Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. Как понять эффективность вложений?

2020 год определенно войдет во все учебники истории в качестве самого непредсказуемого года. А мартовская паника буквально окутала весь мир:

• Фондовые индексы снижались на 30%;
• Инвесторы отказывались от новых проектов;
• Стартапы не могли привлечь новые инвестиции;
• Потребители перешли в режим экономии;
• Собственники недвижимости были вынуждены предоставить скидки и «каникулы» арендаторам (бизнесу, который терпел убытки).

И если стоимость всех активов сейчас возвращается к своим привычным значениям, то поведенческие модели людей уже изменились. Изменения особенно заметны в консервативных инвестициях– коммерческой недвижимости. За время пандемии проявились следующие тренды:

Поэтому собственники недвижимости вынуждены подстраиваться под актуальные тренды. В некоторых случаях объект еще можно «модернизировать» и повысить его доходность, а в некоторых – его лучше просто продать.

Рассмотрим текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и дадим советы по перепрофилированию объектов недвижимости.

Общие показатели

В 2020 году сфера коммерческой недвижимости по всему миру испытала падение доходов наравне с другими секторами экономики. Каждый сегмент коммерческой недвижимости отреагировал на пандемию по-своему. Помимо ограничений, введённых властями для населения, сменилась и экономическая обстановка, некоторые показатели, характеризующие состояние рынка приведены ниже:

Государство оказало собственникам коммерческой недвижимости различные виды поддержки. Приведем методы поддержки собственников коммерческой недвижимости, реализуемые в нашей стране:

Однако, для получения данной меры поддержки, налогоплательщик должен соответствовать установленным критериям (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409)

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости (по сегментам)

Ключевые показатели рынка коммерческой недвижимости по сегментам

Из таблицы, приведённой выше, понятно, что в большинстве сегментов коммерческой недвижимости у собственников произошло падение доходов из-за снижения арендной платы и снижения арендуемых площадей, исключениями стали складская недвижимость и коворкинги. Схожая ситуация произошла и с изменением запрашиваемой арендной платы, которая выросла только в складской недвижимости (+4%) и коворкингах (+12%), эти сегменты оказались наиболее устойчивыми и востребованными в текущей ситуации. 

Торговая недвижимость с начала пандемии потеряла в заполняемости 5%, недозагрузка увеличилась до максимума за последние 5 лет. Стоит учесть, что расходы на содержание не снизились, а увеличились за счет дополнительных расходов на соблюдение требований, установленных властями на период пандемии. 

Высокий процент заполняемости ТЦ в большинстве случаев только обеспечивает безубыточность объекта для собственника. Помимо потери доходов от снижения заполняемости собственники находились и находятся в стадии активных переговоров по размеру арендной платы, предоставляя скидки и отсрочки пострадавшим от введенных ограничений арендаторам. 

Запрашиваемая арендная ставка для торговой недвижимости снизилась на 20% с начала 2020 года.

Сейчас больше всего пострадали крупные форматы: в начале пандемии покупатели шли туда, чтобы закупаться необходимыми товарами, в том числе первой необходимости. Сейчас же интерес покупателей из офлайна  сместился в сторону дискаунтеров и магазинов у дома. Но в целом в отрасли происходит глубокая трансформация:

А это значит, что потребители довольны покупками онлайн и будут и дальше их совершать, снижая количество и объемы покупок в офлайн магазинах.

Недвижимость под общепит наравне с гостиничной можно назвать одним из самых пострадавших сегментов. Ограничения, введенные властями, сделали невозможной привычную работу арендаторов, оставив им только возможность доставки еды, которой изначально не было в большинстве заведений, и выдачи еды на вынос.

При этом, большинство потребителей отдавали предпочтение собственной безопасности, оставаясь дома. По состоянию на момент написания статьи закрылось порядка 20% заведений общепита, несмотря на предоставленные скидки и отсрочки по оплате арендной платы. Заведения общепита это не спасло.

Офисная недвижимость продемонстрировала меньшую подверженность рискам, а так как последние годы снижался и объем вводимых площадей, то это создало дополнительную подушку безопасности от избытка предложения офисной недвижимости на рынке. 

Заполняемость снизилась преимущественно в высококлассных офисах «А» на 6%. «В» класс практические не снизил заполняемость, что отчасти обусловлено меньшим размером арендной ставки, а также миграцией арендаторов из офисов класса «А» в офисы класса «В» для оптимизации своих расходов.

Сдерживающим фактором для большого падения незаполняемости также оказались договоры, из которых арендаторы не могли выйти без убытков для себя. В таких случаях арендаторы старались найти субарендаторов для того, чтобы не платить «из своего кармана» за неиспользуемые кв.м.

Снижение заполняемости произошло из-за того, что арендаторы были вынуждены пересмотреть свою потребность в арендуемых площадях из-за частичного перевода сотрудников на удаленную работу. В то же время сотрудники некоторых компаний перешли из офисов в коворкинги, которые называют будущим современного офиса. 

Складская недвижимость оказалась самой устойчивой в сложившейся ситуации. Покупатели, отдавая приоритет собственной безопасности, снизили посещение ТЦ и прочих предприятий торговли, перенеся спрос в сегмент онлайн, что повлекло за собой увеличение спроса на складские площади. Вакансия складской недвижимости сейчас одна из самых низких за все время и самая низкая среди всех сегментов коммерческой недвижимости - 2%. На рынке складской недвижимости фиксируется незначительное увеличение арендной платы + 4%.

Апартаменты как продукт для инвесторов пользуются спросом. При этом,  апартаменты как арендный бизнес столкнулись со снижением спроса, так как в период пандемии туристы отказались от путешествий, отдавая предпочтение безопасности, а командировки по возможности заменяются видеоконференциями. Поэтому остается только спрос на длительную аренду.

Весенне-летний сезон туризма прошел, не оставив значительной части прибыли владельцам апартаментов, однако сохранив обычный размер расходов, к которым добавились расходы на соблюдение требований в период пандемии.

Коворкинг в России - это развивающийся формат, новое офисное пространство, для которого пандемия стала прекрасной возможностью роста. Раньше большинство арендаторов коворкингов были фрилансерами (до 70%, сейчас их доля менее 20%) а на фоне перевода сотрудников на удаленную работу или отказа от офиса, компании и сотрудники стали отдавать предпочтение работе в коворкинге.

Для компаний это в первую очередь снижение издержек, так как в коворкинге есть вся необходимая инфраструктура и она общая. Выходит, что не нужно  платить за переговорные комнаты в обычное время, ведь они нужны только пару часов в день. Оргтехника и её обслуживание также больше не являются расходной статьей - возможность арендовать именно рабочие места, позволяет рационально подходить к аренде как при увеличении, так и при сокращении штата сотрудников.

Некоторые компании арендуют места в коворкингах и в разные дни на них работают разные сотрудники компании. В коворкинги пришли большие, а также консервативные компании (Тинькофф, МТС, Яндекс, Сбербанк, Х5 Retail, Открытие, Ситимобил, Sminex, ФСК, OZON.ru, Газпромнефть-СМ), чего можно было ожидать только через 3-5 лет без случившейся пандемии.

Вне зависимости от уровня заполненности объекта недвижимости арендаторами в случае его эксплуатации будут проходить проверки государственными структурами на соответствие объекта недвижимости требованиям, установленным для эксплуатируемых подобных объектов. Помимо временных издержек, собственник несет расходы по содержанию объекта, в том числе:

Спрос

Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).

Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов. 

Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же - собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой.

На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:

Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года - это покупка коворкинга Space 1 - около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».

Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время.

Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи.

Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время.

Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов.

Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого.

Прогноз дальнейшего развития коммерческой недвижимости

Борьба в торговле форматов офлайн и онлайн оказывает сильнейшее влияние на торговую недвижимость. К концу года незаполненность коммерческой недвижимости для торговой функции может увеличиться до 13%. Сейчас ретейлеры стараются наладить взаимодействие для эффекта синергии: сокращая расходы и увеличивают продажи, благодаря увеличению потока покупателей. Так, торговая сеть «Лента» стала продавать продукцию «Буше», торговая сеть «Улыбка радуги» запускает совместный магазин с торговой сетью «Дочки-Сыночки», в торговой сети «Перекресток» появятся окна «МакЭкспресс».

В то же время сейчас онлайн уже стал местом, где покупатель закупает товары впрок. Раньше, покупатель делал это в супермаркетах и гипермаркетах. Причем потенциал для роста в онлайн имеют все категории FMCG-корзины. Сейчас, покупатели приобретают впрок онлайн не только корм для животных и средства гигиены. Покупатели начинают активно покупать скоропортящиеся продукты: овощи, фрукты, молочную, мясную и прочую продукцию. А пандемия, увеличившая опасность офлайн покупок, только послужила катализатором для того, чтобы все больше потребителей  переходили на покупки онлайн.

Учитывая текущую тенденцию на рынке торговли в целом, онлайн имеет все шансы захватывать все большую долю рынка торговли.

В сегменте офисной недвижимости, до конца года не планируется ввода значительных площадей, не исключено, что открытие части объектов и вовсе будет перенесено на следующий год, что дополнительно поддержит заполняемость офисных площадей и не позволит снижаться арендным ставкам. Изменения, произошедшие на рынке, заставили арендаторов пересмотреть свои затраты на содержание офиса. Так арендаторы стали отказываться от пышных входных групп, переговорных комнат, которые простаивают, но создают постоянные расходы.

На рынке офисной недвижимости альтернативой выступили коворкинги, которые предлагают более выгодные условия, в обмен на отказ от излишеств. Также для работы проектных команд коворкинги подходят лучше офисов, поскольку сразу по окончанию проекта можно отказаться от аренды мест.

Для складской недвижимости кризис не увеличил доли вакантных площадей, но запустил процесс сдачи аренды складских площадей в субаренду для оптимизации расходов. Основными клиентами, обеспечивающими рост заполняемости складской недвижимости, являются: онлайн ретейл, торговые сети, логистические компании.

Ограниченное количество складских площадей приводит к тому, что строящиеся склады подписывают договора с будущими, как правило крупными арендаторами (OZON.ru, Wildberries) уже на этапе стройки. В то же время из-за будущей неопределенности международные компании снижают активность в поисках новых складов.

Апартаменты ещё не получили статус жилых помещений, хотя этот вопрос и остаётся открытым, в случае его положительного решения, цены на апартаменты могут вырасти.

Сложившаяся ситуация со снижением путешествий и командировок, уже привела к падению доходов собственников, которые изначально были настроены на получение высоких для недвижимости доходов. Участники, в том числе собственники и управляющие компании будут вынуждены пересмотреть подход к оценке доходности, что может привести к смене части игроков. К тому же, апартаменты достаточно молодой сегмент рынка в России, а обещания высокой доходности вели к его росту, в том числе росту объемов ввода.

Спрогнозировать время, которое потребуется на возвращение привычных путешествий по миру, по стране и командировок, а также их объемы сейчас невозможно.

Востребованность формата коворкингов растет и привлекает игроков рынка традиционных офисов. Осознавая изменения потребностей арендаторов офисов, в бизнес-центрах стали появляться площади под коворкинг. Среди наиболее заметных примеров — коворкинг UGOL PAGE в деловом центре «Желтый Угол».

 По завершению пандемии коворкинги станут ещё более востребованными, так как арендаторы смогут оценить преимущества и удобства этого формата. В период с 2020 по 2021 г., объемы ввода будут расти и по площади, и по количеству открываемых площадок. Количество операторов будет расти, как и в большинстве сфер, преимущество будет у сетевых игроков. Со временем количество крупных игроков арендующих коворкинги будет расти.

Недвижимость обладает своим жизненным циклом, который можно измерять временем от момента проектирования до сноса. Однако, помимо этого, недвижимость строится для выполнения определённой функции и у этой функции тоже есть свой жизненный цикл, который часто заметно меньше.

Запросы предъявляемые к внутренней и внешней отделке, инженерному оснащению объекта динамично меняются. И если вчера в здании был простой продуктовый рынок, где оплата происходила за наличный расчет, то сегодня этот рынок не нужен, а нужен фуд-маркет и фуд-холл в стиле лофт, с возможностью подключения сотен устройств к Wi-Fi сети, а для этого необходимы вложения. Конечно, можно не менять функцию имеющегося объекта, но в таком случае доходы от арендной платы неминуемо продолжат снижаться.

Ниже приведены примеры невостребованных рынком предложений:

Стоимость продажи данных объектов ниже на 20-30% от их "базовых" экономических показателей.

Находясь в поиске решения по увеличению дохода имеющейся недвижимости, либо при поиске объекта для инвестиции, необходимо произвести оценку будущей доходности.

Оценка эффективности (доходности) вложений

Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:

Основная сложность используемого метода - это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.

Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:

• объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
• объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).

Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.

1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности

Расчет производится в следующей последовательности:

Определение затрат на реконструкцию (инвестиций)

Определение затрат на проведение работ по реконструкции

Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:

Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.

Определение доходов

Определение площадей пригодных для аренды

В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:

• помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.

Определение арендной платы

Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.

Определение площади недозагрузки

Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.

Определение расходов

Операционные расходы

Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.

Операционные расходы принято делить на:

Постоянные расходы:

• налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
• страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.

Переменные расходы:

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.

Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:

Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.

Расходы на оплату коммунальных услуг

Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.

Расходы на охрану

Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.

Расходы на замещение

Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли.

Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:

Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%.

Вариант №1. Объект в собственности

Расчет стоимости производится в следующей последовательности:

В таблице ниже приведены показатели, определенные ранее и использованные для расчета стоимости объекта под торговлю.



2. Оценка эффективности инвестиций при приобретении объекта

Расчет производится в следующей последовательности:

Вариант №2. Объект приобретается

Стоимость приобретения по соглашению с продавцом составляет 120 000 000 рублей со всем оснащением.

Определение доходов, расходов и ставки капитализации произведено аналогичным образом, как и для первого примера.

Остальные статьи затрат аналогичны предыдущему примеру, поэтому описание такое же. Приведем далее итоговую расчетную таблицу:

На примере расчетов, приведенных выше, наглядно показано, что имея всю информацию для расчета использование метода дисконтирования денежных потоков позволяет оценить эффективность вложения денежных средств.

В рамках расчета можно учесть затраты, требуемые для приведения объекта недвижимости в наиболее эффективное использование, динамику изменения затрат и структуру доходов.