Оценка арендной платы

Оценка арендной платы — это определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.

Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само  понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.

Тем не менее, существует ряд ситуаций, в которых оценка арендной платы обязательна или, как вариант, желательна для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды.

Обязательна процедура оценки арендной платы за недвижимость в том случае, когда, например, оперативным управлением объекта занимается бюджетная организация. 

Существуют требования к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика, также при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог (ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита или других видов финансирования физических и юридических лиц.

Необязательной процедура оценки является в тех случаях, когда арендодателю и арендатору, либо субарендатору необходимо согласовать новые тарифы арендной ставки за помещение и избежать конфликта.

Подходы к оценке арендной платы

Из принятых согласно Федеральным стандартам подходов к оценке при оценке размера арендной платы уместнее использовать:

• В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов  относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен.
• При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.

Факторы, влияющие на оценку аренды

Для проведения оценки аренды помещения, находящегося в муниципальной или федеральной собственности, необходимыми являются следующие документы:

• Паспорт БТИ.
• Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду.
• Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

• срок договора аренды;
• вид передаваемого права;
• платежный период и условия платежа;
• имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта;
• условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

• состояние оцениваемого объекта недвижимости;
• инфраструктура и коммуникации на объекте;
• существующие предложение рынка по аналогичным объектам;
• местоположение объекта.

Процедура оценки арендной платы за помещение

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов,  которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:

• по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
• по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
• по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
• по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

3. Анализ возможностей наиболее эффективного использования объекта (помещения) проводится на основе информации о типичных способах использования подобной недвижимости.

4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.

Методика расчета

Методика характерна своей универсальностью. Она применяется при расчете ставки для различных организаций, фирм, вне зависимости от организационно-правовой формы деятельности. Методика расчета учитывает фактор инфляции. Размер индекса инфляции связан с МРОТ, поэтому вычисляется легко.

Чаще всего арендная ставка рассчитывается сразу за весь период использования помещения. Она не должна быть ниже суммы, которая установлена в предыдущем году.

Приведем государственную методику, установленную в Приказе Минстроя №209, согласно ему существует следующая формула расчета:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

Рассмотрим каждый элемент отдельно:

Апл – размер денежных средств, уплаченных за пользование помещением в течение одного года, измеряется в рублях;

Сби – балансовая денежная стоимость постройки с учетом естественного износа, измеряется в рублях;

Ен – нормативный показатель результативности вложенных денежных средств;

S – общая площадь арендованного нежилого помещения, измеряется в кв.м.;

jз – индекс роста затрат на различные строительные работы;

Кк – показатель минимальной комфортабельности, считается равным 1. Если арендуемое помещение подвального типа, тогда уменьшается на 0,25. Когда в здании отсутствует вода, канализация или электричество – снижается на 0,1 отдельно на каждый недостающий объект;

Кис – показатель увеличения затрат на строительный и монтажные работы в исторической части;

Ккр – показатель увеличения стоимости отделочных работ над затратами на постройку нового здания;

Ам – годовая амортизация, измеряется в руб.;

Па – арендная плата за участок, на котором располагается здание;

j – показатель инфляции;

Ндс – показатель, который берет в расчет налоги на добавочную стоимость.

На основе результатов, полученных в результате указанных выше этапов, производится оценка и расчет рыночной ставки за объект оценки.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка арендной ставки	12 900 Р	заказать

Необходимые документы

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов