Все дорожает. Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году?

Россия по итогам года вошла в топ стран по росту цен на жилье. Хоть где-то мы в топе! В Санкт-Петербурге еще год назад стоимость кв. метра на первичном рынке составляла около 130 000 – 140 000 рублей за кв. м. Сейчас цены доходят до 170 000 рублей за кв. м. Рост порядка 30%! Так что происходит с ценами на недвижимость, и какие факторы будут влиять на их образование в будущем?

На Ютуб огромное количество роликов записано на эту тему. Спикеры в своих видео говорят о росте цен на недвижимость, но обычно они подразумевают жилье. Коммерческая недвижимость подчиняется другим законам. Почему так происходит? Жилые объекты в первую очередь является защитным активом. К примеру, арендные ставки на квартиры в последнее время не растут. При этом цены на недвижимость увеличиваются. Коммерция предназначена для заработка. Поэтому в этом сегменте мы все-таки рано или поздно увидим рост арендных ставок. Это поможет понять, что рост цен на недвижимость не такой значительный.

В первую очередь посмотрим на график со средней стоимостью жилья в мире. За базу взят 2000 год. Как видно, цены на жилье все время растут. Исключением был 2008 год! 

Если выделить страны с максимальным удорожанием недвижимости, то на первое месте находится Турция. Там подорожание прошло, в среднем, на 13%. Россия входит в ТОП 10. У нас средний рост составляет порядка 5%. Также есть немногочисленная группа стран, в которых цена на недвижимость в прошлом году снизились. К ним относятся Венгрия, Япония, ОАЭ и т. д.

Итак, рост наблюдается везде. Но что происходит с арендной ставкой? В большинстве государств рост цен существенно опережает ее. Что это значит простым языком? Например, для нашей страны средняя норма доходности для квартиры составляет 5% в год. То есть при покупке жилища мы окупим его за 20 лет! РФ находится в пятерке мировых стран, наращивающих разрыв между ценами на жилье и арендной ставкой.

Сейчас цены на недвижимость существенно выросли и становятся неподъемными для населения. Если говорить о России, то здесь есть два рынка:

Из-за быстрого роста цен на жилье в Европе в последние годы перестала существовать корреляция между конечной ценой жилья и арендными ставками. 

Графики наглядно показывают, что единственным вариантом сохранения денег является вложение в недвижимость. Но если посмотреть на общий рост цен на первичном/вторичном рынках, а также на индекс потребительских цен, то жилье остается консервативным инструментов для сохранения накоплений. Суть в том, что этот метод инвестирования не покрывает общий рост цен. Данные получены в нашей стране, в их основу заложены исследования Росстата.

Цены на жилье постоянно повышаются, но еще сильней они растут на иные товары. Последние входят в себестоимость строительства. Если мы посмотрим на мировую норму прибыли за последние несколько веков, то увидим ее постепенное снижение. Да, кто-то посчитает странным учет норм прибыли 19-го века, когда она была 40%. Но тогда существовали другие риски. Сейчас компании с каждым годом становятся больше. От этого норма прибыли в Европе пока ниже, чем у нас.

У строительных компаний норма прибыли постепенно неизбежно снижается. Какой выход есть из ситуации? Для сохранения доходности нужно неуклонно увеличивать объемы строительства. Есть прогноз по вводу жилья до 2025 года с двумя сценариями роста:

В обоих случаях нас ждет рост объемов ввода жилья. То есть количество вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости в среднесрочной перспективе будет только увеличиваться. На карте урбанизации мира большая часть людей живет в крупных городах. Единственные отстающие по этому показателю страны расположены в Африке. Если в 90-м году около 20% от населения планеты жило в больших городах, то к 2100 году наша популяция вырастет в 2 раза. При этом уровень урбанизации повысится в 4 раза – до 80%.

Если взглянуть на карту, то кажется, что в РФ урбанизация закончена. Но именно сейчас у нас начинается переток населения из проблемных регионов в более успешные. На сегодня население нашей страны составляет около 143 млн. человек. 

Есть разные прогнозы по изменению населения к 2100 году. Но медиана наглядно показывает, что демография у нас будет ухудшаться.

На следующем слайде (он также собран по данным Росстата) видно, что только 3% российских семей могут позволить купить себе квартиру. За 10 лет (с 2008 по 2018 гг.) в нашей стране ничего в этом плане не поменялось.

Видно, что рост цен на недвижимость – это общемировой тренд. Мы в данном случае не можем быть исключением и идти по своей траектории. Но с другой стороны при таком существенном скачке цен на недвижимость можно провести параллель с наглядным примером из прошлого.

В 2008 году в нашей стране все росло. Люди покупали объекты недвижимости для дальнейшей перепродажи. Можно было заработать абсолютно на всем. В то время активно росло загородное строительство и многие покупали земли сельхоз. назначения, чтобы в дальнейшем перевести их в другую категорию или изменить вид разрешенного использования под ДНП. Конечная цель оставалась простой – строительство жилых домов.

На пике 2008 года было набрано огромное количество участков. Люди брали их даже на удалении 100 – 150 км от города и надеялись, что эта земля также будет востребована в будущем. Но случился всем известный кризис, который обрушил рынок загородного жилья. На нем ничего не происходило последние 12 лет. Рынок колебался у той отметки, на которой он закончил развитие в 2008 году.

В «10-х» годах появился тренд на строительство торговых центров и би-боксов. Инициаторы проектов скупали буквально все. Любое пятно под застройку, бизнес-центр или складское помещение при условии расположения в центральной части города также перепрофилировалось под торговые центры. Но прошло какое-то время, и эта тема перестала быть актуальной. Сегодня застройщики скупают любые пятна. Они готовы проводить редевелопмент, строить в центре. Цены позволяют реализовать проект любой сложности. Кажется, что сейчас это направление стало максимально актуальным.

Практика показывает, что в период максимального хайпа до конца цикла остается немного времени. 3 – 4 года и ситуация должна начать меняться в сторону уменьшения количества вводимого жилья, а также изменения структуры. Если сейчас возводится массовое жилье, то в будущем будут возводиться объекты по индивидуальным проектам.