Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Реорганизация и преобразование юрлица — дело обычное. Однако в некоторых случаях правопреемника ждут необычные сюрпризы. Например, он может получить в собственность недвижимость, которая согласно регистрации в госорганах, принадлежит другому лицу.

Разберемся, как исправить такую нетривиальную ситуацию на примере решения московского АС за 2018 г. Изучение материала подскажет, как избежать подобных неприятностей с имуществом.

Рассматривалось заявление от общества с ограниченной ответственностью, с юридическим адресом в московской области. Эта организация, «Масштаб-Сервис», обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на нежилую недвижимость. Оспариваемое здание располагалось в столичном образовании Коммунарка и было одноэтажным магазином. Ответчиком в иске значился Департамент имущества Москвы.

Судебное разбирательство: предыстория

В связи с Перестройкой в 90-х годах 20-го века шло активное преобразование структуры совхозов и колхозов. В этот период разрабатывались и действовали документы, устанавливающие правила и порядок указанной реорганизации. Существовали и применялись на практике документы, которые обязывали коллективные и советские хозяйства пройти перерегистрацию. Нормативами определялся также порядок приватизации на сельхозпредприятиях, на балансе которых находилось немало имущества, и недвижимости, в том числе. Эти объекты поступали на баланс хозяйств в течение десятилетий, законы же на момент оприходования имущества были различными.

В этот период колхоз «Коммунарка» становится акционерным обществом, эта реорганизация происходит в 1993 году в соответствии с действующими в то время законами. В этом хозяйстве находился магазин, построенный еще в далеком 1967 году на деньги колхозников. Такое нежилое строение подлежало в 1993 году приватизации, однако этого не произошло. Дело в том, что при возведении магазина никто не оформил разрешения на строительство, что для 1967 года нельзя назвать крайне необычной ситуацией. Отсутствовали также и проектные документы на объект.

Позднее, в 2011 году, Совет Федерации ФС РФ меняет границы Москвы. «Коммунарка», а также и одноэтажное строение магазина, «перемещаются» по этой причине в столицу.

Ответчиком по делу являлся столичный Департамент имущества. Чтобы понять, почему это произошло, стоит учесть, что в 2013 году этот департамент как раз и отвечал за работу с недвижимым имуществом города.

В этот же период времени «Масштаб-Сервис» становится правопреемником «Коммунарки», и одновременно — собственником здания магазина. С одной стороны, это так, с другой — строение не введено в эксплуатацию, не приватизировано, на него нет документации.

Особенности регистрации права собственности

Когда оспаривается собственность на строение, есть все основания обратиться в суд. Конечно же, такой подход поможет потенциальному правообладателю только в случае, если у него есть веские основания считать объект собственности своим.

В связи с рассматриваемой ситуацией интересно изучить разъяснение, данное ВС и ВАС РФ, N 10/22 (далее по тексту – Постановление высших судов).

Согласно этого документа, право на недвижимость в такой ситуации оспаривается в суде. То есть, нужно идти в суд, когда собственность зарегистрирована на одно лицо, но другое лицо при этом уверено, что именно оно владеет оспариваемой недвижимостью.

Обращение в суд

Разрешить спор в описываемом случае можно лишь через обращение в суд. Так как именно решение суда станет основанием для изменения информации в ЕГРП.

В России собственниками недвижимости являются:

Стоит учесть, что граждане и юрлица становятся владельцами государственного имущества при проведении приватизации.

В связи с обсуждаемым вопросом полезно понимать, как действующий ГК определяет, порядок приобретения права на новую вещь. Если лицо, соблюдая законы, создало вещь, согласно кодекса, оно получает на нее права.

Наряду с этим недвижимость становится собственностью только после госрегистрации. В ситуации, когда определяется владелец незавершенного строительства, право на имущество признается лишь судом.

Согласно упомянутого Постановления высших судов, истец выиграет дело, если докажет, что у него возникли права на оспариваемую недвижимость.

Здесь полезно учесть, что целью регистрации имущественных прав, согласно указаний Пленума ВС РФ (Постановление No 25), является упорядочение сделок. При этом госрегистрация на объект – необязательное условие при отнесении его к недвижимому имуществу.

Учитывая изложенное, Обществу, которое хотело доказать право собственности на строение, пришлось подать иск.

Регистрация прав на самовольные строения: старый и новый порядок

При возведении оспариваемого объекта действовали законы РСФСР. Так, документ N 443-1 регулировал в то время обращение с недвижимостью в стране. Закон разрешал хозяйствам владеть и распоряжаться имуществом, полученным от своих участников. Также не запрещалось распоряжаться объектами, приобретенными в процессе деятельности.

Стоит учесть, до 1995 года самовольными признавались только жилые постройки. То есть, если граждане построили дом без разрешения, он признавался самовольной постройкой. Что касается нежилых объектов, такое понятие к ним не применялось, поэтому признать нежилое строение самовольным или незаконным было нельзя.

Сложилась необычная ситуация. Оказалось, что до 1995 года, отнести обсуждаемый объект к незаконным или самовольным постройкам нельзя. Однако право собственности на объекты, возведенные до 1995 года, может быть подтверждено даже при отсутствии госрегистрации.

В 1995 году появилась и начала действовать первая часть ГК РФ. В этом документе содержались другие, привычные сегодня, нормы о самовольных постройках. Правда, положения этой части ГК касаются правоотношений, возникших после вступления документа в силу. Поэтому, если учесть год возведения здания, становится очевидным, что к этому строению нельзя применить нормы нового кодекса.

Учитывая изложенное, суд при принятии решения опирался на правила, отраженные в старом ГК, так как именно этот документ действовал до 1995 года.

Положения статьи 109 старого кодекса определяет возможность сноса незаконных жилых домов. Однако для нежилых зданий — в документе такая норма отсутствует.

В то время также действовал документ от 1940 года. Речь идет о Постановление СНК N 390, где были перечислены меры борьбы с постройками, возведенными незаконно.

Пунктом 6 этого Постановления вменялось остановка строительства, в случае если оно велось без соответствующего разрешения.  При этом разрешение всегда выдавалось обязательно в письменном виде. Дополнительно застройщику предписывалось снести построенное.

При невыполнении этого требования, постройку сносили коммунальщики, которым в процессе содействовала милиция.

Таким образом, для сноса незаконной постройки требовались наличие следующих условий:

В рассматриваемом деле отсутствовали доказательства, что хозяйству или подрядчику направлялись какие-либо требования об остановке строительства.

Существен также тот факт, что действие указанного Постановления СНК совсем не затрагивает оспариваемый объект. Дело в том, что документ описывает действия государственных структур только в части строительства в городах и поселках. Магазин же возведен в сельском поселении, поэтому это строение не подпадает под действие нормативного акта.

Право на объект: доказательства

В период реорганизации хозяйств одновременно проходила приватизация угодий. По этой причине на участок земли, который находится под магазином, в 1991 году выдан акт на право использования. Этот факт стал документальным подтверждением, что истец является собственником земли под магазином.

Суд также учел материалы судебного дела N А41-9398/11. В этих материалах указано, что АО не имело возможности приемки здания в порядке, предусмотренном правилами, утвержденными СовМином СССР. Действие этих правил распространялось только на объекты, которые были построены за счет централизованных капиталовложений.

Колхоз же таких капиталовложений не получал — хозяйство построило магазин на собственные деньги. Важно также для понимания вопроса, что правила, действующие в период возведения, не позволяли сдать здание в эксплуатацию. Еще полезно учесть, что Истец не имел возможности применить градостроительные правила к спорному зданию.

По делу проводилась судебная экспертиза, которая установила следующее. Объект находится в Москве и является нежилым. Площадь здания составляет 124,9 кв.м. Объект возведен с учетом санитарно-эпидемиологических и противопожарных требований. В основном строение соответствует описанию, которое имеется в плане приватизации АО.

Цель иска — подтверждение собственности на нежилой объект и внесение новых сведений в Госреестр. Судом установлено, что право на имущество возникло у колхоза в момент проведения реорганизации. В процессе рассмотрения дела реорганизации не оспаривалась и не признавалась незаконной. В результате, решением суда, требования Общества удовлетворены.

Стоит помнить про важность своевременной регистрации вещных прав. Данные о любых строениях должны отражаться в ЕГРН, такой подход к делу исключит споры об имуществе в дальнейшем.

Вопрос-ответ