Аудиоверсия статьи

Массовая оценка недвижимости: область применения и особенности

Массовая оценка недвижимости: область применения и особенности

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В последнее время всё чаще мы слышим такой термин «массовая оценка недвижимости». Сейчас о её недостатках в открытую говорят рядовые специалисты, крупные игроки рынка, эксперты и чиновники. Попасть в статьи газет, в выпуски новостей и на информационные сайте ей позволило введение нового закона о расчёте налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости.

Негодование общественности, споры экспертов, неточности в результатах и огромные суммы налогов привели всех нас ко множеству вопросов, на основные из них мы постарались ответить в данной статье.

Понятие

Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются статистический анализ. Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки – отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту. 

Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.

Цели массовой оценки объектов недвижимости

Массовая оценка недвижимости используется для расчета стоимости большого количества объектов. При этом применяются методы статистический анализ. Основной недостаток такого способа заключается в том, что при массовой оценке отсутствует индивидуальный подход. Это значит, что результат не отличается высокой точностью, т.к. не могут быть учтены индивидуальные характеристики определенного объекта.

Однако оценщик контролирует качество итогов после проведения расчета. Для этого он сравнивает полученные результаты с реальными ценами, установленными на рынке по выборочным позициям (а если речь идет о массовой кадастровой оценке, то замечания направляют собственники объектов недвижимости). Затем проводится корректировка модели и полученной стоимости в зависимости от степени отклонений по каждой группе оцениваемых объектов.

Ранее массовая оценка использовалась для определения стоимости имущества в крупных компаниях. С помощью таких методов проводились работы в ТОП компаниях – Сбербанке, Роснефти, РЖД, Газпроме.

Сейчас методы массовой оценки недвижимого имущества используются для целей кадастровой оценки для целей последующего налогообложения. Результаты используются при расчете размера налога на имущество организаций и физлиц. Считается, что методы массовой оценки подходят для этой цели больше всего, так как приходится проводить работы по определению стоимости в отношении объектов разного вида – земля, ОКС, а также садовые дома, квартиры и т.д.

Методы массовой оценки применимы также для целей приватизации. Они используются государственными предприятиями при переоформлении недвижимого имущества в частную собственность.

Иначе говоря, массовая оценка применима для всех, когда подразумевается проведение оценки в отношении тысяч или даже миллионов объектов.

Основы оценки

Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценки большой группы объектов. Но должно соблюдаться главное условие – объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими характеристиками.

В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона). Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов. Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.

Плюсы и минусы

Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов – это её главный плюс. Но есть и существенный недостаток – как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален. И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.

Если вам требуется массовая оценка или консультация по ней – ищите хороших оценщиков, специализирующихся на данном подходе, имеющих хорошую репутацию на рынке. Если вы желаете оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости – собирайте доказательства и обратитесь в комиссию при Росреестре или в суд.

Аспект кадастровой оценки недвижимости: опыт зарубежных стран

Чаще всего методы массовой оценки используются для массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Прежде чем начать изучать опыт других государств относительно оценки имущества, следует обратиться к тем методам и подходам, которые используются в зарубежной практике. Существует много методов для проведения оценки, но концепция остается единой и основывается она на рыночной стоимости. Многие страны самостоятельно разработали методики и подготовили стандарты.

Мировое сообщество предлагает два основных способа оценки, чтобы на ее основе сформировать базу для налогообложения:

  1. Система, позволяющая определять стоимость недвижимости исходя из установленной государством стоимости. Это так называемая нормативная стоимость. Для ее определения используются нормативно-правовые акты, составленные органами власти от государственной до муниципальной. Например, если речь идет об арендной плате в г. Москва, то в 2018 году по ставке 1.000 руб./ кв.м / год проведены специализированные аукционы для субъектов МСП, в котором разыгрывалось не менее 100 подвальных помещений. Была установлена фиксированная ставка Постановлением.
  2. Оценка недвижимости исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости.

Если говорить о том, как проще посчитать, то некоторые государства, учитывая колебание цен на рынке недвижимости, приняли решения для определения налогооблагаемой базы использовать нормативную стоимость недвижимого имущества. Однако возникает проблема, заключающаяся в том, что по такой схеме происходит усреднение. Это значит, что собственники с разной стоимостью будут сведены к одному знаменателю. Такой подход является несправедливым.

И здесь появляется альтернативный вариант оценки объекта недвижимого имущества, когда учитывается рыночная стоимость объекта, отвечающая реальной ситуации на рынке. В результате происходит более гибкое реагирование на все колебания, происходящие на рынке. Благодаря такому подход, появляется возможность продолжать развивать территории, что, в конечном счете, отвечает задачам, поставленным государством.

С изменением способа расчета стоимости недвижимого имущества и определения базы налогообложения осваиваются принципы открытости информации и справедливости оценки.

Рыночная стоимость недвижимости, как основа для массовой оценки, стала применяться в мире только в XX веке. В разных странах это происходило в разные годы:

  • Бельгия, Швейцария, Великобритания, Германия стали использовать такую методику самыми первыми в 1900 году;
  • В этом же году к указанным странам присоединилась Дания и Кипр, но использовали методику до 1950 года;
  • Начиная с 1950 и вплоть до 1990 года Австрия, Исландия, Финляндия и Швеция оценивали недвижимость по рыночной стоимости;
  • После распада СССР с 1990 года такая методика стала применяться в странах бывшего СССР.

Если рассматривать Германию, то здесь методика оценки недвижимости предполагает среднюю стоимость квадратного метра, которая напрямую зависит от района расположения объекта, с применением необходимого индексирования. Работы проводятся специальной комиссией, состоящей из независимых экспертов: оценщиков, агентов по недвижимости, кадастровых инженеров, представители других смежных профессий. Какие задачи выполняет созданная комиссия:

  • Собирают информацию обо всех сделках, проведенных за последний год. Сведения собираются из всех доступных источников;
  • Далее полученные данные обобщаются;
  • На основе информации составляется отчет с указанием рыночной стоимости недвижимости;
  • Отчет отправляется в парламент.

Результаты оценки, полученные из отчета комиссии и публикуемые правительством, становятся для населения «типичной стоимостью субъекта недвижимости» или Boden-richtweert. Конечно, если вдруг житель Германии будет не согласен с данными отчета, то он может подать в суд и обжаловать цифры. Однако, авторитетность, профессионализм и компетенция людей, входящих в состав комиссии, не подвергается сомнению. Форма сбора данных и систематизация полученных сведений находится на высоком уровне. Даже, если будет подана жалоба в суд, необходимость уплаты налогов не будет сдвинута и вся сумма будет взыскана точно в срок.

Нидерланды используют для оценки следующие методы:

  • Берутся сделки по аналогичной собственности и сравниваются цены;
  • Далее объекты сравниваются с подобными, входящими в аналогичную группу.

Для того, чтобы оценить недвижимость, которая не относится к жилому фонду, применяют следующие методики:

  • Оценка стоимости годовой рентной платы;
  • Сравнение с такими же объектами;
  • Оценивается выплаченная стоимость за объект недвижимости на момент составления отчета.

По Нидерландскому законодательству оценочная стоимость определяется раз в 4 года местными муниципалитетами. Для того, чтобы получить правильную оценку муниципалитеты нанимают оценочные компании. В этих компаниях работают лицензированные оценщики, проводящие массовую оценку с помощью существующих информационных технологий. Проводимые исследования позволяют создать базу данных, также формируются цифровые карты. Национальный совет по недвижимости контролирует правильность разграничения налогооблагаемых объектов и их определение, показатели рынка.

Методика массовой оценки недвижимого имущества, которая используется в Австралии, на сегодня признана самой популярной. Ею пользуются и в Великобритании, Америке, Канаде, Гоконге и Новой Зеландии. Согласно этой методике оценка проводится постоянно, основываясь на непрерывно изменяющейся рыночной информации. Занимаются этим независимые квалифицированные оценщики. Между Генеральным оценщиком Правительства и независимым оценщиком, который и будет осуществлять оценку, заключается контракт. Что обязан делать Генеральный оценщик:

  • Осуществлять контроль за соответствием предоставляемых отчетов требованиям международных стандартов;
  • Анализировать состояние рынка недвижимого имущества. Сюда входит необходимость отслеживать все сделки, связанные с недвижимостью;
  • Проводить работы по улучшению системы оценки.

В чем же особенность используемой системы? А особенность заключается в том, что результаты оценки не публикуются для ознакомления, а отправляются непосредственно владельцам недвижимости в виде уведомлений. В бумаге указывается, что собственник может подать свои возражения по поводу оценки стоимости в течение трех месяцев. На основании чего владелец может обратиться в суд:

  1. Есть ошибки, касающиеся характеристики объекта: тип, размер, местоположение;
  2. Обнаружены неточности в математических расчетах.

Методология для определения кадастровой стоимости доступна любому пользователю и может быть полностью изучена. Также правительство постоянно ведет разъяснительную работу по тому, как эта система работает. Полученные результаты открыты, доступны и находятся все время под контролем независимой комиссии.

Система массовой оценки, применяемая в Испании, является частью больше системы, которая объединяет в себе всю кадастровую информацию: текстовую и графическую. В результате получается крупная база, в которой можно найти данные о любой недвижимости городского и сельского значения. В 1988 году был подписан Закон о финансовой деятельности на местах, где были указаны все основные правила оценки и налогообложения. Проводится анализ рынка и на его основе формируется кадастровая стоимость с учетом рыночной цены.

В период с 1903 по 1998 года в Дании недвижимость переоценивалась раз в четыре года. Когда оценка не проводится, то учитывается цена, указанная в отчете. Если владельца цена не устраивала, то проводится ее переоценка. С 1981 года переоценка проводится автоматически каждый год. За этим следит специально созданный комитет при Министерстве по вопросам налогообложения. Заработную плату членам комитета начисляют из фонда Центрального таможенного и налогового управления. Особые требования к членам не предъявляются, график работы: неполный рабочий день. Всего в Дании 224 округа, в каждом 1-3 муниципалитета. В работу муниципалитетов входит помощь комитету, сбор начальных данных по рыночной стоимости. Надзирательные функции над округами и муниципалитетами осуществляет 27 надзорных комитета.

Швеция для оценки недвижимости издала специальный указ, в котором описана процедура. В документе указаны общие принципы работы. Основной метод – это сопоставление продаж. Однако встречается недвижимость, тип которой требует применение другого метода, основанного на доходах или издержках. Контроль налогообложения недвижимости осуществляется специальным подразделением Министерства финансов. Национальный совет, входящий в состав Минфина, осуществляет контроль за практической частью налогообложения. На Национальное управление картографии Швеции возложена обязанность по корректировке модели. Дополнительно это подразделение формирует базу данных о том, какая цена указана в сделке.

В Латвии за правильность оценки и налогообложения следят муниципалитеты, Государственная земельная служба, Служба государственных доходов. Государственная земельная служба занимается контролем, наблюдением и сбором сведений о том, сколько получено налогов с имущества, какие сделки были совершены, кто владельцы недвижимости. База для начисления налога исходит из кадастровой оценки. Правила и нормы оценки подробно изложены в законе о налоге на недвижимость, изданного 4 июня 1997 года.

Китай только в 2003 году стал использовать новую налогово-имущественную реформу, направленную на формирование системы поступающих налогов от существующей недвижимости. Учитываются и земельные и жилищные сооружения. Оценка недвижимости проводится каждый год и на ее основании начисляются налоги. Используются методики: сравнения объектов - аналогов, расходов и доходов. Таким способ оценивают и промышленную и жилищную собственность.

В Исландии действует закон, согласно которому кадастровая стоимость земли определяется на основании рыночной стоимости имущества. Каждый год эта стоимость пересматривается, уточняется, обновляется база налогообложения. Налог на недвижимость выплачивается и государству и муниципалитетам. Муниципальная стоимость пропорциональна рыночной, а государственный налог – это чистая стоимость активов, которую предоставляет налоговая служба. Оценка стоимости проводится и страховыми компаниями, перед заключением договора о страховании от пожара.

Изучая опыт других стран в области оценки недвижимости, можно увидеть, что есть характерные различия между методиками, но все они опираются на то, что все объекты недвижимого имущества различаются и имеют разную рыночную стоимость. В каждом государстве используется своя система определения кадастровой стоимости, но важным остается определения справедливой цены, чтобы получить справедливую базу для налогообложения. 

На основании этих данных собственник недвижимости может принимать правильные и эффективные административные решения по управлению ресурсами.

Вывод по методикам зарубежных стран – массовая оценка основывается на 3 стандартных подходах:

  • Сравнение рыночной стоимости;
  • Определение дохода;
  • Определение издержек.

Как правило, сравниваются сделки купли-продажи. Анализ факторов влияния возможен только при постоянном контроле и фиксировании цен при работе с недвижимостью. На основании полученных данных формируются таблицы, матрицы и индивидуальные расчеты стоимости. Если данных о рыночных сделках мало или их нет, тогда используется метод капитализации дохода.

Второй вывод по методикам – ответственность за достоверность оценочной стоимости несут органы власти:

  • В Австралии, Дании и Германии – это налоговый орган;
  • В Бельгии, Франции, Италии, Испании и Швеции – это управление земельными ресурсами;
  • В Нидерландах – исследовательские институты, бюро по оценке, другие органы;
  • В Финляндии – это частный сектор.

Третий вывод заключается в том, что в одних странах к оценке земли привлекают лицензированных специалистов, с опытом и нужными навыками. В других – роль оценщиков выполняют люди, не имеющие специальной подготовки.

Четвертый вывод касается периодичности переоценки недвижимости. Австралия, Бельгия, Италия, Испания – раз в 8-20 лет. В Финляндии, Франции, Швеции это процесс проводится раз в 5-6 лет. Но во всех возможно провести актуализацию данных, если в этом возникла необходимость.

Пятый вывод – для проведения оценки везде используются современные автоматизированные технологии.

Таблица 1 Особенности проведения массовых работ по кадастровой оценке в разных странах

Страна

Кто ответственен за проведение оценки и ее результаты

Когда проводится оценка

Что оценивается

Германия

Налоговые органы

Один раз в 8-20 лет

Земельные участки, объекты капитального строительства

Нидерланды

Муниципалитеты


Один раз

в 4 года

Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)


Австралия


Налоговые органы


Один раз

в 8 лет

Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)


Испания

Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом

Один раз в 8-20 лет


Земельный участок и объект капитального строительства


Дания


Налоговые органы


Один раз

в 4 года

Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)


Швеция

Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом


Один раз в 5-6 лет

Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)


Латвия

Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом


Один раз в 5 лет


Земельный участок и объект капитального строительства


Беларусь

Государственные органы по управлению земельными ресурсами и (или) имуществом


Один раз в 5 лет

Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)


Китай


Налоговые органы


Нет данных

Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального строительства)


Однако ,при внедрении зарубежных систем, следует различать массовую оценку и индивидуальную оценку недвижимого имущества:

Что сейчас происходит в Российской Федерации

Какие приемы предлагается использовать

Ожидаемая эффективность

Рынок недвижимости исследуется только для сбора исходной информации при проведении массовой оценки недвижимости

Постоянное отслеживание и анализ цен на недвижимое имущество. Использование неограниченного количества источников для пополнения информацией базы сведений о стоимости

Резкое изменение цен должно стать основанием для проведения массовой оценки.

Государственная кадастровая оценка считается отдельно для получения кадастровой стоимости земельных участков и отдельно для получения стоимости объектов капитального строительства

Проводить работы по расчету цены для объекта недвижимости (земельного участка и связанных с ним объектов капитального строительства)


Экономия бюджетных средств. Результаты оценки будут больше соответствовать действительности.

В органах местного самоуправления нет специалистов по вопросам оценки недвижимости

Подготовка в органах местного самоуправления специалистов из состава непрофессиональных оценщиков

Повышение достоверности результатов

Органы местного самоуправления в вопросах рассмотрения, согласования и утверждения результатов

кадастровых оценок фактически не участвуют


Возложение ответственности за проведение оценки на органы местного самоуправления

Повышения качества оценки и ее результатов, используемых при бюджетном планировании


Результаты государственных кадастровых оценок публикуются на сайтах органов государственной власти субъектов Российской Федерации

Открытое и прозрачное информирование пользователей оценки, как на этапе оценочных работ, так и при доведении результатов до титульных владельцев недвижимости путем направления уведомлений

Сокращение судебных исков, связанных с оспариванием результатов кадастровой стоимости

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 1802
25.05.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка земельных участков" Подробнее об услуге "Оценка земельных участков"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку