Сделка с коммерческой недвижимостью привела к убытку

Объекты недвижимости являются наиболее консервативным инструментом для инвестирования. При этом они считаются очень капиталоемкими. Поэтому, прежде чем инвестировать в них свои средства, необходимо просчитать всю финансовую модель. Если же нет четкого понимания того, что будет в дальнейшем, то лучше не начинать такие проекты. Это особенно актуально сейчас, так как в последнее время тренды в объектах недвижимости стремительно ускоряются. 

Если раньше можно было построить объект и 20 лет ничего с ним не делать, то сейчас цикл составляет всего лишь 5-7 лет. Это значит, что через короткий срок необходимо будет провести реконцепцию.

Дмитрий Соломников - оценщик «1Капиталь» решил поделиться со своей аудиторией поучительной историей, связанной с инвестициями в недвижимость. Эта история о том, как люди захотели построить бизнес-центр, создав тем самым арендный доходный бизнес в небольшой северном городе. В результате на выходе доходность этого бизнеса получилась ниже, чем по банковскому вкладу.

Эта история берет свое начало 6-7 лет назад, когда в России были совершенно другие условия. Ситуация на рынках была более или менее стабильной. Инициаторы проекта нашли довольно интересный город на севере России, в котором наблюдался дефицит на рынке офисной недвижимости. Они решили, что так как у них есть опыт строительства, то можно построить бизнес-центр. К тому же, высококлассных бизнес-центров в этом городе пока еще не было. 

К слову, важно учитывать, что в каждом регионе существует своя специфика. Именно поэтому в данном случае инициаторы привлекли партнера, который помогал им со строительством этого объекта. 

Но строился этот бизнес-центр как под себя, то есть один раз и на всю жизнь. И это ключевой минус. Необходимо понимать, за сколько этот объект, которые еще даже не построен, реально может быть продан на рынке. Также стоит выяснить, за сколько этот объект может быть сдан, и какая у него может быть доходность. Потому что в данном случае инициаторы построили объект как для себя и в чем-то присутствовали "излишки". 

На первом этапе инициаторы проекта просто провели анализ: офисных помещений довольно мало, бизнес-центров подобного класса нет, а это значит, что их объект будет уникальным. Однако они не подумали о том, почему же такая идея не пришла никому до них и почему никто не построил подобный объект в городе. Ведь может оказаться так, что он будет просто невостребованным на рынке.

В результате началась стройка и сам объект был возведен достаточно быстро. Проблемы начались уже после завершения строительных работ. Так вложить средства в создание нового объекта – это куда легче, чем затем заработать с него и получать стабильный доход. В данном случае, когда бизнес-центр был построен, случилось так, что партнер умер и спрашивать было не с кого. А вопросы стали появляться сразу же после завершения стройки. На этот проект было потрачено 300 миллионов рублей, а продать его в то время можно было максимум за 230-240 миллионов. Сейчас по прошествии времени цифры еще ниже и этот объект стоит около 200 миллионов рублей.

Если рассматривать объект в качестве рентного дохода, то он также является не очень привлекательным. Так как здание было возведено в северном городе. Это означает, что необходимо поддерживать тепло в нем всегда, независимо от того, есть там арендаторы или нет. Учитывая высокие затраты на обогрев, а также то, что в этом помещении проводится уборка, в нем работают управляющие, подбираются арендаторы и так далее, то все это съедает всю доходность и по факту прибыльность этого объекта, на который было затрачено 300 миллионов рублей, составляет всего лишь 1-2% в год.

Данный бизнес-центр находится в небольшом северном городе, а не в Москве или в Санкт-Петербурге. На сегодня многие владельцы недвижимости пришли к тому, что необходимо проводить анализ своего бизнеса для определения наиболее эффективного использования. Замечено, что некоторые объекты не всегда могут приносить максимум своим владельцам. И в результате необходимо произвести реконцепцию подобных объектов. 

Например, сейчас большой популярностью пользуются коворкинги. И если бы данный объект был расположен хотя бы в городе миллионнике, можно было бы переформатировать его под функцию коворкинг и таким образом повысить доходность. Но именно этот объект находится не там, где ему нужно находиться. Это значит, что финансовая модель этого проекта была составлена не совсем корректно. В стабильные времена многие компании имеют постоянный денежный поток и может показаться, что такое положение будет сохраняться всегда, поэтому некоторые необдуманно вкладывали крупные суммы в авантюрные проекты. Однако опыт показывает, что нужно более трепетно относиться к своим финансам и не прыгать в омут с головой, но прежде всего составлять грамотную финансовую модель.

Подробнее на канале "Бизнес по плану":

Стоимость услуг