• Дата публикации: 23.01.2023
  • Количество показов: 1859
  • Время чтения: 7 мин.

Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Заявка на услугу "Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Реорганизация и преобразование юрлица — дело обычное. Однако в некоторых случаях правопреемника ждут необычные сюрпризы. Например, он может получить в собственность недвижимость, которая согласно регистрации в госорганах, принадлежит другому лицу.

Разберемся, как исправить такую нетривиальную ситуацию на примере решения московского АС за 2018 г. Изучение материала подскажет, как избежать подобных неприятностей с имуществом.

Рассматривалось заявление от общества с ограниченной ответственностью, с юридическим адресом в московской области. Эта организация, «Масштаб-Сервис», обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на нежилую недвижимость. Оспариваемое здание располагалось в столичном образовании Коммунарка и было одноэтажным магазином. Ответчиком в иске значился Департамент имущества Москвы.

Судебное разбирательство: предыстория

В связи с Перестройкой в 90-х годах 20-го века шло активное преобразование структуры совхозов и колхозов. В этот период разрабатывались и действовали документы, устанавливающие правила и порядок указанной реорганизации. Существовали и применялись на практике документы, которые обязывали коллективные и советские хозяйства пройти перерегистрацию. Нормативами определялся также порядок приватизации на сельхозпредприятиях, на балансе которых находилось немало имущества, и недвижимости, в том числе. Эти объекты поступали на баланс хозяйств в течение десятилетий, законы же на момент оприходования имущества были различными.

В этот период колхоз «Коммунарка» становится акционерным обществом, эта реорганизация происходит в 1993 году в соответствии с действующими в то время законами. В этом хозяйстве находился магазин, построенный еще в далеком 1967 году на деньги колхозников. Такое нежилое строение подлежало в 1993 году приватизации, однако этого не произошло. Дело в том, что при возведении магазина никто не оформил разрешения на строительство, что для 1967 года нельзя назвать крайне необычной ситуацией. Отсутствовали также и проектные документы на объект.

Позднее, в 2011 году, Совет Федерации ФС РФ меняет границы Москвы. «Коммунарка», а также и одноэтажное строение магазина, «перемещаются» по этой причине в столицу.

Ответчиком по делу являлся столичный Департамент имущества. Чтобы понять, почему это произошло, стоит учесть, что в 2013 году этот департамент как раз и отвечал за работу с недвижимым имуществом города.

В этот же период времени «Масштаб-Сервис» становится правопреемником «Коммунарки», и одновременно — собственником здания магазина. С одной стороны, это так, с другой — строение не введено в эксплуатацию, не приватизировано, на него нет документации.

Особенности регистрации права собственности

Когда оспаривается собственность на строение, есть все основания обратиться в суд. Конечно же, такой подход поможет потенциальному правообладателю только в случае, если у него есть веские основания считать объект собственности своим.

В связи с рассматриваемой ситуацией интересно изучить разъяснение, данное ВС и ВАС РФ, N 10/22 (далее по тексту – Постановление высших судов).

Согласно этого документа, право на недвижимость в такой ситуации оспаривается в суде. То есть, нужно идти в суд, когда собственность зарегистрирована на одно лицо, но другое лицо при этом уверено, что именно оно владеет оспариваемой недвижимостью.

Обращение в суд

Разрешить спор в описываемом случае можно лишь через обращение в суд. Так как именно решение суда станет основанием для изменения информации в ЕГРП.

В России собственниками недвижимости являются:

  • органы власти;
  • юрлица;
  • граждане РФ.

Стоит учесть, что граждане и юрлица становятся владельцами государственного имущества при проведении приватизации.

В связи с обсуждаемым вопросом полезно понимать, как действующий ГК определяет, порядок приобретения права на новую вещь. Если лицо, соблюдая законы, создало вещь, согласно кодекса, оно получает на нее права.

Наряду с этим недвижимость становится собственностью только после госрегистрации. В ситуации, когда определяется владелец незавершенного строительства, право на имущество признается лишь судом.

Согласно упомянутого Постановления высших судов, истец выиграет дело, если докажет, что у него возникли права на оспариваемую недвижимость.

Здесь полезно учесть, что целью регистрации имущественных прав, согласно указаний Пленума ВС РФ (Постановление No 25), является упорядочение сделок. При этом госрегистрация на объект – необязательное условие при отнесении его к недвижимому имуществу.

Учитывая изложенное, Обществу, которое хотело доказать право собственности на строение, пришлось подать иск.

Регистрация прав на самовольные строения: старый и новый порядок

При возведении оспариваемого объекта действовали законы РСФСР. Так, документ N 443-1 регулировал в то время обращение с недвижимостью в стране. Закон разрешал хозяйствам владеть и распоряжаться имуществом, полученным от своих участников. Также не запрещалось распоряжаться объектами, приобретенными в процессе деятельности.

Стоит учесть, до 1995 года самовольными признавались только жилые постройки. То есть, если граждане построили дом без разрешения, он признавался самовольной постройкой. Что касается нежилых объектов, такое понятие к ним не применялось, поэтому признать нежилое строение самовольным или незаконным было нельзя.

Сложилась необычная ситуация. Оказалось, что до 1995 года, отнести обсуждаемый объект к незаконным или самовольным постройкам нельзя. Однако право собственности на объекты, возведенные до 1995 года, может быть подтверждено даже при отсутствии госрегистрации.

В 1995 году появилась и начала действовать первая часть ГК РФ. В этом документе содержались другие, привычные сегодня, нормы о самовольных постройках. Правда, положения этой части ГК касаются правоотношений, возникших после вступления документа в силу. Поэтому, если учесть год возведения здания, становится очевидным, что к этому строению нельзя применить нормы нового кодекса.

Учитывая изложенное, суд при принятии решения опирался на правила, отраженные в старом ГК, так как именно этот документ действовал до 1995 года.

Положения статьи 109 старого кодекса определяет возможность сноса незаконных жилых домов. Однако для нежилых зданий — в документе такая норма отсутствует.

В то время также действовал документ от 1940 года. Речь идет о Постановление СНК N 390, где были перечислены меры борьбы с постройками, возведенными незаконно.

Пунктом 6 этого Постановления вменялось остановка строительства, в случае если оно велось без соответствующего разрешения.  При этом разрешение всегда выдавалось обязательно в письменном виде. Дополнительно застройщику предписывалось снести построенное.

При невыполнении этого требования, постройку сносили коммунальщики, которым в процессе содействовала милиция.

Таким образом, для сноса незаконной постройки требовались наличие следующих условий:

  • строительство находится на начальной стадии;
  • от исполкома организация получила распоряжение о сносе.

В рассматриваемом деле отсутствовали доказательства, что хозяйству или подрядчику направлялись какие-либо требования об остановке строительства.

Существен также тот факт, что действие указанного Постановления СНК совсем не затрагивает оспариваемый объект. Дело в том, что документ описывает действия государственных структур только в части строительства в городах и поселках. Магазин же возведен в сельском поселении, поэтому это строение не подпадает под действие нормативного акта.

Право на объект: доказательства

В период реорганизации хозяйств одновременно проходила приватизация угодий. По этой причине на участок земли, который находится под магазином, в 1991 году выдан акт на право использования. Этот факт стал документальным подтверждением, что истец является собственником земли под магазином.

Суд также учел материалы судебного дела N А41-9398/11. В этих материалах указано, что АО не имело возможности приемки здания в порядке, предусмотренном правилами, утвержденными СовМином СССР. Действие этих правил распространялось только на объекты, которые были построены за счет централизованных капиталовложений.

Колхоз же таких капиталовложений не получал — хозяйство построило магазин на собственные деньги. Важно также для понимания вопроса, что правила, действующие в период возведения, не позволяли сдать здание в эксплуатацию. Еще полезно учесть, что Истец не имел возможности применить градостроительные правила к спорному зданию.

По делу проводилась судебная экспертиза, которая установила следующее. Объект находится в Москве и является нежилым. Площадь здания составляет 124,9 кв.м. Объект возведен с учетом санитарно-эпидемиологических и противопожарных требований. В основном строение соответствует описанию, которое имеется в плане приватизации АО.

Цель иска — подтверждение собственности на нежилой объект и внесение новых сведений в Госреестр. Судом установлено, что право на имущество возникло у колхоза в момент проведения реорганизации. В процессе рассмотрения дела реорганизации не оспаривалась и не признавалась незаконной. В результате, решением суда, требования Общества удовлетворены.

Стоит помнить про важность своевременной регистрации вещных прав. Данные о любых строениях должны отражаться в ЕГРН, такой подход к делу исключит споры об имуществе в дальнейшем.

Вопрос-ответ

Вопрос: Здравствуйте, здание было построено в 1980 году. Сейчас это здание занято другим юр.лицом, в балансе данное здание числится у нас. Как можно доказать право на собственность?
Ответ: Статья 209 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжение своим имуществом. Именно от этой статьи будем отталкиваться для решения ситуации. В 1980 году право собственности, как такового понятия не существовало, всё что строилось, считалось государственной собственность. Однако в 1990-1991 годах происходит переустройство государства и практически все предприятия теряют статус государственных (происходит их приватизация). Необходимо поднять документы и посмотреть на каком праве и кому стало принадлежать здание после 1991 года. Возможно два варианта развития событий. Первый, собственность стала муниципальной, то есть здание принадлежит государству. Второй - здание стало собственностью определенного юридического лица (коммерческого или также государственного). То, что здание числится у Вас на балансе совсем не означает, что оно принадлежит Вам на праве собственности.

Исходя из ситуации и опираясь на закон можно определить первые шаги для определения, кто же является собственником. Необходимо обратиться в Градостроительный отдел по Вашему городу, там можно запросить сведения по самому зданию. В архиве города так же хранятся сведения по строительству здания и возможной передачи из государственного владения в частное, если такой факт имел место быть. Так же в помощь Вам будет кадастровая палата, где можно получать уточняющие сведения. Если документов на собственность нет или процесс этот не был даже запущен, то доказывать право собственности придется только в судебном порядке. Но в любом случае, данные бухгалтерского учета не являются исчерпывающими для доказательства в суде. 


Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку 1 раз в месяц
Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку Новости законодательства и финансов
Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку Обновления видеоблога