Сколько должна стоить недвижимость? Расчет на примере двух предложений по продаже

Информация об объектах

Не так давно появились объявления о продаже зданий в Санкт-Петербурге за 1.1 и 1.3 млрд рублей. Первое объявление посвящено продаже здания площадью 10 тысяч м², которое продается за 1 млрд 286 млн рублей. В подробном описании объекта указано, что здание построено в 1890 году. Выделена электрическая мощность и установлено 2 пассажирских лифта. Но внутренняя отделка здания черновая – выполнена подготовка под чистовую отделку.

Второе объявление о помещениях свободного назначения площадью от 700 до 8 600 м². Стоимость всего объекта – более 1 млрд рублей. Фотографии, прикрепленные к объявлению, не совсем соответствуют реальности. Это связано с тем, что, как указано в объявлении, здание находится в процессе реставрации. Общая площадь здания составляет 9 960 м². При этом возможна продажа как отдельным этажом или блоком, так и полностью всего здания. Продажная цена составляет 130 000 рублей за 1 м².

Для этого можно провести первичное исследование. Оно отличается от полноценного анализа. Однако для того, чтобы выполнить поверхностный анализ, достаточно определенного набора информации, которая будет предоставлена ниже.

Юридический статус

Сейчас в эпоху цифровизации очень активно развиваются различные сервисы Росреестра, данные которого помогут в проведении первичного исследования. К примеру, на публичной кадастровой карте можно найти здание площадью 10 423 м² на Заставской улице. Здание 6-ти этажное, кирпичное, 1890 года постройки. Оно находится в частной собственности и у объекта есть обременение в виде ипотеки.

По второму объявлению: предлагается здание площадью 8 600 м². Однако на кадастровой карте это здание имеет площадь 3 500 м². Разница в площадях может быть связана с тем, что продавец учитывает разные корпусы здания. В объявлении ничего не говорится о земельном участке. Однако благодаря информации от Росреестра можно обнаружить первый земельный участок с кадастровым номером 48, который проходит как раз под первым корпусом, который продается, а также под вторым корпусом и некоторыми другими частями здания. Возможно, в будущем продавец будет проводить межевание этих участков для того, чтобы отрезать лишние части и продавать их отдельно. На участке №48 расположена парковка, через которую осуществляется въезд на территорию. Этот земельный участок имеет категорию «Земли населенных пунктов» и предназначен для размещения промышленных объектов. Именно поэтому его кадастровая стоимость не такая значительная.

История

Фабрика «Скороход» была основана в 1882 году и последние годы она специализировалась на производстве детской обуви. К сожалению, сейчас большая часть корпусов не используется под производство, а сдается в аренду. В начале 2021 года газета «Фонтанка.ру» опубликовала статью про эту фабрику с заголовком «Один из бывших флагманов обувной отрасли теряет долю рынка и запутался в долгах». Основная суть статьи заключается в том, что в последние годы фабрика «Скороход» теряет долю рынка и этому поспособствовал в том числе и кризисный 2020 год. Фабрика не всегда справляется со своей текущей задолженностью и не успевает погасить счета своим кредиторам, поэтому один из кредиторов подал соответствующий иск в суд.

Если основываться на информации, полученной от аналитиков касательно объемов рынка отечественной обуви для детей в 2019 году, то ее можно оценить в 19 млрд рублей. На компанию «Скороход» приходится всего лишь 2%. В 2020 году рынок обуви претерпел серьезный удар из-за пандемии. И по данным Росстата производство резко сократилось на 14%. Выручка одного из юридических лиц, входящих в эту компанию, по итогам 2020 года составила 57 млн рублей.

16 апреля 2021 года компания «Тапибу» обратилась в Арбитражный Суд с заявлением о признании компании «Скороход» несостоятельной. Заявление было оставлено без движения до 17 мая.

Порассуждаем на тему производства - чтобы конкурировать с китайцами, нужно обладать новым современным импортным оборудованием, которое позволяет полностью автоматизировать все процессы. Сейчас в России довольно дешевая рабочая сила и уровень заработных плат примерно сопоставим с Китаем. Однако китайские технологии намного более развиты по сравнению с российскими. С другой стороны отечественные производители не всегда готовы вкладываться в маркетинг. Именно поэтому производители России не всегда могут выдерживать конкуренцию.

Окружение

Что же можно сказать о недвижимости? Многие уже приходят к выводу, что на данный момент держать подобные здания в центральной части города не всегда является оправданным. Рассмотрим это на примере.

Компания «Эталон» (ЛенСпецСМУ) построила жилой комплекс «Московские ворота» на Заставской улице напротив комплекса зданий компании «Скороход». Этот проект является реновацией на территории Московского района на участке бывшего завода «ВАГОНМАШ». В составе комплекса – несколько монолитно-кирпичных 12-14-ти этажных домов и объекты торгово-социальной инфраструктуры. Здесь размещается порядка 200 тысяч м² жилой площади. В новостройках предусмотрены студии, 1,2,3 и 4-ех комнатные квартиры площадью до 115 м². Собственная инфраструктура комплекса представлена школой и детским садом, который сейчас достраивается.

С одной стороны, район характеризуется хорошей транспортной доступностью. Но с другой стороны , в данном районе наблюдается довольно сложная экологическая ситуация. Рядом ближе к Митрофаньевской улице строится комплекс «Московские ворота-2» класса business-light. В проект входит один 14-ти этажный корпус и четыре 9-ти этажные секции. Ранее участок под строительство занимали складские комплексы. 

Судьба Скорохода

В связи с тем, что всё в ближайшем окружении застраивается многоэтажными домами, то и здесь также логично было бы возвести жилой дом. Но все не так однозначно.

В феврале 2021 года появилась новость о том, что здания петербургской фабрики «Скороход» стали объектами культурного наследия. В той новости был перечислен состав зданий, которые стали объектами культурного наследия. И все эти постройки были возведены в конце 19 – начале 20 веков. Несмотря на перестройку в советское время, все же была сохранена высокая степень подлинности объекта. В Санкт-Петербурге есть обширная и серьезная программа по сохранению культурного наследия. На сайте Администрации города приведено подробное описание того, в чем заключается культурное наследие и что с ним планируется делать. Поэтому просто так снести эти здания не удастся.

В случае со зданиями из объявлений, строительство домов невозможно, так как необходимо сохранить текущую функцию помещений. К примеру, можно сделать ремонт в этих помещениях под офисную функцию и в дальнейшем сдавать объект в аренду. Соответственно, арендная ставка после проведения ремонтных работ может составлять примерно 1.300 рублей / кв.м / месяц, а его окупаемость подобной инвестиции будет в районе 10 лет.

Следующий вариант – использование этого здания под гостиничную функцию. Сейчас довольно распространёнными являются апартаменты. На данный момент ситуация с апартаментами усложняется. В Госдуме вносятся новые проекты, которые должны урегулировать статус апартаментов. Если же на месте рассматриваемых помещений будут строиться гостиницы, то возникнут проблемы. Так как они не предназначены под гостиничную функцию и в дальнейшем им будет довольно сложно получить какую-то классность.

Остается третий вариант – реконцепция. Например, создание арт-пространства наподобие «Севкабель порт». На сайте РБК размещена статья 2019 года с подзаголовком «На территории легендарной фабрики откроют общественное пространство». Компания «Охта Групп» планирует построить на месте данной обувной фабрики новое общественно-деловое пространство. По словам представителя компании «Охта Групп» в декабре компания закрыла сделку по приобретению 51 000 м² на территории фабрики, что составляет порядка 60% от общей площади. Сейчас в продажу выставлена часть из этих объектов. Инициатор проекта планирует создать пространство, которое будет включать офисные помещения, стрит-ритейл, апартаменты. В новости говорится, что после реконструкции части помещений получится порядка 48 000 м² используемой площади.

Также есть новость о том, что компания «Охта Групп» выкупила у «Glorax Development» помещение бывшей малярной мастерской примерно за 260 млн рублей и этот объект размещен также на Заставской улице.

«Охта Групп» планирует показать проект уже в 2021 году. По их информации данный проект действительно будет выделяющимся: будет свобода от машин, современные офисы в исторических стенах и сохранение всей исторической архитектуры. Также планируется создание крытой торговой улицы, которая станет основным направлением пешеходных потоков с атмосферой праздника круглый год.

Дорого или дешево?

Но вопрос много это или мало – 130 000 рублей за 1 м²? Если посмотреть на предложения, которые находятся в продаже, то по большому счету цена объектов-аналогов будет в диапазоне от 120 000 до 160 000 рублей за м² в этом районе. Однако, в данном случае предлагается объект без отделки. Если исходить из сохранения текущей функции и последующей сдачи данного объекта коммерческой недвижимости в аренду под офисную функцию за 1.300 рублей за 1 м² , то стоимость 1 м² уже с отделкой должна составлять 130 000 рублей. Для того, чтобы сделать более точные выводы, нужно ознакомиться с финансовой моделью инициатора проекта компании, которая будет делать редивелолпмент этой территории. Но по нашему мнению стоимость объекта завышена минимум на 10%.

Итак, сохранение подобных объектов – это важная функция для любого девелопера. Ведь построить многоэтажный жилой дом может каждый. А для сохранения культурной ценности нужно проявить смелость и креатив.

Стоимость услуг