ТРЦ Галерея, Охта Центр, Парк Зарядье. Наиболее эффективное использование земли

Многие из нас искренне полагают, что самым надежным активом была и остается недвижимость, и ее стоимость подвержена изменениям в меньшей мере, чем во всех остальных сферах инвестирования. Из этого следует, что именно недвижимость является идеальным источником пассивного дохода. Люди, которые зарабатывают больше обычного, стараются покупать квартиры или коммерческую недвижимость с целью получения пассивного дохода путем ее последующей сдачи в аренду.

Однако практика показывает, что на самом деле все не так однозначно. Существует такое понятие, как реконцепция недвижимости, которая приводит к повышению или наоборот снижению ее стоимости. Здесь все заключается в эффективности использования.

Примеры проектов

Ниже Вашему вниманию представлено несколько наглядных примеров управления недвижимостью.

1. В качестве первого примера возьмем ТРЦ Галерея. Еще в дореволюционные времена на этом месте была пуговичная фабрика. После революции здесь разместился театр "Просвещение", а по окончанию войны – дом культуры "Железнодорожников". В 90-е годы здесь были построены жилые дома с несколькими офисными помещениями, а также детским садом. В 1996 было принято решение все снести и построить комплекс высокоскоростных магистралей. 

Однако проект был провален и на его месте много лет был просто пустырь. Так продолжалось ровно до 2010 года, когда был открыт ТРЦ Галерея, один из самых крупных комплексов Санкт-Петербурга. Чтобы понять масштаб объекта, можно рассказать о сделке, проведенной в 2012 году. Тогда ТРЦ был продан за 1,1 млрд. долларов по курсу 35 руб. за доллар. В отличие от большинства других подобных объектов здесь аренда платится в валюте, а товарооборот, как минимум на треть выше других аналогичных комплексов города. Сегодня средняя арендная ставка за квадратный метр составляет 25-30 долларов. Нынешние руководители ТРЦ планируют продать его за 1,1-1,2 млрд. долларов в 2019 году, только по сегодняшнему курсу.

2. Бадаевские склады в Санкт-Петербурге были открыты в 1914 году и занимали огромную промышленную территорию. Сегодня ситуация кардинально меняется, и на месте складов планируется выстроить разного рода торговые и офисные площадки (либо рассматривается вариант многоэтажного жилищного строительства). Уже сегодня одно из пятиэтажных зданий было полностью преобразовано в бизнес-центр, рядом с которым реконструирована семиэтажная гостиница с паркингом. 

Здесь вместо старого промышленного здания остались только несущие стены. Внешняя часть была преобразована с помощью керамической плитки, а внутренняя начинка полностью заменена современными инженерными системами. Несмотря на то, что это реконструкция, данные здания выглядят, как новострой.

3. Еще одна ситуация, которая показывает эффективность использования территории и недвижимости – это Охта Центр, расположенный на правом берегу Невы. Несмотря на то, что площадь в свое время была полностью очищена от всех без исключения объектов, на данный момент территория стоит абсолютно пустой.

Здесь планировался грандиозный проект с небоскребом высотой 396 метров, однако некоторые специалисты, а также многие жители города выступили категорически против строительства. В результате проект был полностью отменен еще на стадии проведения подготовительных работ. Сегодня получилось так, так что между пустующим земельным участком находятся с одной стороны квартирные дома еще советской постройки, а с другой – новый современный жилой комплекс со стоимостью квадратного метра в сотни тысяч рублей.

4. В качестве последнего примера возьмем знаменитый московский парк Зарядье. За свою многовековую историю это место много раз меняло свой внешний облик. Здесь было и английское посольство, и царская резиденция, и еврейский квартал, и даже трущобы. В итоге на данной территории была построена самая большая в мире гостиница «Россия». Однако в 1977 году здесь произошел очень крупный пожар с многочисленными жертвами и пострадавшими, который сильно повредил гостиницу. 

В 90-х годах объект перестал приносить прибыль, что вынудило власти Москвы пойти на кардинальные действия, поскольку на тот момент гостиница находилась в государственной собственности. В условиях полного отсутствия инвесторов было принято решение снести объект. А в последующем было принято решение на это месте разместить парковую зону с развлекательным центром, которая находится там на сегодняшний день.

Столичная реновация: новые микрорайоны будут выше и шире?

Годом ранее москвичи могли лицезреть невероятный открыточный облик столицы, над которым работали Рикардо Бофиль, Захи Хадид и другие видные архитекторы. Но, как это зачастую бывает, схема «ожидание-реальность» не совпадает, и новый проект не имеет ничего общего с интересными футуристическими зданиями, срезными крышами небоскребов, офисными башнями-парусниками и другими архитектурными излишествами. Программа реновации больше не содержит упоминаний о вакуумных мусоропроводах в Кузьминках, которые чуть ли, не сами вытягивают отходы из квартир. Больше нет акцентов на новых набережных и искусственных каналах.

На смену пришли картинки довольно таки типичных микрорайонов, которые увеличены ввысь и вширь. Причем эти количественные изменения достигают показателей втрое, а то и вчетверо больше сносимого жилья. Архитектура остается стандартной и знакомой: типичные комплексы формы О и П. Предполагаемая этажность и объемы строительства несколько затмевают детские сады, школы, закрытые от машин дворы, нежилые первые этажи и другие козырные аргументы мэрии в оправдание увеличения высотности до 75-80, а то и 100 м.

Недовольство многих местных жителей активно выражается на площадках для обсуждения – в актовых залах домов культуры, школ и других местах сбора городской управы. Стены лопаются от недовольства и утверждений что самим тесно, мест в дошкольных учреждениях не хватает, парковка становится роскошью и т. д. острота накала эмоций приводила даже к дракам. Достигнута самая настоящая точка кипения гражданской активности.

Чиновники вынуждены выслушивать от недовольных москвичей напоминания о невероятных обещаниях новой качественной жизни, которые сменись риском перенаселения микрорайонов и не решаемыми проблемами с парковочными местами. Не помогают усилия проектировщиков, которые не устают доказывать планы выстроить подземные стоянки. Объяснение увеличения площади сводятся к цифрам: на 7% будет увеличено количество нежилых и общих помещений в пятиэтажках, и на 36% в новых сооружениях. При этом точное количество квартир не называется, что еще больше вносит панику в массы. Граждане не выслушивают аргументы, а воспринимают каждое такое утверждение как прямой риск и подтверждение своих опасений.

Москвичи на встречах апеллируют высказываниями мэра Собянина о планируемой на старте программы высотности от 6 до 14 этажей. Реалии же демонстрируют обратную тенденцию. Так, повод усомниться в заверениях проектировщиков подкрепляется выстроенной в бутырском районе 40-этажкой и еще большим гигантом в 72 этажа – высоткой в Покровском-Стрешнево. Участников программы реновации не радуют перспективы проживания среди небоскребов в 255 м, как в описанном случае.

Еще одним поводом для оживленной дискуссии послужило нескрываемое стремление чиновников и проектировщиков хотя бы частично окупить затраты путем «распила» здания напополам, а также выставления отдельных квартир на продажу. Коммерческое жилье служит единственным способом окупить социальную программу застройки, но не может не вызывать разнообразные опасения у местных жителей.

Несмотря на всю остроту проблемы, относительно внятные объяснения причин, почему вместо пятиэтажек будут выстраивать гораздо более высокие дома, прозвучали только к концу прошлого года. Вице-мэр Марат Хуснуллин озвучил стремление властей максимально быстро переселить граждан в новое жилье. Вне камер чиновник заверил о нежелании переуплотнять Москву, в том числе отдельные микрорайоны. Чиновник акцентировал внимание на невыгодности высоток для бюджета города, поскольку на дополнительные лифты, усиление фундамента, технический этажи и насосы требуется существенное вливание средств.

Однозначно утверждать, удалось ли мэрии переубедить горожан в целесообразности проекта реновации, сложно. Для того, чтоб донести позиции, прилагаются существенные усилия. Однако их, видимо, недостаточно, поскольку кипения и дискуссии продолжаются. Так, негативная реакция общественности в Покровском-Стрешнево на решение о строительстве 85-метровых домов вместо упомянутых на обсуждении 75-метровых зданий, спровоцировала отказ властей от планов по 72-этажному дому. 

Недавние слушания в Хорошово-Мневниках послужили поводом утверждать о согнанных массовках. Тем не менее, власти отреагировали и заменили на проекте 36-этажный дом парком. Следующая волна реновации объемного проектирования продемонстрирует, какие именно и сколько домов буду строиться в жилых кварталах. Соответствующее решение будет утверждено Фондом реновации.