банковских средств. Для того, чтобы банк принял решение о выдаваемой сумме кредита, необходимо провести оценку данного объекта коммерческой недвижимости.

Если до кризиса объект коммерческой недвижимости стоил 100 рублей и банк выдал кредит, исходя из залоговой стоимости 100 рублей, то в настоящее время происходит переоценка активов в сторону снижения. Существует еще одна важная новость: банк ВТБ сократил прибыль из-за роста резервов и переоценки недвижимости. Госбанку пришлось переоценить непрофильные активы на 38 млрд рублей и основная часть отрицательной переоценки - 27 млрд рублей - приходится на стадион и гостиничный комплекс ВТБ арена, а остальная часть - на небольшие земельные участки в Подмосковье.

Для комплексного понимания, каким образом формируется стоимость залога, следует рассмотреть расчётную модель. Итак, каким образом была проведена оценка коммерческой недвижимости в январе текущего года. Рассмотрев данную модель, можно понять, что в данном случае оценка была произведена в рамках двух подходов, это сравнительный и доходный.

Напоминание: сравнительный подход это определение стоимости, исходя из цен предложений на рынке, а доходный подход определяет стоимость, исходя из ожидаемого дохода в будущем от объекта.

Данная стоимость в рамках двух подходов согласовывается 50/50 процентов. Прогнозируется, что в настоящий момент банки будут придавать больший вес именно доходному подходу. Возможно, речь будет идти о такой разрисовке, как 80/20 процентов. Подставив в приведенной модели расстановку 80/20 процентов, то становится видно, что стоимость объекта снижается на 400 000 рублей. Но самое важное это, то что ожидаемые денежные потоки также снизятся.

В доходной модели существует важный пункт – ставка аренды, которая в данный момент получена рыночным путем и величина ее составляет 1200 рублей за квадратный метр в месяц. В связи с тем, что в апреле торговые центры потерпели убытки, восстановление рынка прогнозируется к текущим мартовским показателям примерно через год. Это значит, что арендную ставку в этой модели можно снизить минимум на 20%. Таким образом стоимость объекта снижается до 8,5 млн рублей. Изначальная стоимость этого объекта была в районе 11 млн рублей. Таким образом вкратце показано, каким образом банки будут менять залоговую стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость: различия

Каждый объект недвижимости в РФ может быть оценен несколькими способами. При этом все виды стоимости одинаково важны для нормального функционирования государственной и коммерческой системы.

Сравним рыночную стоимость некоторых видов недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Данные по состоянию на июль 2020 года взяты из общедоступных источников.

Земельные участки

 Коммерческая недвижимость

 Из таблиц видно, что суммы значительно отличаются друг от друга. При этом не всегда разница оказывается в пользу владельца. В ожидании мер государственной поддержки в период кризиса некоторые юридические и физические лица предпринимают собственные шаги, направленные на снижение финансовой нагрузки.      

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости

Газета «Коммерсант» сообщает, что владельцы недвижимости коммерческого назначения подготовили обращение в адрес Правительства. Предприниматели просят отложить очередной этап массовой оценки и оставить без изменений текущую кадастровую стоимость объектов до 2024 года. На данный момент определение новых тарифных ставок, на основании которых исчисляется налоговая пошлина, запланировано на 2021 год.

Если чиновники откажутся пойти на уступки, некоторые бизнесмены могут оказаться в критической ситуации. Больше всего эта проблема коснется коммерсантов столичного региона, где кадастровая стоимость торговых комплексов и офисных центров приближена к рыночной, а нередко и превышает ее.

Инициаторами послания стали представители более 20 предприятий, члены Торгово-промышленной палаты и руководители московского подразделения «Деловой России». Помимо заморозки текущей ставки до 2024 года, авторы ожидают от премьера Михаила Мишустина и других мер поддержки.

В обращении отмечено, что правительство дало возможность арендаторам сохранить свой бизнес в условиях пандемии. В частности, им было позволено расторгать арендные соглашения без санкций. В то же время владельцы недвижимости были вынуждены предоставлять скидки в период кризиса, что привело к резкому падению доходов. Ощутимое снижение прибыли отразилось на их возможности платить налоги, исчисленные на основании кадастровой стоимости.

В Москве мерами поддержки уже воспользовались порядка 36 000 предпринимателей, среди них – как арендаторы, так и собственники недвижимости. Всего им было выделено более 25 миллиардов рублей. Руководитель столичного отделения комитета по гостиничному бизнесу «Деловой России» Дмитрий Шлопак считает предложенные преференции недостаточными. Владельцы бизнеса в основном интересуются выплатами на сотрудников и льготными займами. При этом из-за жестких требований остальными мерами смогли воспользоваться не более 10% от общего числа организаций.

Оспаривание кадастровой стоимости

Сложная экономическая ситуация вынуждает арендодателей внимательнее относиться к собственным активам. В частности, обращать внимание на утвержденную кадастровую стоимость своей недвижимости. Завышенная цена объекта – нередкая ситуация при массовой государственной оценке, ведь при расчете цены не принимаются во внимание особенности того или иного здания.

Чем грозит предпринимателю высокая цена его собственности:

Чтобы привести кадастровую стоимость своей собственности в соответствие с рыночной, необходима помощь специалиста.  Оценщик изучает текущую обстановку на рынке и дает заключение о целесообразности оспаривания государственных тарифов в конкретном случае. В процессе работы профессионал определяет достоверность сведений, повлиявших на итоговую сумму, и правильность применения методологии. Он также готовит предварительное заключение о размере экономии на налогах при владении недвижимостью и ее продаже. В результате предпринимателю становится ясно, стоит ли тратить ресурсы на новую оценку.       

Если собственник решает отстаивать свои права, эксперт готовит новое заключение о стоимости объекта. Итоговая цена оказывается максимально приближенной к рыночной. При этом в расчет идет множество факторов, таких как износ здания или его местоположение. С готовым отчетом представитель собственника обращается в специализированную комиссию или суд.

По сведениям Росреестра, в 2019 году с заявлением о пересмотре стоимости обратилось более 60 тысяч физических и юридических лиц. При этом изменения коснулись порядка 108 000 объектов. В результате работы комиссий и судов совокупная стоимость этих объектов была уменьшена более чем на 1 триллион рублей.  

Внесение в государственную базу адекватной цены объекта избавляет владельца от множества проблем. Последствия пандемии и ее дальнейшее влияние на частный бизнес спрогнозировать невозможно, а правительство до сих пор не определилось с дополнительными мерами поддержки.  В подобной ситуации хорошим подспорьем станет проверка своих активов на соответствие их кадастровой стоимости реальным условиям. А помочь в этом может только деликатный и опытный оценщик.

Исследование рынка коммерческой недвижимости городов-миллионников за 2022 г.