По мере изменения строительных технологий, изменений в приоритетах дизайна и стилистики, условия планировки квартир постепенно совершенствуются и эволюционируют. При прослеживании особенностей квартир советской эпохи от шестидесятых годов прошлого века до современного жилья в России, можно заметить разницу по многим критериям.
В предлагаемом обзоре рассматривается, какой путь пройден дизайнерами и строителями в вопросах планировки жилья, с учетом оценки текущих тенденций и направлений последующего развития.
Основные принципы планировки в хрущевскую эпоху
Характерные изменения в планировке жилья произошли в шестидесятые годы прошлого века. Это вызвано изменениями строительных технологий. Прежде дома строили из каменных материалов, что позволяло архитекторам не ограничивать размеры комнат, принимая решения для максимального удобства жильцов.
С началом применения блочных методов строительства, выбор планировочных решений стали диктовать стандарты сборных элементов. В стандартной двухкомнатной хрущевке жильцам приходилось довольствоваться небольшим коридором, совмещенным санузлом, минимальной по габаритам кухней (об этом помещении подробнее пойдет речь далее).
Гостиную часто делали проходной, что даже при большой площади сводило к минимуму удобство использования этой комнаты.
Состав бытовой техники в то время был ограничен, поэтому строительные нормы предусматривали минимальные площади для увеличения темпов строительства.
Посредством массового производства железобетонных блоков государство смогло решить проблему дешевого и быстровозводимого жилья. Но такой прогресс был достигнут за счет комфорта граждан.
Брежневские времена
По мере роста благосостояния людей и улучшения экономической ситуации в стране, постепенно изменялся подход к планировке квартир в СССР. С 70-х годов, во времена Брежнева, начали реализовывать проекты жилья повышенного уровня комфорта, включающие лифты и мусоропроводы в домах.
Высота потолков в новом жилье увеличилась до 2,9 м, появились решения с пятью жилыми комнатами, площадь которых также стала побольше, раздельный санузел.
Кроме проектировочных особенностей, в лучшую сторону изменились условия по звукоизоляции квартир. Но эффективность термоизоляции оставалась недостаточной, ввиду ограничений по толщине производимых железобетонных панелей.
Поскольку большая часть стен в тех квартирах являлась несущей, возможности перепланировки были крайне затруднены.
Как изменилась ситуация в девяностых?
В девяностые годы проектировщики начали постепенно отходить от прежних ограничений в планировке жилплощади. Гостиные и лоджии стали просторнее, потолки – выше.
Но перегибы все равно сохранились. Учитывая повышенный спрос, разработчики не всегда принимали эффективные проектные решения. Планировка квартиры конца двадцатого века нередко включала протяженный коридор, неудобно расположенную ванную, неудачную компоновку жилых помещений, когда одно соседствовало с входной дверью, а другое примыкало к санузлу или кухне.
О планировке кухни – история изменений
Особенный интерес представляют особенности планировки кухни. В новостройках шестидесятых годов двадцатого века это было крохотное помещение площадью от 6 до 7 квадратных метров. Функционал этой комнаты ограничивался исключительно приготовлением пищи, поскольку места для комфортного размещения членов семьи за трапезой оказывалось явно недостаточно. Для этой цели чаще всего приходилось выделять гостиную.
Со временем ситуация несколько изменилась. Площадь кухни в проектах квартир восьмидесятых годов увеличили до 8 – 10 квадратов. Это существенно расширило возможности по комплектации мебелью, бытовой техникой, доступному функционалу помещения. С учетом внесенных изменений, появилась возможность установки следующих предметов:
- компактного обеденного стола;
- холодильника;
- стенки для хранения инвентаря и посуды.
Поскольку пространства для большой семьи в такой кухне все равно было недостаточно, популярностью пользовались угловые диванчики для размещения обедающих. Но это помещение уже перестало служить исключительно функциональной цели – готовке, превратившись в место для общения, обсуждения планов в процессе приема пищи.
Позже в малогабаритных однушках стали объединять гостиную с кухней, чтобы организовать единое жилое пространство для приготовления, приема пищи и остальных занятий. Нельзя сказать, что эта идея очень удобна, но, при должным образом устроенной вентиляции и разумных приемах зонирования, такой подход оправдан для рационального планирования условий проживания в небольших квартирах.
В современных новостройках кухни делают не менее 10 квадратов, и это требование по площади покупатели обычно указывают в качестве определяющего при поиске жилья. А в некоторых случаях размеры помещения даже избыточны, учитывая условия использования, даже при размещении всей необходимой мебели и бытовой техники.
Современные принципы планировки квартир
В современной планировке главенствует принцип максимального комфорта для жильцов. Многие застройщики перед принятием решения о площади и расположении комнат проводят опрос жильцов. Это позволяет сформулировать условия, при которых жить в квартире должно быть более комфортно.
Часто следуют таким стандартам при определении площади жилья, в зависимости от количества комнат (в квадратных метрах):
- однокомнатных – от 45 до 50;
- двухкомнатных – от 70 до 80;
- трехкомнатных – от 85 до 100.
При этом жилье должно предусматривать просторную прихожую для организации гардеробной, вместительных шкафов для одежды и обуви. Жилые комнаты удобно «разводят». Санузел проектируют исключительно раздельным, а площадь ванной рассчитывают, исходя из расстановки функциональной бытовой техники.
Свободная планировка
Еще одно новшество, которое активно применяют современные застройщики – свободная планировка. При таком подходе квартиру в новостройке сдают владельцу без установки простенков, формирующих комнаты.
В жилье сохраняются несущие конструкции здания, подвод энергокоммуникаций (электроэнергии, газа, канализации и водопровода). Остальное распределение комнат жилец может сделать самостоятельно или согласовать с застройщиком проведение индивидуальной планировки, с учетом собственных пожеланий и возможностей определенного строительного объекта, в рамках норм действующих строительных правил.
Вот несколько интересных идей, которые можно реализовать в современном жилье:
- устроить индивидуальный санузел и гардеробную для спальни, которую можно использовать и в качестве кабинета; в этом случае родители могут не мешать другим членам семьи, собираясь на работу для проведения гигиенических процедур и выбора одежды без риска разбудить остальных домочадцев;
- сделать туалет или ванную комнату сквозными для удобства доступа из разных помещений;
- разнести спальни в разные части квартиры, что особенно удобно, если дети проживают совместно с родителями;
- расположить кухню в нише в проходной зоне; этот вариант подходит для людей, которые готовят дома не часто; при такой планировке площади помещения достаточно для размещения посудных шкафов, плиты, посудомоечной машины и другой бытовой техники;
- запланировать отдельную прачечную, в том числе совмещенную с гардеробной, чтобы стиральная машинка не занимала место в кухне или ванной комнате; здесь же можно устроить кладовую, другие функциональные зоны.
Профессиональные дизайнеры могут предложить и другие варианты. Это тем более важно, что проекты современных квартир предоставляют удобные возможности для творческого подхода при выборе планировки.
Главное – обратиться к специалистам должной квалификации, которые помогут создать жилье вашей мечты.
Этот экскурс в историю планировки квартир в СССР, а затем и в России, поможет по достоинству оценить возможности, предлагаемые современными застройщиками, лучше понять тенденции развития планировочных решений при строительстве жилых объектов.
А если сделать краткий вывод о том, чего ожидать в будущем, то можно отметить, что наша страна следует общемировым направлениям развития. Первоочередную роль играет не сколько размер жилплощади, как функциональные возможности по использованию помещений. И чем больше комнат в проекте, тем удобнее для пользователя, поскольку возрастает вариативность перепланировки объекта для максимального комфорта жильцов.
Вопрос-ответ
Вопрос: Как учитывается перепланировка в квартире при оценке?"
Ответ: Покупателю квартиры необходимо серьезно отнестись к вопросу приобретения квартиры с глобальными изменениями по отношению к ее первоначальному состоянию при ипотечном кредитовании. Каждый Банк предъявляет свои требования к перепланировке. Если один Банк согласился выдать вам кредит, не факт, что самый крупный Банк согласится с решением коллеги.
Необходимо помнить, что существуют такие изменения в квартире, которые невозможно узаконить:
- отсутствие жилой площади в квартире: собственник сделал из квартиры – студию, снеся все межкомнатные перегородки;
- увеличена площадь санузла или кухни за счет жилой площади;
- снесен проем в несущей конструкции (стене).
- использование балкона, лоджии, веранды или эркера не по назначению.
Оценочная компания всегда отражает факт перепланировки. Это связано с тем, что сотрудники Банка также выходят на объект и при расхождении данных в Отчете с фактическим состоянием квартиры исключают компанию из списка партнеров Банка.
Каким образом можно обнаружить факт несоответствия? Необходимо сравнить схему, приведенную в самом «свежем» Кадастровом паспорте на квартире, с текущей планировкой объекта. Снос встроенного шкафчика, перенос двери или расширение проема – все это является изменением первоначального состояния квартиры и требует дальнейшей регистрации.
Каким образом перепланировка учитывается в Отчет об оценке? Рассматриваются 2 сценария действия будущего собственника:
- Приведение квартиры в первоначальное состояние – вернуть «все как было»;
- Узаконивание данной перепланировки.
При этом оценочная компания рассчитывает трудозатраты по каждому приведенному варианту:
- Строительная компания предоставляет смету на приведение объекта в первоначальное состояние;
- Юридическая компания, специализирующаяся на согласовании перепланировок, определяет трудозатраты на все этапы работ.
В связи с тем, что Банк при неблагоприятной ситуации может стать собственником объекта, он будет вынужден его продавать. Именно для этого вводится дополнительная страховка и определяются затраты именно сторонних организаций, а не лично покупателя.
