Массовая оценка недвижимости: область применения и особенности

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Медиа пространство охватил новый термин – «массовая оценка недвижимости». Предприниматели, эксперты, политики, налогоплательщики-физические лица и компании обеспокоены некорректными отчетами, необоснованно крупными суммами налоговых начислений.

Актуальность проблемы объяснима новыми правилами расчета налога на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Много вопросов осталось без ответов – в статье разберем главное.

Понятие и цели массовой оценки

Массовая оценка недвижимости – специальный проект по установлению стоимости однотипных квартир, домов, земельных участков или других объектов. Масштаб может исчисляться сотнями тысяч и даже миллионами. В основу подхода взят статистический анализ. Преимущественно методы этого подхода используют для заполнения кадастрового реестра.

Результаты уступают индивидуальной оценке по критерию точности и детализации каждого объекта, поскольку не учитывают идентифицирующие признаки и особенности. Это главный недостаток, вызывающий недовольство общественности. Частично нивелировать его позволяет контроль качества итогов.

Специалисты сравнивают итоговые цифры с реальной ценовой картиной рынка по каждой группе объектов и оценивают отклонения. Они обязаны проконтролировать качество результатов. Формат массовой кадастровой оценки позволяет недовольным собственникам направлять возражения. С учетом этих данных модель отчет подлежит корректировке.

Цели:

До принятия закона о налогообложении по критерию кадастровой собственности массовая оценка была актуальна только для крупных компаний, например, РЖД, Газпром, Сбербанк.

На чем основана оценка

Массовая оценка недвижимости упрощает работу с большим количеством однородных объектов, то есть недвижимости, у которой одинаковые технические характеристики. Основа выстроена на трех этапах:

Методология массовой и индивидуальной оценки недвижимости идентична по ключевым параметрам.

Преимущества и минусы

Главное преимущество массовой оценки недвижимости в России – способность оперативно проанализировать и определить стоимость огромного количества объектов, вплоть до нескольких миллионов.

При таком подходе не учитываются индивидуальные особенности строения и его уникальные характеристики. Несмотря на однородность всей группы недвижимости такие нюансы в значительной мере влияют на ценность конкретной квартиры или дома. Неточность, усредненность результатов и игнорирование специфических особенностей – главный минус.

Для полноценного использования преимуществ массовой оценки недвижимости и нивелирования минусов подхода обращайтесь к опытным оценщикам-профессионалам, чья репутация на рынке не вызывает вопросов.  Специалисты проконсультируют вас и подготовят результаты для последующего объективного начисления налогов. Если вы не согласны с выводом о цене и собрали доказательства опровержения, можете оспорить решение через Росреестр или в судебном порядке.

Особенности оценки недвижимости в зарубежных странах

Системы кадастровой оценки европейских и других государств подразделяются на два вида:

Зарубежный опыт показывает динамичное развитие альтернативной концепции по оценке объекта недвижимости: в основу берется рыночная стоимость объекта, соответствующая реальной ситуации на рынке. Изменение способа расчета соответствует стратегии справедливого, прозрачного распределения налогового обременения.

За счет такого подхода удается мобильно реагировать на рыночные колебания, адаптироваться к тенденциям и спросу и одновременно сохранить возможность эффективного развития территорий, то есть реализовывать глобальную стратегию государств.

Когда страны применили рыночную стоимость для оценки

История применения рыночной стоимости для массовой оценки недвижимости берет свое начало в прошлом столетии. Зарубежные страны внедрили этот подход в разные годы:

Усовершенствование, дополнение, корректировка процесса массовой оценки недвижимости происходит беспрерывно. Причина – динамичное развитие и изменение рынка.

Опыт Испании

Финансовая и правовая система Испании объединяет кадастровую информацию в виде графиков и текстов в унифицированную базу данных. Это источник любой информации о всех видах недвижимости городов и сел. Формирование кадастровой стоимости реализуется с учетом рыночной цены объектов. Этому предшествует полномасштабный анализ рынка.

Главный нормативный документ испанского законодательства по кадастровым вопросам – Закон о финансовой деятельности на местах от 1988 года. Главное управление кадастра проводит оценку раз в десятилетие.

Методика Австралии

Концепция в Австралии – самая распространенная и популярная методика, которой пользуются британцы, новозеландцы, канадцы и американцы. В рамках такого формата оценка проводится постоянно, в соответствии с меняющейся информацией о рынке.

Ответственный субъект – Генеральный оценщик от Правительства. Он заключает контракт с независимым оценщиком. Компетенция Генерального оценщика:

Главная особенность системы: владельцы недвижимости получают уведомление напрямую без публичной публикации. У собственников есть право подать возражение в течение трех месяцев. Основания для обращения в суд: ошибки в характеристике объекта недвижимости или неточности в расчетах.

Правительство проводит активную разъяснительную работу с населением. Независимая комиссия контролирует, чтоб результаты были открытыми и доступными.

Политика Дании

Дания провела комплексную реформу с 1998 года и установила периодичность проведения массовой оценки раз в год. За процедуру отвечает геоинформационное агентство. При министерстве по вопросам налогообложения функционирует специально учрежденный комитет. Его работе по мониторингу и учету помогают органы муниципалитета на местах. Кроме непосредственных оценщиков дополнительно функцию контроля выполняют надзорные комитеты.

Опыт Германии

Оценка недвижимости на немецких землях – компетенция специально созданных экспертных комиссий при муниципальных органах власти. Вспомогательную функцию выполняют налоговые органы. Состав экспертов: инженеры в кадастровой сфере, агенты недвижимости, оценщики, профессионалы других сфер.

Оценочная методика сводится к установлению средней стоимости квадратного метра. Ключевой критерий – месторасположения объекта и применение индексирования.

Задачи экспертной комиссии:

Правительство публикует полученные результаты, после чего данные приобретают статус Boden-richtweert, то есть у населения появляется доступ к типичной стоимости объекта недвижимости. Если резидент Германии не согласен с отчетом, у него есть право на судебное обжалование результатов.

Практика показывает исключительную редкость случаев несогласия с отчетами комиссии, поскольку процедура отличается прозрачностью и высоким уровнем организации сбора и систематизации данных. Если гражданин все же решил обратиться в суд, срок оплаты налоговых обязательств не приостанавливается.

Стратегия Швеции

Швейцарская законодательная база содержит указ, посвященный вопросам процедуры оценки недвижимости и общим принципам работы. В системе доминирует метод сопоставления продаж, реже используется метод, основанный на издержках и доходах.

Компетентные органы - Национальный налоговый департамент, Национальная земельная служба. При Министерстве финансов страны действует специальное подразделение с функцией контроля налогообложения собственности, включая жилье. Частота проведения – один раз в шесть лет.

Опыт Латвии и Республики Беларусь

Параметры массовой кадастровой оценки в обоих государствах охватывают одновременно земельные участки и все виды капстроительства на них. Уполномоченные субъекты для оценочной деятельности: национальное кадастровое агентство в Беларуси и Государственная земельная служба в Латвии.

Результаты кадастровой оценки берутся в основу начисления налога. Государство выполняет контрольную, мониторинговую, аналитическую функцию и собирает данные о недвижимости, ее собственниках, рыночной стоимости. По белорусскому законодательству оценка проводится минимум раз в год, по латвийскому – раз в пятилетие.

Практика Нидерландов

В Нидерландах недвижимость оценивают органы муниципалитеты, объединения нескольких из них и представители национального совета по налоговой оценке. Они часто обращаются за услугами оценочных компаний. Для этой цели предусмотрена должность лицензионных оценщиков, которые имеют навыки работы с технологиями цифровизации.

Оценочная деятельность основана на таких методах:

По результатам проведенной оценки и исследований формируется база данных и цифровые карты. Задача Нацсовета – контроль законности и точности разграничения объектов, которые подлежат налогообложению, с учетом показателей рынка.

Опыт Китая

Оценочная система и механизм поступления налогов от недвижимости функционируют с 2003 года и находится на этапе становления. Это результат масштабной реформы в налогово-имущественной сфере. Ответственный субъект – Министерство земельных и природных ресурсов РФ. Оценка проводится с интервалом раз в год.

Процедура касается промышленной, жилой недвижимости, других сооружений на земле и непосредственно земли как ресурса. Методика комбинирует технологию сравнения аналогичных объектов, и исчисление, исходя из доходов и расходов.

Оценка в Исландии

На государственном уровне за кадастровую оценку земли отвечает налоговый орган. В основу исчисления берется рыночная стоимость. Эти данные уточняются и обновляются ежегодно в последней декаде. На их основе формируется налогообложение на следующий год.

Особенность системы: собственники платят налог на имущество в государство – сумма эквивалентна чистой стоимости актива, а также в муниципалитет – сумма пропорциональной рыночной цене.

Обобщение тенденций оценки в зарубежных странах

Государства используют разные системы оценки кадастровой стоимости. Отличаются внутренние системы компетентных органов, методики и периодичность проведения процедуры. Однако, объединяющий базис всех систем – понимание, что объекты недвижимости имеют разную рыночную стоимость и уникальные индивидуальные характеристики. Этот фактор учитывается при расчете налогов юридических и физических лиц.

Объединяющий признак цели всех описанных систем – формирование справедливой, прозрачной, легальной базы для налогообложения лиц, которые владеют недвижимостью. Эти данные помогают административным органам рационально управлять ресурсами.

Три стандартных подхода в зарубежной методике:

Сравнение – самый востребованный метод.  Он реализуется в беспрерывном контроле и фиксации цен, мониторинге изменений, сопоставлении данных. Отчет формируется в виде матриц, таблиц, сводок. Капитализация доходов как методика применяется только если нет или недостаточно данных о заключенных сделках.

Каждая страна в лице оценщиков и компетентных органов применяет новейшие технологии для автоматизации процесса анализа и подсчета результатов. Ответственность за достоверность информации несут государственные органы (налоговая служба, экспертная комиссия, комитет, кадастровое агентство, муниципалитеты).

Переоценка проводится с интервалом от одного года до полутора десятилетий. В каждой стране есть возможность актуализировать данные по мере необходимости.

В некоторых странах к процедуре оценки привлекаются компетентные субъекты-оценщики с лицензией и соответствующим опытом. Однако для ряда государств в этом вопросе отсутствует критерий специальной подготовки для сотрудников.

У собственников недвижимости есть право оспорить кадастровую стоимость и выразить возращения в суде или компетентных органах. На практике это встречается редко, поскольку системы оценки соответствуют принципу законности и прозрачности.

Опыт зарубежных стран по массовой кадастровой оценке:

Оптимизация оценочного процесса в РФ:

Вопрос-ответ

Стоимость услуг

Необходимые документы

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов