Как из-за займодателя человек чуть не потеряла квартиру

Покупка жилья в кредит — популярный способ обзавестись собственным углом. Оформление займа на недвижимость влечет за собой возникновение ряда обязанностей:

• по передаче объекта в залог организации, предоставившей финансирование;
• по ежемесячному погашению долга и процентов по нему в установленные договором сроки,
• по выплате пени за просрочку платежей и т.д.

Если займ погашается с нарушением сроков или в течение определенного периода платежи не поступают, займодатель вправе обратить взыскание на заложенный объект.

В некоторых случаях, пользуясь наличием небольшой просрочки по кредиту, займодатели поступают недобросовестно и обращаются в суд, чтобы получить возможность продать заложенное имущество на торгах. Заемщик может даже не знать, что его квартира готовится к продаже. На недопустимость такой ситуации указал Верховный суд РФ в своем определении от 12 декабря 2017 года.

Этапы рассмотрения спора

Две гражданки К. и Д. весной 2010 года обратились в целях получения займа на покупку однокомнатной квартиры в агентство, специализирующееся на таких сделках. Агентство заключило с ними договор, согласно которому был выдан займ в сумме 735 тыс. руб. на 20 лет, ставка по займу составила 10,31% в год. На квартиру было наложено обременение в виде залога в пользу Агентства.

Через 4 года Агентство подало иск к созаемщикам, в котором было указано на наличие у граждан долга перед организацией в сумме 718 тыс. руб. В иске было заявлено также требование о взыскании процентов за использование чужих финансовых средств и о предоставлении права реализации квартиры должника с торгов. Истец просил установить начальную цену реализации объекта в сумме 928 тыс. руб.

Все указанные требования Агентства были признаны судом 1-ой инстанции правомерными. Судебный акт был принят в заочном порядке. Как только он вступил в силу, суд подготовил исполнительный лист, который был направлен судебным приставам. В июне 2015 года пристав наложил на квартиру арест и организовал публичные торги по ее продаже. В торгах победила гражданка Ф. с ценой предложения, равной 1,2 млн. руб., о чем с ней 28 сентября 2015 г. был заключен договор.

Владелица квартиры К. в начале ноября 2015 г. написала заявление в суд 1-ой инстанции об отмене заочного решения. В иске было указано о том, что ее не уведомили в установленном порядке о поданном в ее адрес иске, судебный акт, вынесенный без ее участия, также не был ею получен, сведения о торгах были размещены в сети Интернет с нарушением прописанных в законе сроков, в газете информация не была напечатана. О наличии притязаний на квартиру она узнала только в момент проведения исполнительных действий судебными приставами. Ее просьба была удовлетворена, и производство по делу началось вновь. В результате повторного рассмотрения суд 1-ой инстанции пришел к выводу об отсутствии причин для расторжения кредитного договора и последующей продажи жилья с торгов.

Судья указал, что у созаемщиков отсутствовал долг по оплате займа, нарушений в сроке его погашения также не было, в связи с чем не было оснований для принятия решения о продажи квартиры на торгах. Владелица квартиры К. не переставала вносить платежи за пользование займом даже после того, как был подан иск и принято оспариваемое решение. Суд указал на недобросовестность действий со стороны Агентства, так как у него имелись сведения о своевременном погашении долга заемщиками и об отсутствии у них недоимки на дату вынесения заочного решения. Также суд обратил внимание на тот факт, что продажная стоимость квартиры была установлена по отчету, подготовленному за 5 лет до даты проведения торгов, а именно в апреле 2010 года. Назначенная судом экспертиза показала, что объект стоил в 1,5 раза больше, чем было указано в данном отчете.

В ходе судебных разбирательств победительница торгов подала встречный иск. Ее требование было обращено к региональному управлению Росимущества о взыскании внесенных в качестве выкупа денежных средств за проданный объект. Иск был признан судом правомерным и удовлетворен.

Агентство обратилось в апелляцию с жалобой на принятое первой инстанцией решение. В результате ее рассмотрения 24 января 2017 г. судебный акт в части признания иска гражданки К. и встречного иска гражданки Ф. был отменен. Возражая против данного решения, гражданка К. подала жалобу в кассацию, указав, что суд существенно нарушил правовые нормы, в том числе и нормы ГПК РФ.

Жалоба поступила на рассмотрение судебной коллегии ВС РФ 10 ноября 2017 г., которая выявила нарушения различных правовых норм, повлиявших на исход дела. Жалоба была признана правомерной, и дело было передано на повторное рассмотрение в апелляцию.

Что может стать причиной для признания публичных торгов недействительными

Апелляционный суд полагал, что нельзя признать недействительными торги, если они прошли без нарушений. Кроме того, на момент принятия оспариваемого судебного акта пристав завершил свое производство. При таких обстоятельствах, полагал суд, можно было лишь обеспечить поворот судебного акта по требованиям ст. 443 ГПК РФ.

Но кассация опровергла данный вывод на основании следующих рассуждений.

Правила проведения торгов зафиксированы в статьях 447 — 449.1 ГК РФ. В редакции кодекса, действовавшей до 01.06.2015 г., было указано, что публичными торгами признаются торги, которые организуются для приведения в исполнение судебных актов и другой исполнительной документации. В данных статьях закреплено право присутствия на торгах должников, лиц, взыскивающих денежные суммы, и тех, кто обладает правами на реализуемые объекты.

Признать прошедшие торги недействительными можно по следующим причинам (ст. 449 ГК РФ):

• участник был неправомерно удален с торгов;
• безосновательно не была принята самая высокая продажная цена;
• торги состоялись ранее срока, указанного в извещении;
• имели место нарушения, которые привели к неправильному определению цены продажи имущества;
• иные нарушения.

Данный перечень может быть расширен. Об этом говорится в постановлении Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2005 г. и Обзоре судебной практики ВС РФ за 2016 год № 2. В частности, к иным основаниям могут быть отнесены следующие:

• опубликование сведений о проведении торгов в не предназначенном для этого печатном издании;
• несоблюдение интервала времени между датой размещения информации в СМИ и датой проведения торгов;
• несообщение в объявлении о планируемых торгах всей необходимой по закону информации (не указано время или дата проведения аукциона, сведения об имеющихся на имуществе обременениях и т. п.);
• продолжение торгов при наличии у организатора данных от судебного пристава о необходимости прекращения взыскания в отношении продаваемого объекта.

Во всех указанных случаях допущенное нарушение должно серьезно влиять на исход торгов, в том числе на права и интересы истца.

Если по иску заинтересованного в деле лица итоги публичных торгов будут отменены, то и сделка, заключенная в результате их проведения, становится недействительной. В таком случае возникают последствия, указанные в ст. 167 ГК РФ, а именно:

• сделка становится недействительной с самого момента ее совершения;
• участники сделки обязаны вернуть все, что ими было получено, а если такой возможности нет — возместить стоимость полученного.

Какие нарушения допустил суд апелляционной инстанции

В рассматриваемом деле никто не требовал признать незаконным постановление о возбуждении исполнительного производства. Указанное, по мнению коллегии, не могло служить причиной для отказа в иске гражданке К. Суд обязан был самостоятельно оценить законность принятых приставом мер. Также не может являться причиной для отказа в иске тот факт, что торги были проведены без нарушений.

Апелляция, проигнорировала заявление истца о том, что она не смогла реализовать свое право на участие в торгах и оспорить оценку начальной цены имущества. При этом судьями второй инстанции было указано, что истица имела возможность обратиться к суду с просьбой изменить способ исполнения судебного акта в отношении изменения начальной цены квартиры, подлежащей продаже. Кассация не поддержала данную позицию, так как суд не учел то обстоятельство, что гражданка К. не была уведомлена ни о состоявшемся решении суда, ни о начале исполнительного производства и проведении торгов. Следовательно, гражданка К. по объективным причинам не смогла применить ни одно правомочие, предоставленное ей соответствующими законами.

Гражданско-процессуальное законодательство строится на принципе состязательности сторон и наличия у них равных прав. Лицо, имеющее непосредственное отношение к спору, может вступить в процесс на любом этапе в целях защиты своих интересов.

Апелляционная инстанция, удовлетворяя жалобу Агентства, не указала, в чем выразилось нарушение его прав. Суд никак не отреагировал на прописанные в решении суда 1-ой инстанции обстоятельства, согласно которым у гражданки К. не имелось перед Агентством задолженности по выплате займа. Также были проигнорированы выводы о недобросовестном поведении Агентства. На данный случай в ГК РФ имеется норма, согласно которой суд, установив подобное поведение, обязан отказать такому лицу в защите. Данное требование закона также не было учтено апелляционной инстанцией.

В связи с указанным дело было направлено на повторное рассмотрение в тот же суд, который принял оспариваемый акт.

Таким образом, при покупке жилья за счет заемных средств важно соблюдать условия заключенного договора. Если так случилось, что жилье «ушло с молотка» без ведома его владельца, то нужно отстаивать свои права до последнего.