Оценка арендной платы за помещение в Петербурге, Москве
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оценка арендной платы за помещение в Петербурге, Москве

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Оценка арендной платы — это экспертное определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.

Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само  понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.

Тем не менее, существует ряд ситуаций, в которых оценка арендной платы обязательна или, как вариант, желательна для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды.

Обязательна процедура оценки арендной платы за помещение в том случае, когда, например, оперативным управлением недвижимости, предназначенной в аренду, занимается бюджетная организация. Требование к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог содержится в ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита или других видов финансирования физических и юридических лиц.

Необязательной процедура оценки является в тех случаях, когда арендодателю и арендатору, либо субарендатору необходимо согласовать новые тарифы арендной ставки за помещение и избежать конфликта.

Подходы к оценке арендной платы

Из принятых согласно Федеральным стандартам подходов к оценке при оценке размера арендной платы уместнее использовать:

  • В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов  относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен.
  • При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.

Факторы, влияющие на оценку аренды

Для проведения оценки аренды помещения, находящегося в муниципальной или федеральной собственности, необходимыми являются следующие документы:

  • Паспорт БТИ.
  • Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду.
  • Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

  • срок договора аренды;
  • вид передаваемого права;
  • платежный период и условия платежа;
  • имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта;
  • условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

  • состояние оцениваемого объекта недвижимости;
  • инфраструктура и коммуникации на объекте;
  • существующие предложение рынка по аналогичным объектам;
  • местоположение объекта.


Процедура оценки арендной платы за помещение

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов,  которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:

  • по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
  • по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
  • по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
  • по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

3. Анализ возможностей наиболее эффективного использования объекта (помещения) проводится на основе информации о типичных способах использования подобной недвижимости.

4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.

На основе результатов, полученных в результате указанных выше этапов, производится оценка и расчет рыночной стоимости арендной платы за объект оценки.

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Арендная плата за встроенные помещения - офисные, торговые, складские и пр. 11 900 Р 2-4 дня

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения арендной платы нам потребуются от вас следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт на помещение.

Также рекомендуем: Создание виртуальных туров по объектам недвижимости

Заявка на услугу Оценка коммерческой недвижимости
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Суд уменьшил неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства

В последние годы выросло число лиц, вступающих в долевое строительство, а также недобросовестных организаций-застройщиков, не выполняющих в сроки свои обязанности. Этим поспешили воспользоваться коммерческие предприятия, основной деятельностью которых стал выкуп у долевиков их прав на истребование неустойки и штрафа за данную просрочку.

Однако суды в ходе рассмотрения таких дел серьезно снижают размер неустойки, если истцом по делу выступает юридическое лицо, а не гражданин.

Например, в Татарстане такое решение принято арбитражным судом в июле 2018 года.

ООО «Народные юристы» подготовило и направило в АС Республики Татарстан иск к ООО «Жилой комплекс Победа». Третьим лицом по делу выступал Тогунов Д.А. Иск содержал требование о выплате неустойки в сумме 945 тыс. рублей за нарушение сроков сдачи жилья.

030717_032346056224.jpg

Суд принял уточнение к иску

В ходе судебного процесса Истец подал уточнение, в котором просил дополнительно к неустойке взыскать с Ответчика штраф в сумме 427 тыс. рублей. Взыскание штрафа, размер которого составлял половину предъявляемой к Истцу неустойки, предусмотрено законом (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-I).

Исходя из смысла указанного положения, требовать через суд назначение штрафа за нарушение прав потребителей возможно, так как данный штраф тесно связан с первоначальным требованием. Кроме того, аналогичный вывод сделан Пленумом ВС РФ в п. 46 Постановления от 28.06.2012 № 17, в котором нашли отражение вопросы по делам, связанным со спорными моментами в отношениях с потребителями. Исходя из данных норм, суд заключил, что уточняющее заявление не повлечет изменение предмета иска и обстоятельств, явившихся основанием для обращения в суд. В связи с чем, судья принял конкретизацию иска в части взыскания штрафа.

Неустойка возникла вследствие просрочки Ответчиком своих обязательств

В декабре 2015 г. Тогунов Д.А. вступил в долевое строительство двухкомнатной квартиры площадью 79 кв. м. Застройщиком жилого комплекса являлся Ответчик. В п. 3.3.3 договора долевого участия 31 декабря 2016 г. определено крайней датой для передачи объекта Тогунову Д.А.

Гражданин выплатил всю необходимую по договору сумму (на дату подписания договора — более трех млн. рублей), тем самым погасив все свои обязательства перед застройщиком. Но Ответчик своевременно не передал квартиру Тогунову Д.А. Передача объекта состоялась лишь в январе 2018 г. Так как застройщик нарушил срок, указанный в договоре, дольщик обратился к нему с претензией о выплате неустойки. Ответчик оставил ее без ответа.

Закон допускает передать права требования по договору другому лицу

Гражданин решил передать право требования неустойки за несвоевременно сданную в эксплуатацию квартиру, а также штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона № 2300-I, ООО «Народные юристы», о чем между ними в декабре 2017 г. был заключен соответствующий договор.

Стороны соблюли требование об уведомлении Ответчика о состоявшейся уступке, провели регистрацию договора в регслужбе.

В последующем Истец уже от своего лица направил письмо с требованием о выплате неустойки и штрафа, однако Ответчик не ответил на него. На этом основании Общество обратилось в суд за разрешением спора.

Правовое обоснование совершенных сторонами действий и выводы суда

Из ст. 309 ГК РФ следует, что взятые обязательства необходимо выполнять, как того требуют условия договора или закона.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. регулирует правила долевого строительства. В ч. 1 ст. 4 закона сказано, что лицо, возводящее объект, берет на себя обязательства по завершению строительства недвижимого объекта в оговоренный договором срок, а также, после оформления необходимых документов для ввода объекта в эксплуатацию, – по передаче объекта долевику. На долевика же возлагается обязанность по выкупу и принятию данного объекта недвижимости.

В срок, закрепленный договором, квартира не получена участником долевого строительства.

Передать право взыскания неустойки возможно по договору цессии (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом нет необходимости получать одобрение кредитора, если об ином не условились стороны или не прописано в законе.

Как устанавливает п.1 ст. 384 ГК РФ, в процессе уступки весь объем прав первого кредитора, с сохранением всех условий договора, передается следующему кредитору. Это означает, что новый участник правоотношений вправе претендовать, в том числе, и на проценты за неисполнение обязательств второй стороной.

Уступить свои права можно только в том случае, если такая уступка не противоречит закону.

В ч. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ закреплено, что передать свои права по договору долевого участия возможно только тогда, когда дольщиком оплачена вся сумма по сделке, либо в процессе уступки остаток долга переводится на нового должника по правилам ГК РФ.

Суд обратил внимание участников процесса на то, что в отношении совершенной сделки по уступке прав не было возражений от сторон, и в суд с заявлением о ее незаконности никто не обращался.

Согласно ч. 2 ст.6 Закона №214-ФЗ нарушение указанного в договоре долевого участия срока сдачи объекта недвижимости влечет для застройщика обязанность выплаты дольщику неустойки. За каждый просроченный день начисляется неустойка в размере 1/300 от стоимости договора. Если просрочка возникла в отношении физического лица, то ее размер умножается в два раза.

Пропуск срока передачи объекта долевого строительства установлен судом, следовательно, третье лицо, а в дальнейшем и непосредственно Истец, были правомочны заявить о выплате неустойки.

Суд при определенных обстоятельствах может снизить размер неустойки

Из уточненного иска следовало, что Истец предъявляет ко взысканию неустойку в размере 945 млн. рублей и штраф в сумме 472 тыс. рублей. Ответчик просил суд уменьшить размер взыскиваемых сумм со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, так как считал, что требование Истца не соответствует последствиям, наступившим из-за нарушения сроков сдачи объекта. Обосновывая свою позицию, застройщик ссылался на среднюю цену арендуемого в данной местности жилья с подобными характеристиками в тот период, когда действовала просрочка. В подтверждение доводов суду были предъявлены соответствующие материалы.

Как следует из ст. 333 ГК РФ суд может снизить неустойку, если убедиться в ее несоразмерности насупившим неблагоприятным обстоятельствам. Если нарушением допустил предприниматель, то снизить неустойку суд вправе только при поступлении от него заявления об этом.

Данные нормы применимы и в отношении законной неустойки, о чем сказано Пленумом ВС РФ в п. 78 постановления от 24.03.2016 г. №7. В п. 80 документа также отмечено, что если к взысканию заявлены и штраф и неустойка, которые просит уменьшить нарушитель сделки, то суд исследует вопрос о соразмерности, учитывая всю заявленную ко взысканию сумму.

Общая цена иска с учетом уточнения составила 1,4 млн. рублей.

Суд определяет «разумность» неустойки

Проводя анализ соответствия требуемых сумм наступившим последствиям, суд руководствовался двумя моментами:

  • неустойка взыскивается в целях компенсации причиненного ущерба;
  • в процессе взыскания будут соблюдены интересы обеих сторон.

Также суд учитывал, что Истец относился к субъектам предпринимательской деятельности, чья работа была непосредственно связана с покупкой у граждан прав требования штрафных санкций с застройщиков. Целями такой покупки была подача исков в суд для принудительного взыскания выкупленных сумм.

По сути, Истец не является стороной правоотношений долевого строительства. Но приобретая права требования как новый кредитор, получал возможность взыскивать сумму штрафа в повышенном размере. При этом новому кредитору были не важны негативные последствия просрочки сдачи построенного объекта. Суд учел данную ситуацию и сделал вывод о том, что присуждение заявленной суммы приведет к получению истцом сумм без наличия на то веских оснований.

Предназначением построенного объекта являлось проживание в ней жильцов. Поэтому суд согласился с аргументами Ответчика о необходимости сравнения цены на аренду аналогичной недвижимости при определении общего размера штрафных санкций за просрочку.

Определяя сумму ко взысканию, суд принял во внимание расположение построенного объекта и аналогичной недвижимости, их удаленность от общественного транспорта, размер квартиры и планировку. Из представленных Ответчиком материалов следовало, что аренда жилья с похожими характеристиками в месте расположения спорного объекта составляет не более 12 тыс. рублей в месяц. Исходя из данной стоимости, суд рассчитал итоговую сумму ко взысканию в размере 156 тыс. рублей и принял решение о ее взыскании.

Суд отклонил доводы истца, касающиеся снижения неустойки

Суд не принял возражения Истца на заявление об уменьшении неустойки по следующим основаниям:

  1. Истец предъявил суду доказательства того, что стоимость аренды в городе сильно отличается. Аналогичное жилье передавалось в аренду как за 12 тыс. рублей в месяц, так и за 60 тыс. рублей. Суд не принял этот довод, ссылаясь на временное изменение рыночных цен на жилье, связанное с прохождением в городе мирового Чемпионата по футболу.
  2. Истец полагал, что недопустимо уменьшение неустойки больше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ. Суд на это указал, что просрочка передачи квартиры не касается вопроса денег, поэтому нет необходимости учитывать данную ставку. Более того, подобные вопросы были предметом рассмотрения ВС РФ в п. 76 постановления Пленума от 24.03.2016 г. №7.
  3. Истец указал, что Ответчик, получив полную оплату по договору и не передав жилье долевику, тем самым незаконно воспользовался его деньгами в своих целях. Но суд разъяснил, что данный аргумент не принимается, так как Ответчик использовал деньги по прямому назначению – на строительство объекта недвижимости.

Таким образом, иск был удовлетворен в части. Неустойка была значительно снижена судом, позиция суда подкреплялась ссылками на разъяснения ВС РФ.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.