Достаточно часто можно встретить теоретическую информацию, о том как оцениваются сервитуты. Давайте на примере реального кейса разберем, как это происходит на практике.
Возьмем достаточно типичную ситуацию: около трассы федерального значения возводят торговый центр. Естественно, собственнику для обеспечения посещаемости заведения требуется организовать съезд с автомобильной дороги и оборудовать проезд к зданию. Очевидно, что для этого потребуется разработать и согласовать схемы расположения съезда. Но есть еще один немаловажный момент – обоснование необходимой площади участка и его стоимости.
Транспортная доступность – залог успеха торговой точки
Для любой недвижимости расположение играет важную роль. Однако, даже самое выгодное расположение с высокой проходимостью без советующего подъездного пути делает строительство торгового центра бесперспективным.
Транспортная доступность и удобство – один из показателей, влияющих на посещаемость торговых точек. К примеру, когда в центральных районах Москвы и Санкт-Петербурга запретили свободную парковку у магазинов, трафик снизился в среднем на 20-30%. Снижение трафика происходило несмотря на то, что покупателям уже были известны эти торговые точки и ранее они пользовались популярностью.
Если речь идет о новом объекте, о котором покупатели ранее не знали, то вероятность его посещения стремиться к нулю. Конечно, модно предположить, что найдутся отчаянные покупатели, которые будут готовы или пешком от трассы или пробираться по бездорожью, однако большого коммерческого успеха ожидать не приходится.
Что требуется учесть при организации съезда
Так как в нашем примере дорога имеет федеральное значение, то все съезды и выезды потребуется согласовать с Росавтодором, для чего определяем схему расположения и организации движения на подъездных дорогах. В первую очередь при разработке схемы учитывается безопасность дорожного движения. Второй момент – определить собственника земли, на которой будет располагаться съезд. Наш торговый центр расположен на удалении от дороги примерно в 100 метров, и в эту полосу попадают дорожное полотно трассы и полоса отвода, принадлежащие государству. Раньше, для организации подъездных путей земля под их размещение оформлялась в аренду, субраренду и т.д. Сейчас все чаще к нам обращаются за оценкой стоимости сервитута. Такие вопросы возникают не только у владельцев торговых центров, но и АЗС, придорожных кафе и т.д.
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, в нашем случае участком, принадлежащим РФ. И, естественно, за право пользования взымается определенная плата, устанавливаемая исходя из оценки стоимости сервитута.
Кейс по определению стоимости сервитута
У нам работу попал один интересный кейс. Между дорогой и производственными помещениями находится земельный участок, принадлежащий на праве собственности не государству, а частному лицу. Чтобы обеспечить логистику между производствами и основной дорогой необходимо получить разрешение на проезд транспорта по этой территории. Собственник же земельного участка настаивает на расчете стоимости сервитута исходя из оборота производственных цехов. Даже на первый взгляд такая методика расчета довольно-таки нелогична. Не говоря уже о том, что есть разъяснения Верховного суда по этому вопросу, где указано, что сервитут не является средством обогащения или заработка.
Данный кейс все еще находится в разработке. Для его успешного завершения требуется провести два этапа работ. Первый - подготовка отчет оценщика, в котором будет рассчитана стоимость сервитута на основании допустимых методик. Второй – прохождение экспертизы и получение согласования в Автодоре. В ходе экспертизы проверяются применяемые методики – допустимы ли они для данного объекта оценки и правильно ли они учтены. После чего проверяется сам расчет на предмет его достоверности и установления адекватной и законной стоимости сервитута.
