Особенности учета сервитута и налогообложение
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00

Особенности учета сервитута и налогообложение

Понятие «сервитут» известно из римского права, но в России оно законодательно закреплено Гражданским Кодексом РФ только в 1995 году. Слово латинского происхождения и в прямом переводе означает «рабство вещи». По сути в России данное понятие в упрощенной форме используется в качестве закрепления права использования участка 3его лица (если речь идет о земле). Но предметом сервитута могут быть земельные участки, сооружения на них, здания или части помещений. Определение нашло свое закрепление и в Лесном и Земельном кодексах страны. Именно земля является основным предметом сервитута.

Понятие и предмет сервитута

Ситуации, когда требуется оформление сервитута:

  • Вы не можете использовать собственный участок без наложения сервитута на соседний;
  • Участки являются смежными и пользование одним без другого затруднено.

ВАЖНО: установить сервитут могут не только собственники, но и арендаторы с правом «постоянного бессрочного» пользования землей. Обычно понятие ассоциируется исключительно с землей. Если обратиться к ГК РФ, то подобные ограничения все- таки возможно ввести и в отношении помещений. Будет ли это именно ограничением или вещным правом? Законодательно это закреплено в качестве обременения в использовании вещного права.

ВАЖНО: участниками сервитута обязательно являются 2 и более сторон, в зависимости от характеристики участников сервитут бывает частным и публичным.

osobennosti-ucheta-servituta.png

Сколько стоит сервитут

Стоимость сервитута может быть определена в формате единовременной выплаты или аннуитетного платежа. На практике чаще всего оценка сервитута и его закрепление происходят в судебном порядке. Ведь у противоположных сторон кардинально разное видение ситуации: плательщик не хочет платить много, а собственник участка наоборот. Для определения стоимости могут использоваться следующие методики:

  • По величине реального ущерба;
  • В размере упущенной выгоды;
  • По фактически понесенным убыткам.

Правила учета сервитута при различных формах оценки

При отражении стоимости сервитута в налоговом учете используются следующие правила:

1.       Для определения величины реального ущерба рассчитывают разницу между стоимостью земли без обременения и с обременением. Обычно для этого изучают цены на рынке земельных участков. Однако на практике почти невозможно найти одинаковые участки в одной локации с подобным требованием.

На рынке действительно продаются земельные участки с обременениями, но корректно понять каким образом изменилась стоимость практически невозможно. Для этого есть всего 1 важная причина: низкий уровень развития рынка купли-продажи подобных участков.

2.       Размер упущенной выгоды для целей налогового учета оценивается по величине денежных потоков, которые мог бы получать собственник до введения сервитута на свою недвижимость.

Например, на рассматриваемом земельном участке предполагалось строительство базы отдыха общей площадью 1 000 кв.м. А после установления бессрочного обременения на земельный участок общая площадь построенного объекта может быть не более 500 кв.м., ввиду конфигурации сервитута. Таким образом, сервитут снижает общую площадь планируемой к строительству базы отдыха, а оценщик может помочь определить стоимость такого сервитута.

3.       Реальную величину понесенных убытков рассчитывают по факту расходов, понесенных сразу после установления ограничения, выявляя прямую зависимость между сервитутом и убытками.

Например, на земельном участке с/х назначения был установлен временный сервитут для проведения работ по укладке газопровода. После проведения всех работ, собственник участка обнаружил, что подрядная компания нанесла урон мелиоративной системе его участка. В таком формате восстановление системы является реальным убытком для собственника.

Варианты отражения сервитута в налоговом учете

  • Сервитут, когда компания на ОСНО

Признать в качестве расходов можно обоснованные документально подтвержденные затраты (см. ст. 252 НК РФ), а также понесенные налогоплательщиком убытки (см. ст. 265).

Получается, если расходы на сервитут экономически оправданы их можно признать при расчете налогооблагаемой прибыли.

В налоговом учете такие расходы относятся к прочим (см. ст. 264 НК РФ, п. 1, пп. 49, письмо Минфина 03-03-06/1/36 от «01» февраля 2010 г.).

  • Сервитут, когда компания на УСНО

Расходы, которые можно учесть «урощенцам» перечислены в перечне (см. ст. 346.16 НК РФ п. 1). Там нет затрат, относящихся к сервитуту. Значит, включить подобную плату в расходы при расчете налогооблагаемой базы не получится.

Пример № 1 – фирма платит за сервитут:

У компании есть недвижимость. Сервитут оформлен для прокладки трубопровода через участок соседней фирмы. Ежемесячная плата составляет 75 000 руб. (в т.ч. НДС 18% 11 440,68 руб.). В бухгалтерском учете сервитут является расходом по обычным видам деятельности начисляется проводками в дебет счета 20 «Основное производство» или 44 «Расходы на продажу» на сумму 63 559,32 руб., дебет счета 19 «НДС» на сумму 11 440,68 руб. в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками». Уплата госпошлины за оформление сервитута отражается в учете проводкой: Д-т 68 «Расчеты с бюджетом» К-т 51 «Расчетный счет».

В налоговом учете госпошлина будет отражена как прочий расход на производство и реализацию, ежемесячная плата будет прочим расходом для фирм на общем режиме налогообложения. Размер платы учитывается за минусом НДС.

Пример № 2 – фирма получает плату за сервитут:

В бухгалтерском учете такие доходы считаются прочими и отражаются по счету 91 «Прочие доходы» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с прочими дебиторами (Д-1 76 К-т 91-1). Учет ведется в размере платы за сервитут. Расходы на НДС учитываются проводкой в дебет счета 91 «Прочие расходы» с кредита счета 68 «НДС». Полученная плата фиксируется по дебету счета 51 в корреспонденции с кредитом счета 76.

Доходы от сервитута в налоговом учете признаются и у налогоплательщиков на ОСНО и УСН. «Упрощенцы» признают такие доходы в момент получения платы за сервитут. Фирмы на общем режиме отражают их методом начисления в соответствии с условиями договора. Такие доходы признаются в качестве внереализационных при расчете базы для налогообложения прибыли.

Можно ли поставить сервитут на баланс

К примеру, ваша организация заключила договор сервитута на пользование земельным участком сроком 5 лет. Как отразить данную операцию в учете компании? Можно ли поставить участок на баланс или следует учесть его за балансом?

По правилам ведения бухгалтерского учета в финансовой отчетности организации найдет свое отражение только плата за сервитут. Поставить сервитут на баланс в качестве актива нельзя, так как у фирмы нет на него права собственности, да и самого объекта в материально-вещественной форме не существует. Поэтому учесть сервитут нельзя даже за балансом. В финансовой отчетности условия сервитута раскрываются в пояснительной записке.

Вот если бы фирма несла ответственность за утрату имущества, на которое оформлен сервитут, тогда такой объект мог бы отражаться за балансом, но не в самом балансе. Ведь это лишь обременение, а не отдельно существующий актив. Конечно, информация о его существовании вносится в кадастр недвижимости, но не на счета бухгалтерского учета компании, хотя сервитут и неразрывен с самим участком, на который он наложен и передать его отдельно от земли нельзя.

Используют сервитут обычно для прохода или проезда, прокладки инженерных сетей (временных или бессрочных), доступа к прибрежным полосам и другое. Причина возникновения сервитута обусловливает срок, на который он оформляется. Для бухгалтерского учета специфика отражения будет единой. В дебете собираются все расходы на сервитут в корреспонденции со счетом расчетов с поставщиками.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.


30.11.2018

Архив новостей